Chapitre II - Crédit immobilier

Section 1 - Champ d'application

Néant.

Observation

Voir Art. L.312-1 et s. , et Commentaires

Le prêt à taux zéro

Prêt immobilier consenti en vue de relancer l'accession aidée à la propriété, le prêt à taux zéro constitue une avance remboursable sans versement d'intérêts consentie par l'Etat. Il est destiné à aider au financement d'un logement acquis en vue d'y établir sa résidence principale.

Cette aide de l'Etat remplace les "Prêts aidés d'Accession à la Propriété" (P.A.P.) qui sont supprimés.

Les dispositions relatives au prêt à taux zéro sont applicables depuis le 1er octobre 1995 (décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995 ; arrêté du 2 octobre 1995, J.O. du 3 octobre).

Les bénéficiaires : toute personne ou tout ménage dont les revenus imposables sont inférieurs au plafond fixé par l'arrêté du 2 octobre 1995 (de 145.000 F e 248.500 F selon la composition du ménage en Ile-de-France ; de 124.300 F e 227.800 F en Province). Les revenus pris en compte sont ceux déclarés au titre de l'imp™t sur le revenu l'avant derniere année précédant la signature de l'offre du pret à taux 0% (exemple : pour un prêt demandé en novembre 1997, ce sont les revenus imposables de l'année 1995 qui sont pris en compte), étant observé que les revenus dont il s'agit sont les revenus nets imposables (après abattement des 10 et 20 % dans le cas commun des revenus salariaux). Les prestations familiales ne sont pas comprises dans les plafonds de ressources.

Le prêt à 0% ne donne pas droit en tant que tel à l'aide personnalisé au logement (APL). Toutefois, si l'emprunteur bénéficie de l'APL au titre de ses autres prêts (prêt conventionné ou prêt d'accession sociale par exemple), le montant des mensualités du pret à 0% est pris en compte pour le calcul de l'APL.

Les logements pouvant bénéficier du prêt à 0% : le logement à financer doit être neuf (appartement ou de la construction d'une maison individuelle). S'il s'agit d'un logement ancien, il doit avoir au moins 20 ans et nécessiter d'importants travaux, représentant au moins 35 % du coût total de l'opération (acquisition et travaux inclus), soit près de 54 % du prix d'acquisition du logement lui même (par exemple, pour une maison achetée 300 000 F, les travaux doivent atteindre 162 000 F minimum).

Le montant du prêt à 0%. : le prêt à taux zéro est un prêt subsidiaire : il ne doit pas dépasser 50% du montant du ou des autres prets recherchés pour le financement de l'opération immobiliere projetée.

C'est également un prêt limité : il ne peut être supérieur à 20% du montant de l'opération immobilière à concurrence d'un plafond de prêt dépendant de la taille de la famille, des revenus de l'emprunteur et de sa situation géographique (de 100.000 F à 180.000 F selon la composition du ménage en Ile-de-France ; de 70.000 F à 140.000 F en Province). Il est à noter que la Ville de Paris double le montant du prêt à taux 0 % accordé par l'Etat pour les parisiens qui habite Paris depuis au moins trois ans. Par ailleurs, le prêt est portée à 25 % dans les zones franches urbaines (décret n° 97-62 du 20 janvier 1997, JO du 25/01/97).

Le prêt à 0% est considéré comme une avance constitutive de l'apport personnel, il est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions d'obtention propres à chaque prêt : prêt d'épargne logement, prêt bancaire, prêt 1%, prêt conventionné, PAS etc.

Comment rembourser : Les conditions de remboursement du pret e taux 0% dépendent des revenus de l'emprunteur considérés indépendamment de sa situation familiale (arreté du 24 novembre 1996, JO du 31/ 10/96). La durée de remboursement va de 7 ans e 21 ans et le remboursement est d'autant plus lent que les revenus de l'accédant sont faibles. Pour les revenus les plus modestes, l'allongement de la durée du prêt s'accompagne d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 17 ans. De cette façon, le remboursement du prêt à taux zéro ne pèse pas sur le budget de l'emprunteur pendant la phase de remboursement de l'emprunt principal.

Où s'adresser : Il est distribué par tous les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l'Etat. Chaque établissement apprécie sous sa propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l'emprunteur. Il ne peut être accordé qu'un seul pret e 0% par opération et par ménage. Aucun frais de dossier ne doit etre pereu e cette occasion mais une garantie hypothécaire ne pourra être éludée.

Il est à noter que l'emprunteur qui a obtenu un PAS (prêt d'accession sociale) pourra bénéficier, à partir du dixième mois de chômage indemnisé, d'une réduction d'un tiers de sa mensualité pendant 15 mois.Par contre, le bénéfice d'un prêt à taux zéro entra”ne la perte d'avantages fiscaux importants : suppression de la déduction des intérets d'emprunts du montant des revenus imposables, taux de T.V.A. sur l'achat du terrain à betir porté de 5,5% à 20,6%, et de l'exonération de la taxe foncière pendant 10 ans (au lieu de 2)

Section 2 - Publicité

Néant.

Observation

Voir Art. L. 312- 4 et s., et Commentaires

Article R. 312-1. Le montant des frais d'études, prévus à l'article L. 312-14, que le prêteur peut demander à l'emprunteur lorsque le contrat en vue duquel le prêt n'est pas demandé n'est pas conclu, est limité à 0, 75 % du montant du prêt sans pouvoir excéder 1.000 F.

Voir Art. L. 312-14 et Commentaires

Section 4 - Le contrat principal

Néant.

Observation

Voir Art. L. 312-15 et s., et Commentaires

Section 5 - Remboursement anticipé du crédit et défaillance de l'emprunteur

Sous-section 1 - Remboursement anticipé

Article R. 312-2. L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant de avant le remboursement.

Dans le cas où le contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du pret.

Voir l'article L.312-21 et les commentaires pour une étude d'ensemble.

Spécifiquement à l'alinéa 2 de l'article R. 312-2, il est à noter que les intérêts compensatoires ne visent qu' à porter la rémunération du preteur à un montant conforme au taux moyen d'intéret convenu ; les sommes correspondantes ne peuvent donc être réduites en application de l'article 1152 du code civil. Par contre, les modalités de calcul des intérêts compensateurs doivent figurer dans l'offre préalable (Cass. Civ. , 1re, 30 mars 1984, D. 1994, IR p. 102).

Sous-section 2 - Défaillance de l'emprunteur

Article R. 312-3. En cas de défaillance de l'emprunteur et lorsque le remboursement immédiat du capital n'est pas demandé, la majoration de taux prévue e l'article L. 312-22 ne peut excéder trois points d'intéret.

L'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Voir l'article L.312-22 et les commentaires pour une étude d'ensemble

Article R. 312-4. L'indemnité prévue à l'article L. 312-29 en cas de défaillance du preneur dans l'exécution de contrats de location vente, ou de location assortis d'une promesse de vente, ne peut excéder 2 % de la part des versements correspondant e la valeur en capital du bien e effectuer jusqu'e la date prévue du a transfert de propriété.

Voir Art. L. 312-24 et s., et les commentaires pour une étude d'ensemble

Néant.

Observation

Voir Art. L. 312-32 et s.

Néant.

Observation

Voir Art. L. 312-36