Vue d'ensemble : qu'est-ce qui différencie une partie commune d'une partie privative ?

Base légale : art. 2, 3, 4, 7 Loi 10 juillet 1965

Normalement, est privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; est commun ce qui profite à tous. Mais cette distinction entre parties communes et privatives n'est pas d'ordre public (art. 2 Loi 1965). Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa. Dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas selon l'usage qui peut est fait de l'élément litigieux.

Sont généralement considérées comme parties privatives :

• l'intérieur des appartements ou locaux professionnels, y compris fenêtres, appuis de balcons, volets, balustrades
• les parquets, carrelages et revêtements de sol superficiels
• les éléments d'équipement (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine)
• les cloisons intérieures non comprises dans le gros oeuvre (cloisons non porteuses)
  les cloisons séparant deux lots privatifs et ne faisant pas partie du gros oeuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent : vous ne pouvez les abattre sans l'accord de votre voisin (art. 7 Loi 1965) ; ce sont des parties communes spéciales.
• les devantures des magasins
• les locaux accessoibles par un seul copropriétaire (cave, comble, grenier)
• les balcons
  les balcons peuvent avoir des régimes différents selon les règlements de copropriété ; le gros oeuvre, les balustrades et les revêtements peuvent être définies comme parties communes ou privatives.

Sont généralement considérées comme parties communes :
Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété, est présumé partie commune ce qui n'est pas expressément désigné comme partie privative (Cass. civ. 06/05/1971 - Bull. cass. mai 1971), notamment parmi les éléments suivants (art. 3 Loi 1965) :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès
• le gros oeuvre
• les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférents, même s'ils traversent les locaux privatifs (chauffage collectif, p.ex.).
• les coffres, gaines et têtes de cheminée
• les locaux de service communs
• les passages et corridors

Les locaux affectés aux gardiennage sont présumés partie commune en cas de silence ou de contradiction des titres (Cass. civ. 15/01/1985 - Bull. cass. 01/1985), mais ils peuvent être désignés comme privatifs dans un lot. Ils appartiennent alors à titre privatif, au propriétaire de ce lot ; il peut alors le louer à la copropriété pour loger le gardien (Cass. civ.07/12/1988 - Bull. cass. n° 177).

Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires ou certains d'entre eux seulement (art. 4 Loi 1965).

Les copropriétaires n'ont pas le droit de disposer des parties communes. Ils n'ont qu'un droit d'usage et de jouissance.