Quelles clauses doit contenir un règlement de copropriété ?

Base légale : art. 10, 37 et 43 Loi 10 juillet 1965 ; art. 1 du décret du 17 mars 1967 ; art. 71 décret n°55-1350 14 octobre 1955 modifié par le décret n°79-405 du 21 mai 1979

• Un règlement de copropriété doit comporter les clauses nécessaires à l'accomplissement de sa fonction.
  
• Y-a-t-il des clauses illicites ?
  Oui, car le règlement doit respecter le régime légal des conventions et celui de la loi de 1965.
  De manière générale, il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui est strictement requis par la destination normale de l'immeuble (qui s'apprécie selon sa situation, ses caractéristiques et son régime tel que défini par les pouvoirs publics, l'appréciation se fait au cas par cas).
  Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite : personne n'a à lui obéir ni s'en prévaloir (art 43 Loi de 1965).
  Ceci dit, un règlement peut renforcer les obligations légales, mais en aucun cas les amoindrir.
  Exemples de clauses prohibées :
  • attribuer un droit de préférence pour le rachat des lots à certains copropriétaires
  • imposer un notaire
  • faire gérer des parties privatives par le syndic de l'immeuble
  • instaurer une prime forfaitaire d'emménagement ou de déménagement (CA. Lyon 22/01/1969)
  • les clauses de non-concurrence sans rapport avec la destination de l'immeuble (Cass. civ. 29/02/1972)
  • les clauses soumettant l'exercice d'une profession libérale à l'approbation du conseil syndical (CA. Paris 16/05/1986)
    • Néanmoins, une réponse ministérielle (JOAN 30/11/1966 n°20-177) déclare valable la clause qui limite l'exercice d'une activité professionnelle à un seul commerce ou une seule activité libérale.
    • Autre exception : les sociétés en début d'immatriculation
  • interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970), sous réserve que l'animal ne cause ne cause pas de dégâts ni troubles de jouissance dans l'immeuble
    
• Quelles clauses doit-il obligatoirement comporter ?
  Les clauses doivent du règlement doivent lui permettre de répondre aux exigences légales concernant ses dispositions. Ceci inclut :
  • Pour les parties privatives (celles qui sont attribuées à un propriétaire donné)
    • la destination de chaque lot (couramment : usage d'habitation, usage mixte, usage professionnel, usage commercial, garage, cave, grenier...)
    • les conditions de jouissance des parties privatives. Il s'agit de la manière dont les copropriétaires entendent gérer leur vie commune, dans le respect de la destination de l'immeuble. Par exemple, pour un immeuble à destination d'habitation, on pourra interdire d'étendre du linge aux fenêtres, imposer le respect de la tranquillité des habitants en limitant les activités bruyantes, les émissions d'odeurs nauséabondes, etc.
      
  • Pour les parties communes (celles qui appartiennent à la communauté des copropriétaires) :
    • la destination de chaque lot (couramment : conciergerie, local à vélos ou voitures d'enfant, local à ordures, aires de jeux, jardins, etc). Chaque copropriété fixe librement le taux et la destination de ses parties communes.
    • leurs conditions de jouissance, de la même manière que les parties privatives, et les mêmes réserves d'adéquation des obligations des copropriétaires à la destination de l'immeuble.
    • leurs modalités d'administration : il s'agit de définir les organes chargés de gérer les parties communes (il s'agit le plus souvent du syndicat des copropriétaires, du syndic et du conseil syndical) et les modalités de cette gestion (définition des compétences, du mode de fonctionnement et d'élection, périodicité des assemblées, etc.). La définition de ces modalités est par principe libre, mais elle doit rester compatible avec le régime légal défini à l'article 10 de la loi de 1965.
    • la répartition des charges, selon les modalités définies à l'article 10 de la loi de 1965.
      
• Quelles sont les clauses facultatives ?
  • un état descriptif de division de l'immeuble. Au titre de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 modifié, il doit être résumé dans un tableau incorporé au règlement de copropriété (articles ou annexes) comportant les mentions suivantes :
    

    N° de lot (ordre croissant)	Bâtiment	Escalier	Etage	Nature du lot	Quote-part des parties communes

    Toute création ou modification de ce tableau doit faire l'objet d'un acte notarié.
    

  • la ou les conventions passées entre les copropriétaires et la copropriété concernant l'exercice des droits accessoires aux parties communes telles que prévues à l'art. 37.
  • les clauses d'arbitrages, de conciliation ou compromissoires (admises à l'exception des clauses générales) ; à défaut ce sont les tribunaux judiciaires qui sont compétents (cf. fiche Tribunaux d'SOS-Net).
  • la clause pénale a été admise par une réponse ministérielle (JOAN 30 sept. 1985) ; elle permet de réclamer des dommages et intérêts forfaitaires au copropriétaire qui refuserait de faire face à ses charges. Cette clause ayant été admise de par la nature contractuelle du règlement de copropriété, son taux est soumis au contrôle du juge, qui peut réduire les clauses manifestement excessives.
    Clause pénale n'est pas amende. La distinction est subtile, et s'apprécie de la plus ou moins grande automaticité de la mise en oeuvre de la sanction pécuniaire. La clause pénale est licite, pas l'amende.
  • les clauses d'administration générale, qui mettent en place des obligations sans nuire aux droits normaux des copropriétaires. Par exemple :
    • clause prévoyant la convocation d'une assemblée générale sans recourir à un administrateur judiciaire (lien) en cas de vacance de syndic
    • préavis avant démissions
    • procédures pour les travaux
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