CHAPITRE II - CREDIT IMMOBILIER

En 1995, 30% des ménages français ont un crédit immobilier en cours de remboursement, ce qui représente 90% de l'encours non professionnel. Leur dette s'élève en moyenne à 224.000 F. Ces ménages se sont endettés dans l'immobilier pour pres de quinze ans en moyenne, à un taux d'intérêt nominal de 9,5% par an (voir, "l'endettement domestique des ménages", Les notes bleues, 1-15 octobre 1995).

Constitue une opération de crédit immobilier tout acte par lequel un professionnel du crédit (organisme de crédit ou bancaire) met ou promet de mettre des fonds à la disposition d'un consommateur en vue de financer la réalisation d'une opération immobilière (construction ou acquisition d'un logement, réparation, aménagement, achat d'un terrain...).

Deux possibilités sont offertes à un consommateur désirant financer une opération immobilière : l'une, quasi marginale où le consommateur sollicite un ou plusieurs prêts auprès d'un ou de plusieurs établissements de crédit qu'il affecte au financement de l'opération immobiliere qu'il désire réaliser. Dans cette hypothése, la signature du ou des contrats de credit est effectuee avant la signature du contrat immobilier. L'autre où le consommateur réalise préalablement l'opération immobilière qu'il désire et recherche ensuite les prêts qui lui permettent d'en assumer le financement. Dans cette hypothèse, la signature du ou des contrats de crédit est effectuée après la signature du contrat immobilier. Le Code de la consommation encadre ces deux possibilités par des régles spécifiques dont le but est de proteger l'emprunteur vis à vis du preteur. Toutefois, quelque soit l'hypothese retenue, les deux contrats, immobilier et de credit, sont interdependants et la conclusion de l'un est subordonnée àla réalisation de l'autre. De cette maniere, aucun des deux contrats ne peut se developper independamment de l'autre. Il serait dangereux en effet de laisser un acquereur realiser l'operation immobiliere pour laquelle il s'est engage sans avoir les fonds sur lesquels il comptait pour la financer ; il serait contrariant et tout aussi dangereux pour un consommateur d'avoir à rembourser le prêt qui lui a été consenti alors que l'opération immobilière qu'il projetait n'a pas pu se réaliser.

Art. L.312-1 - Au sens du présent chapitre, est considérée comme :

a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l'article L. 312-2 ;

b) Vendeur, l'autre partie à ces mêmes opérations.

Art. L.312-2 - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l'article L. 311-3 ;

2° L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnes au 1¡ ci-dessus.

Art. L.312-3 - Sont exclus du champ d'application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, betis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation.

De même qu'en matière de crédit à la consommation, le Code de la consommation ne cherche pas à définir la notion de crédit immobilier mais énonce le type d'opérations concernées ou exclues par le dispositif de protection mis en place au benefice de ceux qui y ont recours.

A ce titre, est considéré comme un crédit immobilier au sens des articles L.312-1 à L.312-3, tout financement :

- quelle que soit sa qualification ou sa technique (prêt bancaire, prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt à taux zéro...) ;

- qui est consenti à titre onéreux par un professionnel du crédit (banque ou société financière) ;

- dès lors qu'il est destiné à financer un achat immobilier, qu'il s'agisse de l'achat d'un logement, de sa construction, de l'achat d'un terrain à betir, de la souscription ou l'achat de parts ou actions en societe donnant vocation à leur attribution en propriete ou en jouissance (phenomene de la multi-propriete ou "time-share") ou de depenses afferentes à ces operations dès lors que leur montant est supérieur à 140.000 F (décret n° 88-293 du 25 mars 1988, J.O. du 26 mars, en annexe p.) ;

- que cet achat immobilier soit en pleine propriété, en usufruit ou en nue propriété, à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation (l'immeuble à usage professionnel et d'habitation doit affecter au moins 10% de sa superficie à l'habitation, article L.242-1 du Code de l'habitation et de la construction) ;

- à destination d'un consommateur sans rapport avec son activité professionnelle.

Dernier-né des prêts immobiliers consentis en vue de relancer l'accession aidée à la propriété, le prêt à taux zéro constitue une avance remboursable sans versement d'intérêts consentie par l'Etat. Il est destine à aider au financement d'un logement acquis en vue d'y etablir sa residence principale.

Cette aide de l'Etat remplace les "Prêts aidés d'accession à la propriété" (P.A.P.) qui sont supprimés.

Les dispositions relatives au prêt à taux zéro sont applicables à dater du 1er octobre 1995 (voir décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995, J.O. du 30 septembre ; arrêté du 2 octobre 1995, J.O. du 3 octobre, en annexe p. ).

Les bénéficiaires : toute personne ou tout ménage dont les revenus imposables sont inferieurs au plafond fixe par l'arrete du 2 octobre 1995.(voir les plafonds de ressources : tableau annexe 1 de l'arrete precite, en annexe p. ). Les revenus pris en compte sont ceux declares au titre de l'imp™t sur le revenu l'avant derniere annee precedant la signature de l'offre du prêt à taux 0% (exemple : pour un prêt demandé en novembre 1995, ce sont les revenus imposables de l'année 1993 qui sont pris en compte), étant observé que les revenus dont il s'agit sont les revenus nets imposables (après abattement des 10 et 20 % dans le cas commun des revenus salariaux). Les prestations familiales ne sont pas comprises dans les plafonds de ressources.

Le prêt à 0% ne donne pas droit en tant que tel à l'aide personnalisé au logement (APL). Toutefois, si l'emprunteur bénéficie de l'APL au titre de ses autres prêts (prêt conventionné ou prêt d'accession sociale par exemple), le montant des mensualités du pret à 0% est pris en compte pour le calcul de l'APL.

Les logements peuvant bénéficier du prêt à 0% : le logement à financer doit etre neuf (il peut s'agir de l'achat d'un appartement ou de la construction d'une maison individuelle). S'il s'agit d'un logement ancien, il doit avoir au moins 20 ans et nécessiter d'importants travaux, représentant au moins 35 % du coût total de l'opération (acquisition et travaux inclus), soit près de 54 % du prix d'acquisition du logement lui même (par exemple, pour une maison achetée 300 000 F, les travaux doivent atteindre 162 000 F minimum).

Le montant du prêt à 0%. : le prêt à taux zéro ne doit pas depasser 50% du montant du ou des autres prets recherches pour le financement de l'operation immobiliere projetee ; il ne peut etre superieur e 20% du montant de l'operation immobiliere dans la limite d'un prix maximal (voir tableau annexe II de l'arrêté précité, en annexe p.).

Le prêt à 0% est considéré comme une avance constitutive de l'apport personnel, il est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions d'obtention propres à chaque prêt : prêt d'épargne logement, prêt bancaire, prêt 1%, pret conventionne, PAS etc. Il est distribue par tous les etablissements bancaires qui ont passe une convention avec l'Etat. Chaque etablissement apprecie sous sa propre responsabilite la solvabilite et les garanties de remboursement presentees par l'emprunteur. Il ne peut être accordé qu'un seul prêt à 0% par opération et par ménage. Aucun frais de dossier ne doit être perçu à cette occasion mais une garantie hyptothécaire ne pourra être éludée.

Les conditions de remboursement du prêt à taux 0% dépendent des revenus de l'emprunteur considérés indépendamment de sa situation familiale (voir tableau de l'arrete du 2 octobre 1995, en annexe p.). Le remboursement est d'autant plus lent que les revenus de l'accedant sont faibles (de 7 à 21 ans). Pour les revenus les plus modestes, l'allongement de la duree du prêt s'accompagne d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 17 ans (voir tableau de l'arrêté précité, en annexe p. ). De cette façon, le remboursement du prêt à taux zéro ne pèse pas sur sur le budget de l'emprunteur pendant la phase de remboursmeent de l'emprunt principal.

Il est à noter que l'emprunteur qui a obtenu un PAS (prêt d'accession sociale) pourra bénéficier, à partir du dixième mois de chômage indemnisé, d'une réduction d'un tiers de sa mensualité pendant 15 mois.

Par contre, le bénéfice d'un prêt à taux zéro entraîne la perte d'avantages fiscaux importants : taux de T.V.A. sur l'achat du terrain porté de 5,5% à 20,6%, suppression de la déduction des intérêts d'emprunts du montant des revenus imposables et de l'exoneration de la taxe foncière pendant 10 ans.

Art. L312-4 - Toute publicité faite, reçue ou perçue en France, qui, quel que soit son support, porte sur l'un des prêts mentionnés à l'article L. 312-2, doit :

1° Préciser l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt ;

2° Préciser, si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, la durée de l'opération proposée ainsi que le coût total et le taux effectif global du crédit.

Toutes les mentions obligatoires doivent être présentées de manière parfaitement lisible et comprehensible par le consommateur.

Art. L.312-5 - Tout document publicitaire ou tout document d'information remis à l'emprunteur et portant sur l'une des opérations visées à l'article L. 312-2 doit mentionner que l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours, que la vente est subordonnee à l'obtention du pret et que si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versees.

Art. L.312-6 - Est interdite toute publicité assimilant les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant reference, pour le calcul des echeances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurees pendant toute la duree du contrat.

Les dispositions du Code de la consommation relatives à la publicité pouvant être faite s'agissant du crédit immobilier sont très proches de celles concernant le crédit à la consommation (identité du prêteur, nature et objet du prêt, voir article L.311-4, supra). Toutefois, presentent-elles quelques particularites :

- Ce qui est obligatoire par option : l'indication de la durée du crédit dont la publicité est faite ainsi que celle du coût total et du taux effectif global du crédit ne doivent être portées obligatoirement à la connaissance du consommateur que dans l'hypothèse où la publicité comporte des elements chiffres.

- Ce qui est obligatoire par raison : il est fait obligation à l'annonceur de mentionner dans les documents publicitaires ou d'information mis à la disposition des personnes intéressées qu'elles disposent (article L.312-4) :

- d'un délai de réflexion de dix jours avant l'expiration duquel elles ne peuvent signer valablement l'offre qui leur est faite ;

- de la possibilité, si elles se voient refuser le prêt proposé, de résoudre le contrat de vente et inversement ;

- de la possibilité d'être remboursées de la totalité des sommes versées au cas où le prêt sollicité ne serait pas obtenu (la commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats de prêts les clauses ayant pour effet de dispenser le professionnel du remboursement ou de retarder celui-ci lorsque le consommateur aura, sans abus de droit, refusé l'offre de prêt, recommandation n° 88-01, B.O.C.C.R.F. du 30 juin 1988)

- Ce qui est interdit : l'article L.312-6 interdit toute publicité assimilant les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence pour le calcul des échéances à des prestations sociales. Cette dernière interdiction est tout à fait justifiée dès lors que les prestations precitees ne sauraient être acquises par l'emprunteur pendant toute la durée du contrat. Il est en effet de nombreux exemples de prestations sociales qui peuvent varier en cours de remboursement du prêt. C'est le cas notamment de l'aide personnalisée au logement dont le montant peut diminuer ou etre supprime si les familles qui en sont beneficiaires ne presentent plus les conditions pour son attribution.

- Ce qui est facultatif : l'indication dans la publicité du montant des remboursements par échéance du crédit proposé ne constitue pas, e la difference de la publicite pour le credit e la consommation, une mention obligatoire prevue e l'article L.312-4.

Par ailleurs, toute mention obligatoire doit être présentée de manière parfaitement lisible et compréhensible pour le consommateur (article L.312-4, alinéa 2).

Sanctions :

L'inobservation par l'annonceur des règles relatives à la publicité des crédits immobiliers est sanctionnée par les peines prévues à l'article L.312-32 (voir cet article, infra), à savoir :

- une amende pouvant aller jusqu'à 200.000 F ;

- un emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans et/ou une amende de 250.000 F au plus (voir, supra, article L.213-1) au cas où la publicité incriminée est mensongère ou trompeuse (voir, articles L.121-1 et L.121-6, supra).

Art. L.312-7 - Pour les prêts mentionnés à l'article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur éventuel ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.

Art. L.312-8 - L'offre définie à l'article précédent :

1° Mentionne l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;

2° Précise la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ainsi qu'à l'échéancier des amortissements ;

3° Indique, outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coet total, son taux defini conformement à l'article L. 313-1 ainsi que, s'il y a lieu, les modalites de l'indexation ;

4° Énonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;

5° Fait état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;

6° Rappelle les dispositions de l'article L. 312-10.

Toute modification des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du credit, donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre prealable.

Toutefois, cette obligation n'est pas applicable aux prêts dont le taux d'intérêt est variable, dès lors qu'a été remise à l'emprunteur avec l'offre préalable une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux.

Art. L.312-9 - Lorsque le prêteur offre à l'emprunteur ou exige de lui l'adhésion à un contrat d'assurance collective qu'il a souscrit en vue de garantir en cas de survenance d'un des risques que ce contrat definit, soit le remboursement total ou partiel du montant du pret restant de, soit le paiement de tout ou partie des echeances dudit pret, les dispositions suivantes sont obligatoirement appliquées :

1° Au contrat de prêt est annexée une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance ;

2° Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l'assurance est inopposable à l'emprunteur qui n'y a pas donne son acceptation ;

3° Lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l'emprunteur sans frais ni pénalité d'aucune sorte. Cette demande doit etre presentee dans le delai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrement.

Art. L.312-10 - L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une duree minimale de trente jours à compter de sa reception par l'emprunteur.

L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

Art. L.312-11 - Jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l'operation en cause, etre fait par le preteur à l'emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l'emprunteur au preteur. Jusqu'à cette acceptation, l'emprunteur ne peut, au meme titre, faire aucun dep™t, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, ni signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal est signée par l'emprunteur, sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit.

Les articles L.312-7 à L.312-11 définissent les conditions dans lesquelles les contrats de credit doivent etre proposes aux consommateurs par les etablissements de credit à defaut du respect desquelles ces derniers peuvent etre sanctionnes penalement. Les conditions de validite relatives à la formation du contrat de crédit immobilier sont les suivantes :

1/ Conditions de forme : tout contrat de crédit immobilier doit être précédé d'une proposition, appelée offre préalable de crédit immobilier, de manière à ce que le consommateur puisse apprécier la nature et la portee de l'engagement financier auquel il peut souscrire et les conditions d'execution du contrat propose. Cette offre doit etre formulee par ecrit et etre adressee gratuitement par voie postale, et contre recepisse, au consommateur qui a manifesté sont intérêt pour le crédit proposé ainsi qu'aux éventuelles cautions déclarées par le consommateur.

2/ Conditions de fond : l'offre préalable doit obligatoirement contenir, sous peine d'amende (voir article L. 312-33), les mentions fixées aux articles L.312-8 et L.312-9 ainsi que celles prevues e l'article L.312-5 de maniere e eclairer le consommateur sur le contenu du contrat propose, etant precise que l'emploi du terme "notamment" e l'article L.312-8-2¡ implique que l'enumeration n'est pas limitative.

Trois de ces mentions appellent un commentaire particulier compte tenu de leur importance et des problèmes qu'elles peuvent engendrer :

- l'échéancier des amortissements : ce document remis avec l'offre préalable de crédit permet au consommateur d'apprécier l'effort financier qu'il devra constituer pour rembourser le credit qui lui est proposé et de prendre connaissance de l'évolution du remboursement de la dette dans le temps. De manière àrenseigner l'emprunteur éventuel, l'échéancier doit presenter le montant global des échéances à rembourser, du capital dû, des intérêts et des éventuels frais accessoires (Cass. Civ., 1re, 16 mars 1994, SA Midland Bank c/Epoux Ghozael : l'offre de prêt doit préciser pour chaque échéance le montant du capital amorti et le montant des intérêts payés)

- le taux du crédit proposé : il s'agit d'un taux effectif global devant répondre aux dispositions des articles L.313-1 et L.313-2 (voir ces articles, infra) ;

- l'assurance liée au crédit : lorsque l'offre préalable est assortie d'un contrat d'assurance de manière à couvrir les risques de décès, d'invalidité, d'incapacité de travail ou de perte d'emploi qui pourraient empêcher l'emprunteur de rembourser sa dette, une notice doit etre jointe à l'offre (article L.312-9). Celle-ci comporte les extraits des conditions générales de l'assurance proposée ou exigée par le prêteur et les informations nécessaires pour que le consommateur prenne connaissance de la nature des risques couverts et exclus du contrat d'assurance et de son coet exact, et ce, sans prejudice de l'obligation d'information et de conseil dont le preteur, et non l'assureur, a la charge en vertu de l'article L.111-1 (voir cet article, supra ; Cass. Civ., 1re, 28 janvier 1992, CRCAM Hautes Pyrenees c/Abbadie et Rosato, 28 janvier 1992, RGAT 2, 1992, p.341 : est condamnee à verser des dommages et interets aux co-emprunteurs ayant souscrit une assurance deces-invalidite liee à un credit, la banque qui a manque à son devoir de conseil et d'information en n'attirant pas l'attention des emprunteurs sur le fait que seul le mari était assuré alors que le contrat de prêt, qui stipulait que "les emprunteurs donnent leur consentement à l'assurance décès-invalidté" avait créé dans l'esprit des coemprunteurs l'illusion qu'ils étaient l'un et l'autre assures). Aucune modification du contrat d'assurance ne peut etre imposee e l'emprunteur apres signature. Par contre, si le preteur exige la souscription de l'emprunteur au contrat d'assurance et que l'assureur se prevaut d'une clause d'agrément incluse dans le contrat pour refuser ses garanties à l'emprunteur, celui-ci peut demander la résolution de son contrat de prêt. Il est à noter qu'il existe une recommandation de la commission des clauses abusives sur les contrats d'assurance complémentaires à un contrat de crédit (n° 90-01, B.O.C.C.R.F. 28 août 1990).

Il est à noter que la présentation d'une offre préalable conforme aux exigences du code de la consommation ne dispense pas l'établissement de crédit de son devoir de conseil à l'égard de l'acheteur (Cass. Civ., 1re, 27 juin 1995, D. 1995, I.R., p. 178 : manque a son devoir de conseil la banque qui n'a pas mis en garde l'emprunteur sur l'endettement qui resulterait d'un pret dont les charges etaient manifestement excessives par rapport à la modicité des ressources de l'emprunteur).

3/ Conditions de durée : l'offre préalable de crédit ne peut être signée par l'emprunteur et les éventuelles cautions déclarées (article L.312-10) :

- avant l'expiration d'un délai de dix jours à compter de sa réception (Cass. Civ., 1re, 30 mars 1994, Bull. Civ. 1, n° 130, p.96 : l'acceptation d'une offre de crédit intervenue le 9ème jour à compter de sa réception par l'emprunteur est nulle, le délai de 10 jours etant d'ordre public, observation étant faite qu'on ne tient compte ni du jour de la réception de l'offre par le consommateur, ni de celui de l'acceptation) ;

- après l'expiration d'un délai de 30 jours minimum, à compter de sa réception, étant précisé que ce délai correspond à celui pendant lequel le prêteur doit maintenir les conditions de l'offre de crédit. Au delà de ce délai, l'offre proposée est caduque.

Ainsi, le consommateur et les éventuelles cautions disposent d'un délai de 20 jours au plus, entre le moment à partir duquel ils peuvent signer l'offre prealable et le moment oe le preteur peut modifier sa proposition, pour signer l'offre de credit aux conditions qui leur sont proposees. Le cas echeant, le consommateur et les cautions doivent renvoyer au preteur une copie de l'offre par voie postale, le cachet de la poste faisant foi. A défaut d'acceptation du consommateur, le prêteur peut, à l'issue du délai de 20 jours, de sa propre initiative ou sur demande de l'emprunteur, modifier les conditions de l'offre, ce qui donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable (article L.312-8-6° alinéa 2).

L'existence de ce double délai et des conditions d'acceptation doit être portée à la connaissance du consommateur et des éventuelles cautions dans l'offre préalable de crédit (article L.312-8-6° ; Cass. Civ., 1re, 27 juin 1995, D.1995, IR, p.178 : la présentation d'une offre préalable conforme aux exigences de la loi sur le crédit immobilier ne dispense pas l'etablissement de credit de son devoir de conseil à l'egard de l'emprunteur, en particulier lorsqu'il apparaît à ce professionnel que les charges du prêt sont excessives par rapport à la modicité des ressources du consommateur).

Durant la période précédant l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, c'est-à-dire légalement jusqu'à l'expiration du délai pendant lequel le prêteur doit maintenir les conditions de l'offre qu'il a formulée au consommateur, aucun versement ne peut être fait de l'emprunteur au preteur et inversement (article L.312-11).

L'inobservation par le prêteur des conditions précitées est sanctionnée à un double titre :

- au pénal : par les peines d'amende prévues aux articles L.312-33 et L.312-34 (voir ces articles, infra) en cas de condamnation par le tribunal competent, saisi notamment par la D.D.C.C.R.F. de la plainte deposee par l'emprunteur destinataire d'une offre irreguliere ;

- au civil : par la déchéance du droit aux intérêts, tant conventionnels que légaux, l'emprunteur n'étant tenu alors que de rembourser le seul capital qu'il a emprunté. Les dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier étant d'ordre public, toute stipulation contraire dans une offre préalable de crédit immobilier est nulle et peut motiver une action en nullité du contrat de prêt de la part de l'emprunteur.

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent.

Art. L.312-13 - Lorsque l'emprunteur informe ses prêteurs qu'il recourt à plusieurs prets pour la meme operation, chaque pret est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prets. Cette disposition ne s'applique qu'aux prets dont le montant est superieur à 10 p. 100 du credit total.

Art. L.312-14 - Lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu dans le délai fixé en application de l'article L. 312-12, l'emprunteur est tenu de rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées ou qu'il aurait versées pour son compte ainsi que les intérêts y afférents ; le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d'étude dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles ils sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre.

Les articles L.312-12 à L.312-14 fixent les conditions de validité de l'offre préalable de crédit signée par l'emprunteur. A ce titre, il est à noter que le contrat de prêt n'est conclu qu'à la double condition :

1/ de la conclusion du contrat immobilier pour lequel le prêt est demandé dans un délai de quatre mois. En effet, le crédit immobilier étant affecté au financement de l'opération immobilière projetée par l'emprunteur, l'obtention du prêt est subordonnée à la conclusion du contrat immobilier (dit contrat principal). Cette interdépendance des deux contrats genere une contrainte pour l'emprunteur : realiser l'operation immobiliere desiree dans le delai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre préalable, mais elle comporte un avantage : elle lui permet à l'emprunteur de se dégager du contrat de prêt si le contrat immobilier n'est pas conclu dans le délai précité. C'est ce que l'article L.312-12 appelle la condition resolutoire. Il est à noter que si le delai prevu à l'article L.312-12 est de quatre mois, les parties peuvent convenir, par contrat, d'un delai plus long.

Si le contrat principal n'est pas conclu à l'expiration du délai légal ou conventionnel, l'offre de credit immobilier est caduque et l'emprunteur est tenu de rembourser les sommes que le preteur lui aurait versees ainsi que les interets y afferents et les frais d'etude dont le montant, fixe suivant un bareme determine par l'article 1er du decret n° 80-473 du 28 juin 1980 (J.O. du 29 juin, voir en annexe p. ), doit figurer distinctement dans l'offre préalable de crédit. Par contre, si le contrat de vente est annulé ou résolu après le délai de quatre mois précité (par exemple, action en résolution du contrat pour vice caché du logement acquis) ou qu'un événement en empêche la conclusion pendant ce délai (par exemple, le refus d'un permis de construire), l'emprunteur ne peut pas se dégager du contrat de prêt et doit le rembourser selon l'échéancier prevu sauf pour lui à le faire par anticipation dans les conditions fixees à l'article L.312-21 (voir cet article L.312-21) ;

2/ de l'obtention des autres prêts si l'emprunteur recourt à plusieurs prêts pour financer son opération immobilière. Dans cette hypothese, tous les prets sont interdependants et chaque credit n'est accorde que si les autres le sont. Aussi, le refus de l'octroi de l'un d'eux a pour effet de resoudre les autres. Toutefois, la mise en oeuvre de cette disposition, dont le but est de permettre à un emprunteur de se dégager des contrats de crédit qu'il a signés au motif que l'un d'entre eux lui est refusé, mais dont l'inconvénient est de compromettre pour la même raison la réalisation de l'opération immobilière projetée, est subordonnée au respect de deux conditions :

- le montant du crédit refusé doit être supérieur à 10% du crédit total ;

- le refus exprimé par un des prêteurs doit être opposé dans le délai de quatre mois à compter de l'acceptation par l'emprunteur et les cautions de la première des offres de prêt.

Cette condition suspensive ne joue toutefois que si l'emprunteur porte à la connaissance du prêteur, avant la signature de l'offre préalable, la pluralité de prêts auxquels il a recours.

L'inobservation par le prêteur des dispositions qui precedent peut etre sanctionnee des peines prevues aux articles L.312-33, alinea premier et L.312-35, alinea premier.

Art. L.312-15 - L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées à l'article L. 312-2, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prets regis par les sections 1 à 3 du present chapitre.

Art. L.312-16 - Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section V du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prets qui en assument le financement. La duree de validite de cette condition suspensive ne pourra etre inferieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnite à quelque titre que ce soit. A compter du quinzieme jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

Art. L.312-17 - Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre.

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n'est pas de la main de l'acquereur et si un pret est neanmoins demande, le contrat est considere comme conclu sous la condition suspensive prevue à l'article L. 312-16.

Art. L.312-18 - Pour les dépenses désignées au c du 1° de l'article L. 312-2, et à défaut d'un contrat signé des deux parties, la condition suspensive prévue à l'article L. 312-16 ne pourra résulter que d'un avis donné par le maître de l'ouvrage par écrit avant tout commencement d'execution des travaux indiquant qu'il entend en payer le prix directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts.

Art. L.312-19 - Lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'execution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'execution du contrat de pret sans prejudice du droit eventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties.

Art. L.312-20 - Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux ventes par adjudication.

Les articles L.312-15 à L.312-20 fixent les règles visant à subordonner la réalisation de l'opération immobilière projetée par le consommateur à l'obtention du ou des prêts qui la financent. Il s'agit en fait d'encadrer une pratique consistant pour certains consommateurs à se porter acquereurs d'un bien immobilier et de chercher posterieurement à la conclusion du contrat immobilier les financements necessaires à sa realisation. De maniere à proteger les consommateurs qui n'obtiendraient pas les prêts qui assument le financement de l'opération projetée, le Code de la consommation a prévu deux séries de règles spécifiques au crédit immobilier :

A/ L'opération immobilière projetée par l'acquéreur, qui est constatée par un contrat immobilier ou un avant-contrat (promesse ou compromis de vente, contrat de reservation..), doit obligatoirement indique si le prix est paye avec ou sans l'aide d'un ou de credits (article L.312-15). A defaut d'indication, l'operation immobiliere est considérée comme étant financée à l'aide d'un crédit et le dispositif prévu à l'article L.312-16 s'applique (article L.312-17, alinéa 2). Dès lors, deux cas de figure apparaissent :

1 - Si l'opération immobilière est financée par un crédit, sa réalisation n'est possible que dans la mesure oe l'acquereur obtient le ou les prets qu'il a sollicites. C'est ce qu'on appelle une condition suspensive. L'acquereur dispose d'un delai d'un mois à compter de la signature du contrat immobilier, sauf accord des parties pour allonger ce délai, pour obtenir les financements nécessaires à la réalisation de l'opération qu'il projette. Deux hypothèses doivent donc être distinguées :

a - si dans le délai d'un mois, l'acheteur obtient le ou les prêts nécessaires, la condition suspensive est realisee et le contrat principal peut produire effet ;

b - si dans le délai d'un mois, l'acheteur n'obtient pas le ou les prêts nécessaires au financement de l'opération projetée, la condition suspensive est "défaillie" et le contrat immobilier est censé n'avoir jamais existé.

La notion "d'obtention" des prêts nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière fixée à l'article L.312-16, alinéa 1 a donné lieu à des interprétations divergentes. Certains tribunaux et les professionnels considerent que la condition suspensive d'un pret est reputee accomplie des la presentation par un organisme de credit d'une offre reguliere correspondant aux caracteristiques du financement de l'operation stipulees par l'emprunteur dans l'acte constatant l'opération immobilière (Cass., Civ, 1re, 9 décembre 1992, Bull. Civ. I, p.202, n° 309). Cette position est discutable car d'une part, elle fait méconnait le délai de réflexion de dix jours dont bénéficie l'emprunteur avant de se prononcer (article L.312-10, alinéa 2) et elle ne tient pas compte de la possibilité qui lui est offerte de décliner l'offre qui lui est faite par l'établissement de crédit. La position de la doctrine et de certains tribunaux qui considèrent qu'en aucun cas l'envoi à l'emprunteur d'une offre de credit ne peut etre assimilee à l'obtention du pret à defaut duquel la vente est resolue semble preferable et beaucoup plus protectrice des interets des acquereurs conformement à l'esprit des redacteurs de la loi (C.A., Pau, 26 mars 1986, Inédit, INC n¡ 1552 : le terme "obtention du pret" employe dans le texte de l'article L.312-16 doit s'entendre au sens de realisation, c'est-à-dire de materialisation de l'accord du preteur et de l'emprunteur). Dans cette hypothese, le contrat immobilier n'est donc réalisé qu'à partir du moment où la demande de prêts est acceptée par l'emprunteur dans le mois qui suit la signature du contrat immobilier étant entendu que ce dernier ne peut accepter l'offre de crédit avant l'expiration du délai de 10 jours. Toutefois, l'emprunteur ne peut empêcher l'accomplissement de la condition en refusant, sans motifs légitimes, les offres de prêts qui lui sont faites, ou en ne sollicitant pas de telles offres.

Aussi, deux cas de figure apparaissent :

- si l'emprunteur décide dans ce délai de 10 jours de ne pas accepter les prêts qui lui sont proposés pour un motif légitime (C.A., Paris, 19 novembre 1986, Gaz. Pal., 1987, 1, Som., p. 143 : l'insuffisance des ressources d'un acquéreur est un motif sérieux pour refuser d'accepter la proposition de prêt), la condition suspensive n'est pas remplie et le contrat immobilier ou l'avant-contrat est résolu de plein droit. Les sommes qu'a versées l'acquéreur à ce titre au vendeur (arrhes, acompte, dédit, indemnité...) doivent lui être remboursees integralement et sans frais dans les conditions precisees à l'article L.312-16, alinea 2 (voir infra ; C.A., Paris, 2e Section B, 20 fevrier 1986, Inedit, INC n¡ 1592 : une agence immobiliere ne saurait reprocher aux acheteurs, pour refuser de restituer l'acompte verse, d'avoir refuse la proposition de pret qu'il leur est faite et d'avoir sollicite un pret d'un montant superieur à ce qui etait prevu dans le contrat immobilier) ;

- si l'un des prêts n'est pas obtenu dans ce délai, quelque soit son montant et même s'il est inférieur ou égal à 10% du crédit total, le contrat immobilier ou l'avant-contrat est résolu de plein droit et les sommes qu'a versées l'acquéreur à ce titre (arrhes, acompte, dedit, indemnite...) doivent lui etre remboursees intégralement et sans frais par le vendeur dans les quatorze jours qui suivent la demande (article L.312-16, alinéa 2 ; Réponse ministérielle n° 40844, J.O. AN, 13 avril 1981 : la non-obtention d'un prêt inférieur ou égal à 10% du crédit total suffit à faire "defaillir la condition suspensive" ; meme solution : Cass. Civ., 1re, 6 janvier 1993, Bull. Civ. I, n¡ 3 : l'article L.312-17 ne fait aucune distinction entre les prets d'un montant superieur ou inferieur à 10%). A compter du quinzieme jour, les sommes reclamees produisent des interets au taux legal majore de moitie (soit 8,73% au total pour l'annee 1995).

Encore faut-il, pour que le contrat immobilier soit résolu de plein droit, que le signataire ait fait le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulu (Cass. Civ., 19 juin 1990, Epoux Loire c/ M. Villermet : tel n'est pas le cas du bénéficiaire d'une promesse de vente qui n'accomplit aucune demarche pendant le delai d'un mois qui lui est imparti et se borne à former une demande de pret aupres d'une banque le jour de l'expiration de ce délai).

Il est à noter que si le ou les prêts demandés sont refusés par le prêteur, le vendeur (ou le constructeur) ne peut obliger le consommateur à en solliciter d'autres afin de pouvoir conclure l'opération immobilière ou lui reprocher de n'avoir pas satisfait aux diligences prévues dans le contrat immobilier de nature à accroître les exigences résultant de l'article L.312-16 (Cass. Civ., 1re, 28 janvier 1992, INC n¡ 2864 : la meconnaissance par un consommateur des stipulations prévues dans le contrat immobilier qu'il a signé ne le prive pas de la possibilité de refuser le prêt proposé si les conditions de financement ne sont pas adaptées à ses ressources).

2 - Si l'opération immobilière n'est pas financée à l'aide de crédits, il est fait obligation à l'acquéreur de mentionner de façon manuscrite sur le contrat immobilier ou l'avant-contrat qu'il renonce aux dispositions de la législation sur le crédit immobilier (article L.312-17 ; C.A, Paris, 13 mai 1992, Epoux Elalouf c/Epoux Nava, INC n° 2316 : la promesse de vente qui comporte une clause imprimée indiquant que les bénéficiaires déclarent disposer du financement nécessaire et ne pas soumettre le contrat à la condition suspensive de l'article L.312-16, ne respecte pas les exigences legales posees par l'article L.312-17, meme si cette clause est precedee de la mention manuscrite : "je renonce au statut protecteur de la loi de 1979").

B/ Contrairement à la législation sur le crédit à la consommation où il est offert au consommateur, au cas oe le bien ou la prestation de service finance par un credit serait defectueux ou mal execute, de saisir le tribunal competent et de lui demander la suspension du remboursement des credits en l'attente de la solution du litige principal quelqu'en soit l'objet (article L.311-20, voir supra), la législation sur le crédit immobilier ne réserve une telle possibilité à l'emprunteur que dans le cas où le prêt est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers en vertu d'un contrat de promotion immobilière (article L.221-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; par ex : vente de lotissements par un promoteur), d'un contrat de construction de maison individuelle (article L.231-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), d'un contrat de vente d'immeuble à construire (article L.261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation) ou d'un contrat de ma”trise d'oeuvre ou d'entreprise (par ex : refection d'une charpente) (article L.312-19).

Les dispositions issues des articles L.312-15 à L.312-19 ne sont pas applicables aux ventes par adjudication (article L.312-20).

Sous-section 1 - Remboursement anticipé

Art. L.312-21 - L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inferieurs à 10 p. 100 du montant initial du pret, sauf s'il s'agit de son solde.

Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, exceder un montant qui, dependant de la duree restant à courir du contrat, est fixe suivant un bareme determine par decret.

L'article L.312-21 offre à l'emprunteur la possibilite de rembourser son credit avant le terme conventionnellement prevu. Cette possibilite lui est offerte, meme en l'absence de dispositions le lui permettant dans le contrat de credit, et meme en presence d'une clause l'interdisant. Toutefois, il existe deux tempéraments à cette disposition :

- L'établissement de crédit peur refuser un paiement partiel dont le montant serait inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt sauf s'il s'agit du paiement de son solde ;

- Contrairement à ce qui se passe en matière de crédit à la consommation, l'établissement de crédit peut réclamer une indemnité à l'emprunteur désirant rembourser par anticipation. En vertu de l'article 2 du décret n° 80-473 du 28 juin 1980 (J.O. du 29 juin, voir en annexe), celle-ci presente trois caracteristiques : d'une part, elle ne peut exceder la valeur d'un semestre d'interets sur le capital rembourse au moyen du pret, sans pouvoir exceder 3% du capital restant de avant le remboursement (article 2 du décret n° 80-473 du 28 juin 1980, J.O. du 29 juin, en annexe p. ), d'autre part, l'emprunteur peut toujours saisir le tribunal compétent d'une demande de minoration du montant de l'indemnité sur le fondement de l'article 1152 du Code civil, enfin, l'indemnite doit figurer dans l'offre de pret de maniere precise (C.A., Paris, 28 juin 1990, JCP 1990, II, p.241 : le preteur qui veut exercer la faculte offerte par l'article L.312-21 doit en faire etat des la formulation de l'offre).

L'inobservation par le preteur des dispositions de l'article L.312-21 est sanctionnee par les peines prevues à l'article L.312-25, alinea 2.

Art. L.312-22 - En cas de défaillance de l'emprunteur et lorsque le prêteur n'exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d'intérêt que l'emprunteur aura à payer jusqu'à ce qu'il ait repris le cours normal des echeances contractuelles. Lorsque le preteur est amene à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du pret. En outre, le preteur peut demander à l'emprunteur defaillant une indemnite qui, sans prejudice de l'application des articles 1152 et 1231 du code civil, ne peut exceder un montant qui, dependant de la duree restant à courir du contrat, est fixe suivant un bareme determine par decret.

L'article L.312-22 protège l'emprunteur en limitant les indemnités dont il est redevable au profit du prêteur en cas de défaillance dans le remboursement du crédit auquel il a souscrit. Deux cas de figure apparaissent :

1/ Le prêteur est en droit de demander la résolution du contrat. Dans ce cas, il peut exiger à l'exclusion de toute autre indemnité :

- le remboursement du capital restant dû ;

- le versement des intérêts du prêt que l'emprunteur n'a pas verses, calcules au jour de la demande de resolution ;

- une indemnité conventionnelle qui ne doit pas être supérieure à 7% du montant du capital et des intérêts précités (article 3 du décret n° 80-473 du 28 juin 1980, J.O. du 29 juin, voir en annexe p. ) et dont le principe doit être prévu dans le contrat de pret (c'est ce qu'on appelle une clause penale) ;

- les frais taxables, c'est-à-dire les éventuels frais de justice et les honoraires des officiers ministériels, même en dehors de toute instance judiciaire, auxquels l'organisme financier a pu avoir recours (voir article L.312-23). Ces frais ne sont exigibles que si ils sont justifies et detailles par le preteur ; celui-ci ne pouvant reclamer un remboursement forfaitaire.

2/ Le prêteur est en droit de souhaiter la poursuite de l'exécution du contrat. Dans ce cas, il peut exiger à l'exclusion de toute autre indemnité :

- une indemnité conventionnelle, dès lors qu'un clause du contrat le prévoit, consistant en une majoration de 3% maximum du taux d'interet du pret jusqu'à ce que l'emprunteur regularise sa situation (article 2 alinea 2 du decret n¡ 80-473 du 28 juin 1990, J.O. du 29 juin, voir en annexe p.) ;

- les frais taxables précédemment définis.

Il est à noter que, dans les deux cas, l'emprunteur peut, s'agissant du montant de l'indemnité conventionnelle, saisir le juge d'instance d'une demande de réduction de celle-ci sur le fondement des articles 1152 et 1231 du Code civil.

L'inobservation par le prêteur des dispositions de l'article L.312-22 est sanctionnee par les peines prevues à l'article L.312-25, alinea 2.

Art. L.312-23 - Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles.

Toutefois, le prêteur pourra réclamer à l'emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui auront ete occasionnes par cette defaillance à l'exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement.

L'article L.312-23 interdit au prêteur de réclamer :

- le versement d'aucune somme autre que celles qui peuvent être demandées à l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation et en cas de défaillance de sa part en vertu des articles L.312-21 et L.312-22 ;

- le remboursement forfaitaire des frais taxables.

L'inobservation par le prêteur des dispositions de l'article L.312-23 est sanctionnee par les peines prevues à l'article L.312-25, alinea 2.

Art. L.312-24 - Sous réserve des dispositions des 1° et 2° de l'article L. 312-3, les contrats de location-vente ou de location assortis d'une promesse de vente relatifs aux immeubles mentionnées au 1° de l'article L. 312-2 sont soumis au présent chapitre, dans des conditions fixees à la presente section.

Art. L.312-25 - Toute publicite faite, reeue ou pereue en France, qui, quel que soit son support, porte sur l'un des contrats regis par la presente section, doit preciser l'identite du bailleur, la nature et l'objet du contrat.

Si cette publicité comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle doit mentionner la durée du bail ainsi que le coût annuel et le coût total de l'opération.

Art. L.312-26 - Pour les contrats régis par la présente section, le bailleur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale au preneur eventuel.

Cette offre mentionne l'identité des parties. Elle précise la nature et l'objet du contrat ainsi que ses modalités, notamment en ce qui concerne les dates et conditions de mise à disposition du bien, le montant des versements initiaux et celui des loyers ainsi que les modalites eventuelles d'indexation. Elle rappelle, en outre, les dispositions de l'article L. 312-27.

Pour les contrats de location assortis d'une promesse de vente, elle fixe également :

1° Les conditions de levee de l'option et son coet decompose entre, d'une part, la fraction des versements initiaux et des loyers prise en compte pour le paiement du prix et, d'autre part, la valeur residuelle du bien, compte tenu de l'incidence des clauses de revision eventuellement prévues au contrat ;

2° Les conditions et le coût de la non-réalisation de la vente.

Art. L.312-27 - L'envoi de l'offre oblige le bailleur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par le preneur.

L'offre est soumise à l'acceptation du preneur qui ne peut accepter l'offre que dix jours après qu'il l'a reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

Art. L.312-28 - Jusqu'à l'acceptation de l'offre, le preneur ne peut faire aucun dépôt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, signer aucun chèque ni aucune autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal au profit du bailleur ou pour le compte de celui-ci.

Art. L.312-29 - En cas de defaillance du preneur dans l'execution d'un contrat regi par la presente section, le bailleur est en droit d'exiger, outre le paiement des loyers echus et non regles, une indemnite qui, sans prejudice de l'application de l'article 1152 du code civil, ne peut excéder un montant dépendant de la durée restant à courir du contrat et fixé suivant un barème déterminé par décret.

En cas de location-vente, le bailleur ne peut exiger la remise du bien qu'après remboursement de la part des sommes versées correspondant à la valeur en capital de ce bien.

Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés ci-dessus ne peuvent être mis à la charge du preneur. Toutefois, le bailleur pourra réclamer au preneur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement sur justification des frais taxables qui lui auront ete occasionnes par cette defaillance, à l'exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement.

Art. L.312-30 - En cas de location assortie d'une promesse de vente, l'acte constatant la levee de l'option est conclu sous la condition suspensive prevue à l'article L. 312-16.

Lorsque cette condition n'est pas réalisée, le bailleur est tenu de restituer toutes sommes versées par le preneur à l'exception des loyers et des frais de remise en état du bien.

A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

Art. L.312-31 - Les dispositions de l'article L. 313-12 sont applicables aux contrats soumis aux dispositions de la presente section.

Les articles L.312-24 à L.312-31 encadrent des formules spécifiques et marginales d'accession à la propriété dans lesquelles l'intéressé occupe d'abord son logement comme locataire, tout en bénéficiant d'une promesse de vente lui permettant de l'acheter dans un delai prevu dans le contrat. Le loyer paye par le locataire est majore d'une somme destinee à constituer progressivement soit l'apport personnel de l'interesse, soit l'indemnite d'immobilisation due au vendeur si en définitive le locataire n'achète pas le logement qu'il loue (ce qu'on appelle une levée d'option).

Les dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier sont applicables au consommateur recourant à ces formules d'accession à la propriété dès lors que celles-ci entrent dans le champ d'application de l'article L.312-2 et L.312-2 (voir ces articles, supra). C'est ainsi que les regles relatives à la publicite (article L.312-25), aux mentions obligatoires de l'offre prealable de crédit (article L.312-26), au délai de réflexion et aux conditions d'acceptation de l'offre (article L.312-27) et à la défaillance de l'emprunteur (article L.312-29) s'appliquent également au contrat de location-vente ou au contrat de location assortie d'une promesse de vente.

Art. L.312-32 - L'annonceur pour le compte de qui est diffusée une publicité non conforme aux dispositions des articles L. 312-4 à L. 312-6 ou de l'article L. 312-25 sera puni d'une amende de "2.000 F à " (disposition abrogee par article 322 de la loi n¡ 92-1336 du 16 decembre 1992) 200.000 F.

Les dispositions des articles L. 121-2 à L. 121-7 sont applicables aux infractions relatives à la publicité relevées dans le cadre du présent chapitre.

Art. L.312-33 - Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l'une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l'article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l'article L. 312-26 sera puni d'une amende de "2.000 F à " (disposition abrogée par article 322 de la loi n¡ 92-1336 du 16 decembre 1992) 25.000 F.

Le prêteur qui fait souscrire par l'emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l'acceptation de l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu'elle a été donnée après expiration du delai de dix jours prescrit à l'article L. 312-10, sera puni d'une amende de "2.000 F à " (disposition abrogée par article 322 de la loi n° 92-1336 du 16 décembre 1992) 200.000 F.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reeoit de sa part l'acceptation de l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas oe elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu'elle a ete donnee apres l'expiration du délai de dix jours prescrit à l'article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.

Art. L.312-34 - Le preteur ou le bailleur qui, en infraction aux dispositions de l'article L. 312-11 ou de l'article L. 312-28, accepte de recevoir de l'emprunteur ou du preneur, ou pour le compte d'un de ces derniers, un versement ou un dépôt, un chèque ou un effet de commerce souscrit, endossé ou avalisé à son profit, ou utilise une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal, sera puni d'une amende de "2.000 F à " (disposition abrogée par article 322 de la loi n° 92-1336 du 16 décembre 1992) 200.000 F.

Art. L.312-35 - Le preteur, en infraction aux dispositions du premier alinea de l'article L. 312-14, ou le vendeur, en infraction aux dispositions de l'article L. 312-16, ou le bailleur, en infraction aux dispositions du dernier alinea de l'article L. 312-30, qui ne restitue pas les sommes visées à ces articles, sera puni d'une amende de "2.000 F à " (disposition abrogée par article 322 de la loi n° 92-1336 du 16 décembre 1992) 200.000 F.

La même peine sera applicable à celui qui réclame à l'emprunteur ou au preneur ou retient sur son compte des sommes superieures à celles qu'il est autorise à reclamer ou à retenir en application des dispositions de l'article L. 312-23 ou des deux derniers alineas de l'article L. 312-29.

Art. L.312-36 - Le tribunal d'instance connaît des actions nées de l'application des articles L. 312-31 et L. 313-12.

L'inobservation des dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier est susceptible d'entraîner des sanctions civiles et pénales.

1/ Les sanctions civiles

Il s'agit :

a - de la déchéance du droit aux intérêts (article L.312-33, alinéa 4)

L'organisme de crédit qui accorde un prêt sans saisir l'emprunteur et les cautions déclarées d'une offre préalable :

- adressée gratuitement par voie postale (article L.312-7) ;

- comportant toutes les mentions obligatoires (article L.312-8) ;

- indiquant le montant des frais d'étude et les conditions dans lesquelles ils peuvent être perçus pas le prêteur (article L.312-14, alinéa 2) ;

- comportant aucune date ou comportant une fausse date (article L.312-33 alinea 2)Ê;

est déchu du droit aux intérêts tant conventionnels que légaux. L'emprunteur ne doit dans ce cas rembourser que le capital emprunté suivant l'échéancier prévu au contrat.

La déchéance du droit aux intérêts n'est toutefois pas automatique : le consommateur doit assigner l'organisme de crédit devant le tribunal compétent.

b - de la nullité du contrat

Les textes du Code de la consommation relatifs au crédit immobilier sont d'ordre public. Cela signifie que toute stipulation contraire dans un contrat de credit est nulle. Le consommateur ou l'emprunteur à qui ces stipulations seraient opposees n'a donc pas à les respecter (article L313-16, voir, infra ; Cass. Civ., 11 mars 1992, Epoux Kalbacher c/ C.R.C.A.M. d'Alsace et a., n°92-19.187 : les dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier sont d'ordre public ; l'absence d'un échéancier des amortissements dans une offre préalable de crédit est sanctionnée non seulement par la déchéance du droit aux intérêts mais également par la nullité de l'offre).

Les litiges nés de l'inexécution par une des parties au contrat de vente ou de crédit immobilier de ses obligations civiles relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires : le tribunal d'instance si le montant en jeu du litige est inférieur à 30.000 F, le tribunal de grande instance au-dele de cette somme.

Par contre, le tribunal d'instance dispose d' une compétence exclusive quelque soit le montant du litige pour conna”tre des demandes de delais de grece presentees par l'emprunteur (article L.312-36 ; voir egalement article L.313-12, infra).

2/ Les sanctions pénales

Elles sont de deux types :

a - Une peine d'amende pouvant aller jusqu'à 200.000 F punissant l'organisme de crédit qui :

- diffuse des publicités irrégulières pour des offres de crédit immobilier (articles L.312-4 à L.312-6) sans préjudice de l'application des peines prévues en cas de tromperie (voir article L.213-1, supra) si la publicité est trompeuse au sens des articles L.121-1 et suivants (article L.312-32) ;

- fait souscrire à l'emprunteur ou reçoit de sa part une offre préalable non datée ou faussement datée (article L.312-33 alinéa 2 et 3) ;

- accepte de recevoir de l'emprunteur le versement d'une somme d'argent sous quelque forme que ce soit (espèces, chèque, autorisation de prélèvement, etc. ; article L.312-34) ;

- réclame à l'emprunteur ou retient sur son compte, dans les cas de remboursement anticipé ou de défaillance de sa part dans le remboursement du credit contracte, des sommes autres que celles dues au titre des frais taxables (voir article L.312-33 alinea et L.312-29).

b - Une peine d'amende pouvant aller jusqu'à 20.000 F sanctionnant les organismes de crédit qui proposent des offres préalables de crédit ne comprenant pas toutes les mentions découlant des articles L.312-7, L.312-8, L.312-14 alinéa 2 ou L.312-26 (voir ces articles, supra).

Les infractions pénales précitées peuvent être signalées aux services de la D.G.C.C.R.F, administration competente chargee de les constater et de les poursuivre en application de l'article L.141-1 (voir cet article, supra). En 1994, sur les 85 interventions effectuees par les services de la D.G.C.C.R.F. pour verifier la loyaute des methodes de vente, le taux de manquement des professionnels du crédit à la législation sur le crédit immobilier était de 40%.

L'article 3 du décret n° 91-1137 du 31 octobre 1991 (J.O. du 3 novembre) sanctionne d'une peine d'amende de 6.000 F. à 12.000 F. l'organisme de credit et le vendeur, salarie ou non d'un etablissement de credit, si ce dernier est remunere par le preteur en fonction du taux de credit qu'il a fait contracter au consommateur (voir art. L.313-11, infra).