Principes d'applicabilité du droit de la copropriété

• La loi de 1965 précise dans son art. 1er qu'elle régit tout immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
• Dès lors que ces conditions sont réunies, la copropriété devient un régime obligatoire. Vous devez désigner un syndic et élire un conseil syndical, ainsi qu'assurer la tenue annuelle des assemblées générales. Cliquer ici pour plus de précisions.
  Toute autre mode de répartition et de gestion n'est pas puni, mais réputé juridiquement inexistant. Tout ce qui est décidé hors du cadre légal de la copropriété n'a aucune valeur.
  
• Il ne faut pas confondre une copropriété avec :
  • une indivision
    L'indivision est une entité (la plupart du temps successorale) considérée comme une seule unité représentative. Il n'y a donc qu'une seule propriété, répartie par pourcentage entre plusieurs individus. Une indivision ne forme pas une copropriété, et n'est pas soumise à son régime.
  • une association de propriétaires
    Certains biens immobiliers peuvent être détenus par plusieurs propriétaires réunis en association. Il ne s'agit pas d'une copropriété, même si son mode de gestion peut être relativement proche. Ce cas n'est valable que pour des accessoires de propriété.
  • un lotissement
    La construction moderne a pour habitude d'aménager simultanément de vastes surfaces de terrains avec plusieurs habitations (généralement des pavillons). L'ensemble sera ensuite revendu par lots. Si le terrain est scindé en parcelles, il ressortira de l'Association Syndicale Libre. Si le terrain ne peut être scindé, il ressortira du régime de la copropriété.
  • une Association Syndicale Libre (ASL)
    Une ASL est une association type 1865 créée à l'initiative de propriétaires, selon les modalités qui leur conviennent. L'idée est alors de gérer en commun des biens qui peuvent par ailleurs être gérés en copropriété (allées, voirie, antennes TV, espaces verts...).
  • une SCI (Société Civile Immobilière)
    Une SCI est une société créée en vue de gérer un patrimoine immobililier appartenant à une personne ou un groupe de personnes déterminées, qui peuvent la vendre par parts. A la différence de la copropriété, la SCI n'a pas de parties communes, et n'est pas soumise aux règles de gestion de la copropriété.
    
• Il a été jugé que même si votre syndicat n'est pas concrétisé par un syndic ou une assemblée de copropriétaires, il peut être poursuivi en justice et condamné. Il suffit que le statut de la copropriété des immeubles bâtis puisse trouver application, et que les personnes concernées n'aient pas recouru à une autre forme d'organisation (comme l'ASL pour gérer les espaces communs non bâtis) Cass. 3e civ., 11 octobre 2000.