Quels sont mes droits et obligations sur mes parties privatives ?

Base légale : art. 2, 3, 9 Loi 10 juillet 1965

Vos droits

• Aux termes de l'art. 9 Loi 1965, vous pouvez faire ce que bon vous semble de votre lot à condition de respecter scrupuleusement :
  • les droits des autres copropriétaires
  • le règlement de copropriété
  • la destination de l'immeuble

• Vos parties privatives sont votre propriété exclusive (art. 2, Loi 1965).
• Vous pouvez sans autorisation disposer librement des attributs de la propriété de vos parties privatives ; vous pouvez les louer, vendre, donner, léguer, mettre en viager ou usufruit, les hypothéquer, les occuper ou les prêter.
• Vous y disposez d'un droit d'accès, que la copropriété ne peut remettre en question sauf à des conditions de majorité strictes (voir ce point dans le tableau pratique des majorités). La justice ne peut se substituer à l'assemblée pour décider sur ce point (CA Paris, 23e Ch. B, 4 avril 2001).
• Si vous louez votre lot, ceci n'établit aucun lien entre la copropriété et votre locataire. Vous restez responsable tant de votre lot et de la conformité de son occupation que du paiement de ses charges.
• Si en principe toute clause du règlement de copropriété visant à restreindre les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives est réputée contraire à l'art. 9 Loi 1965 (Cass. civ. 17/07/1972 - Dalloz 1972-727), en pratique le standing de l'immeuble et sa destination peuvent rendre admissibles des clauses qui imposent la vente des chambres de bonne en même temps que les appartement auxquels elles sont rattachées (Cass. civ. 10/03/1981 - Dalloz IR 1981-395), ou encore des clauses interdisant la location de chambres de bonne à d'autres personnes que les copropriétaires ou locataires des appartements principaux (CA Paris 27/04/1984 - Dalloz IR 1984-385).
• En dehors de ces quelques cas, aucune clause du règlement de copropropriété ni décision d'assemblée générale ne peut instituer de restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot privatif. Ainsi, quand un règlement de copropriété affecte à votre lot un usage commercial ou de bureau, l'assemblée générale ne peut s'opposer à l'exercice d'un commerce dès lors qu'il ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble.
• Rappelons qu'en cas d'achat d'un lot, la loi Carrez a réglementé le comptage de la surface qui vous est vendue aux art. 46 Loi 1965, et art. 4-1, 4-2 et 4-3 Décret 1967. Cliquez ici pour un commentaire de cette loi.

Vos obligations

• La première de vos obligations est de vous acquitter de vos charges.
• Vous devez occuper vos parties privatives dans le respect de leur affectation.
• Vous devez respecter toutes les clauses licites du règlement de copropriété.
• Vous devez ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
  • vous pouvez aménager un grenier en pièce habitable ; vous avez simplement à demander l'autorisation de l'assemblée générale si vous souhaitez faire poser une ouverture sur le toît, qui est une partie commune (Cass. civ. 10/12/1986 - Bull. cass. n° 180)
• Vous devez assurer personnellement les frais d'entretien et de réparation de vos parties privatives.
• Vous devez laisser effectuer certains travaux décidés en assemblée générale (art. 9 Loi 1965).

Travaux

• Vous pouvez effectuer chez vous tous travaux que vous souhaitez (transformations de pièces, ajouts, suppressions, installation d'équipements de confort) tant que vous restez en conformité avec la destination de l'immeuble.
• Il est également admis que la copropriété mette à votre disposition les éléments de confort considérés comme indispensables à une vie normale (évacuation d'eau, alimentation électrique, antenne TV).
• Si les travaux sur vos parties privatives affectent les parties communes, vous devez en référer à l'assemblée générale. Cliquez ici pour plus de précisions.

Division - Changement d'affectation d'un lot

• La division des lots est libre. La jurisprudence a admis le principe de la liberté, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble. Toutefois le règlement de copropriété peut apporter à cette liberté des restrictions, qui sont considérées comme valides quand elles sont motivées par cette même destination.
• Le changement d'affectation obéit à peu près aux mêmes règles : le principe est la liberté et la limite est la destination de l'immeuble. Pour changer d'affectation un lot qui porte atteinte à la destination de l'immeuble, ou qui était interdite par le règlement de copropriété il faut recueillir l'unanimité des voix.
  Tendances de la jurisprudence en fonction du type des lots :
  • Logements
    Ces lots doivent conserver leur affectation initiale, sauf si des activités professionnelles y sont tolérées par le règlement (comme les professions libérales ; avocat, médecin...).
  • Commerces
    Le principe est celui du libre changement d'affectation, tant que ne sont pas aggravées les nuisances préexistantes, et sous réserve que ces activités ne soient pas interdites par le règlement de copropriété.
  • Garages
    Les surfaces affectées au stationnement ne peuvent être affectées à un autre usage (même dépôt), sauf si le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité d'un autre usage.
  • Greniers-caves
    Le principe est que les surfaces sous toits peuvent être aménagées pour un usage d'habitation, sauf si le règlement de copropriété l'interdit expressément, et à conditions d'obtenir l'approbation de l'assemblée (majorité art. 25) si les travaux nécessaires requièrent que le toit soit percé (pour poser un Velux, p. ex.).

  La modification de la répartition des charges (concernant les services collectifs et les éléments d'équipement commun) rendue nécessaire par le changement d'affectation d'un lot (aggravation des charges d'ascenseur par exemple) est soumise à l'autorisation de l'assemblée générale.