Quelles sont les clauses reconnues illégales d'un règlement de copropriété ?

Base légale : art. 43 Loi 10 juillet 1965; Jurisprudence

Sont contraires à la loi les clauses du règlement de copropriété :

• lorqu'elles portent atteinte aux droits des copropriétaires sur les lots sans être justifiées par la destination de l'immeuble (cliquer ici pour plus de détails)
• lorsqu'elles ont été irrégulièrement introduites dans le règlement (en méconnaissance des règles de l'art. 26 de la Loi - attention au délai de l'art. 42)
• lorsqu'elles portent atteinte à des dispositions d'ordre public (art. 43 de la Loi ; il faut alors une violation des art. 6 à 37, 42 et 46 de la Loi ou de celles du Décret)
• qui sont relatives aux pouvoirs des assemblées (en étendant ou restreignant les art. 17, 22 à 26 et 30 de la Loi)
• qui sont relatives à la convocation des assemblées (en étendant ou restreignant l'art. 22 de la Loi, et les art. 7 à 12, 50 et 63 du Décret)
• qui sont relatives à la tenue des assemblées (en étendant ou restreignant l'art. 22 de la Loi, et les art. 13 à 17 du Décret)
• qui sont relatives au syndic ou à ses pouvoirs (en étendant ou restreignant les art. 17 et 18 de la Loi, et les art. 28 à 39 et 46 à 49 du Décret)
• qui sont relatives aux charges (en étendant ou restreignant les art. 10 et 12 de la Loi)

Ces clauses sont réputées non écrites. Cela signifie qu'elles n'ont aucune existence légale ; que toute décision prise en leur application n'a aucun fondement, et que chacun peut la contester en obtenant de plein droit gain de cause.

• Une clause réputée non écrite est censée ne jamais avoir existé ; cette précision est importante dans le contentieux des charges, car elle opère rétroactivité
• Tout un chacun (même non copropriétaire) peut soulever cette illégalité à tout moment ; aucune prescription, même trentenaire, ne peut être opposée (Cass. 23 janvier, 1983, 26 avril 1989, Bull. civ. III n° 93, p. 51).
• Point technique : si une nullité doit être constatée judiciairement, une inexistence n'a pas à l'être.
  Ceci signifierait que tout copropriétaire peut refuser de lui-même de ne pas appliquer une clause du règlement qu'il considère comme devant être réputée non écrite.
  La jurisprudence ne va tout de même pas si loin, car elle répugne à ce que des copropriétaires non juristes fassent une appréciation juridique d'un règlement de copropriété. La Cour de cassation (Cass 3e civ., 3 juillet 1996) dispose que le syndic doit appliquer le règlement de copropriété car il est son agent d'exécution, même si ses clauses sont illicites. La justice, en règle générale, n'aime pas que les copropriétaires se fasent justice eux-mêmes.
  • Il est donc conseillé, comme en matière de charges illégales, de n'effectuer une éventuelle rétention de paiement qu'après consultation de votre avocat et avis solidment motivé à l'adresse du syndic.
    
• Vous pouvez invoquer l'illégalité d'une clause par voie principale (procès intenté de ce chef - peu utilisé car nécessitant une publication de l'assignation au fichier immobilier) ou par voie d'exception (vous soulevez cet argument à l'occasion d'un litige portant sur un autre problème ; par exemple, quand le syndic vous assigne en paiement de vos charges).