Peut-on acquérir des parties communes pour agrandir ses parties privatives ? Que faire si un copropriétaire s'est approprié sans autorisation une partie commune ?

Base légale : art. 26, 42 Loi 10 juillet 1965

• Acquérir des parties communes
  Vous pouvez acheter des espaces compris dans les parties communes pour agrandir vos parties privatives. Vous devrez cependant obtenir l'autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'art. 26 (majorité des 2/3 pour les parties communes courantes, unanimité pour les parties communes dont l'aliénation affecte la destination de l'immeuble - art. 26c).
  Par exemple, l'achat d'une loge de gardienne nécessite une décision à l'unanimité de l'assemblée.
  Vous devez, une fois l'autorisation de l'assemblée obtenue, commettre à vos frais un géomètre-expert afin de recalculer les tantièmes communs et privatifs. Les nouveaux tantièmes seront inscrits au règlement de copropriété par un acte modificatif qui devra, pour être valable, être publié (à vos frais) au fichier immobilier.
• Que faire si vous vous apercevez qu'un copropriétaire s'est approprié sans autorisation une partie commune ?
  L'occupation illicite d'une partie commune constitue un acte que ne couvre aucune prescription (hormis une absence pendant 30 ans d'action en revendication de la copropriété à compter de la découverte de ladite occupation). La copropriété dispose alors de deux options :
  1. Exiger la restitution et la remise en état des locaux
     Après constat d'huissier, le syndic adresse une mise en demeure par recommandé AR ; si le copropriétaire n'obtempère pas, il convient de réitérer la mise en demeure en assemblée générale, tout en mandatant expressément le syndic pour diligenter une procédure judiciaire.
  2. Régulariser la situation
     Cela consiste à autoriser a posteriori et en assemblée générale la prise de possession.
     La délibération fixera :
     • un prix de vente
     • les modifications des tantièmes de copropriété et/ou de charges
     • les modalités de prise en charge des frais de modification
       
• Le délai pour agir est différent s'il s'agit d'une construction sur une partie commune, ou d'un empiètement.
  La cour de cassation a en effet jugé que pour les actions en démolitions des constructions irrégulières ou en empiètement des parties communes, le délai était celui de l'art. 42 Loi 1965, soit 10 ans (Cass.civ. 17/07/1991).
• De plus, la construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune devient elle-même commune (art. 551 du Code civil) CA Paris, 23e Ch. B, 31 mai 2000 - (se pose ensuite le problème de la modification des tantièmes, qui ressortent d'une autre décision à la double majorité de l'art. 26).