Qu'est-ce qu'une partie commune spéciale ou particulière (ainsi que ses charges) ? quelles sont les répercussions sur les travaux ?

Base légale : art. 7, 24 al. 2 Loi 10 juillet 1965

L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes :

• en parties communes générales, propriété de tous (comme le sol de la copropriété, le plus souvent)
• en parties communes spéciales (ou particulières), affectées à certains copropriétaires (aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, gros oeuvre d'un bâtiment donné déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, etc.).
  La spécialisation des parties communes entraîne en général celle des charges y afférentes, ce qui simplifie alors leur gestion (il est tenue une assemblée spéciale pour les décisions concernant ces charges - art. 24 al. 2 Loi 1965).
  La notion de partie commune spéciale est à distinguer de celle de charge spéciale. On peut créer une charge spéciale sans créer pour autant de partie commune spéciale. Mais en pratique la spécialisation des parties commune entraîne logiquement celle des charges, d'où une confusion fréquente.

Conséquences de cette distinction :

• Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
• Le général s'efface devant le spécial : L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287).
  • Ce principe trouve une exception, dans le cas d'une disposition contraire d'un règlement de copropriété ; il a été jugé que si un règlement érige les bâtiments en parties communes spéciales mais précise que l'assemblée a compétence pour décider de l'aspect extérieur des parties communes, alors l'assemblée a compétence pour autoriser un ravalement dans son ensemble, les budgets particulier étant à discuter bâtiment par bâtiment (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000).
• Les parties communes spéciales sont réservées à l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431). Ce régime se comprend, puisque seuls les copropriétaires de parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
• En revanche, un copropriétaire peut se voir concédé la jouissance exclusive d'un lot commun, alors que la copropriété reste tenue de son entretien. Cliquez ici pour plus de détails sur ce régime particulier.
• Les murs et cloisons non compris dans le gros oeuvre, et séparant les parties privatives sont présumés mitoyens entre les lots qu'ils séparent (art. 7 Loi 1965) ; ceci crée de facto des parties communes spéciales.