La copropriété est-elle un statut obligatoire ? Comment sont divisés les lots ?

Base légale : art. 1 Loi 10 juillet 1965

• Le statut de copropriété est obligatoire, dès lors que conformément aux exigences légales (art. 1 Loi 1965) il y a :
  • deux lots ou plus appartenant à deux personnes différentes (physiques ou morales)
  • une division de ces lots en parties communes et privatives

  Dès lors que ces deux conditions sont réunies, les dispositions légales régissant la copropriété s'appliquent de plein droit et sans qu'il soit possible d'y déroger par conventions contraires (Cass. civ. 15/11/1989 - G.P. 20/1/1990), même si le règlement de copropriété est antérieur à 1965 (Cass. civ. 08/01/1970).
  Le statut de la copropriété s'applique dès lors que l'immeuble dont la propriété est partagée est de structure suffisamment "homogène". On ne peut pas, p. ex., s'affranchir du statut de la copropriété même s'il n'y a pas de partie communes (CA Paris 28 avril 1983 ; CA Versailles 17 mai 1990).
   

• Peu importe :
  • la forme de l'immeuble : immeuble collectif, lotissement de maisons individuelles, simple local...
  • que la copropriété soit verticale (copropriété d'un ou plusieurs immeubles collectifs) ou horizontale (maisons individuelles édifiées sur un terrain collectif)
  • l'affectation des immeubles (habitation, professionnel, commercial, industriel ou mixte)
     
• Exception : les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, de aménagements et des services communs, comportent des parcelles , bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs peuvent appliquer à ces dernières le statut de la copropriété de manière facultative. Ils possèdent en effet un mode d'appropriation hétérogène (art. 1 Loi 1965 al. 2).
   
• Exclusions : ne ressortissent pas du régime de la copropriété :
  • les immeubles en indivision simple
  • les immeubles dont la jouissance est divisée
  • les immeubles qui appartiennent à une société d'attribution jusqu'à son partage ou du moins jusqu'à son permier retrait d'associé
  • les volumes superposés
  • les immeubles simplement accolés ou imbriqués les uns dans les autres mais qui restent distincts
  • deux ou plus immeubles situés sur des terrains différents et n'ayant entre eux aucun équipement commun
     
• La division en lots
  L'état descriptif de division de la copropriété doit obligatoirement opérer une division par lots et attribuer à chaque lot un numéro. Cet état est reporté dans un tableau annexé dans le règlement de copropriété (à défaut il fait l'objet d'un acte notarié spécial après passage d'un géomètre-expert).
  A chaque lot est affecté un tantième (ou millième), qui représente une portion de la copropriété. Cliquer ici pour plus de précisions sur le mode de détermination des tantièmes.