Qu'est-ce qu'une partie commune à jouissance exclusive ?

Base légale : art. 2, 3, 5, 26, 37 Loi 10 juillet 1965

La notion de jouissance exclusive est un des concepts les plus complexes du droit de la copropriété ; il est aussi difficile à saisir qu'il peut sembler injuste.

• A la base se trouve le règlement de copropriété, contrat de base qui lie les copropriétaires.
• Ce contrat se doit de distinguer précisément les éléments qui sont privatifs, et ceux qui sont communs.
• Cependant il arrive (fréquemment) que des plans imprécis, une rédaction incertaine, des constructions sauvages dont la mémoire se perd, des ventes de parties communes effectuées sans adaptation du règlement, les aléas amenant à la destruction d'archives... font que le règlement de copropriété ne correspond pas à la réalité de la construction qu'il régit.
• Quel statut attribuer, dans ces conditions, à tel ou tel espace? la loi instaure, pour faciliter le travail des juristes, un régime de présomptions. Mais celui-ci ne brille pas par sa clarté. Au titre de l'art. 2 de la Loi de 1965, sont privatives "les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire".
  • Il y a donc deux choses à distinguer dans un lot : son usage et sa propriété.
    • si vous avez la propriété d'un lot, vous en avez l'usage exclusif
    • si vous avez l'usage exclusif d'un lot, celui-ci n'est pas obligatoirement votre propriété ; il peut être un bien commun (cas classique concernant les terrasses)
    • si la propriété est incertaine (lot non répertorié, p. ex.), et si le règlement de copropriété est muet sur la partie en question (cas fréquent concernant les combles anciens), il sera fait appel à la présomption de l'art. 3 de la Loi de 1965, qui répute communes un certain nombre d'éléments d'immeuble.
      
  • En conclusion, si vous avez l'usage exclusif d'une portion de partie qui semble commune mais n'est pas indiquée comme telle dans le règlement, en ce sens que vous seul pouvez y accéder à l'exclusion de tout autre copropriétaire, vous pouvez en revendiquer la propriété.
  • En revanche, si le local est réputé commun par la loi, vous n'en aurez pas la propriété, mais disposerez d'un droit de jouissance exclusif, la charge de l'entretien pesant sur la copropriété ; ce n'est pas un mauvais statut.
    
• De jurisprudence constante, le droit de jouissance privative ne peut conférer le droit de construire. Pas question donc, de construire une veranda sur un jardin commun à jouissance exclusive sans l'accord de l'assemblée à la majorité de l'art. 26 (voir les différentes majorités de votes).
• La jouissance exclusive est un droit. Ce qui signifie que si on vous en prive vous êtes fondé à réclamer réparation à la copropriété (comme dans le cas du transfert de votre lot au domaine public - CA Paris 1e Ch. sec. G, 14 juin 2000).
• Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait une partie de privative), dès lors que cette faculté est prévue de manière expresse et non équivoque par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e Ch. B, 29 juin 2000).