Qu'est-ce que la "destination de l'immeuble" ?

Base légale : art. 8 Loi 10 juillet 1965

• La destination de l'immeuble est une notion floue qui désigne, grosso modo, ce à quoi doit servir l'immeuble (servir d'habitation, de lieux d'exercice d'un commerce, des deux...).
• Elle permet aux tribunaux, en l'absence de dispositions précises du règlement de copropriété, d'apprécier la validité des actes juridiques s'y rattachant (règlement de copropriété, règlement intérieur...). Objet de très nombreuses décisions de jurisprudence et utilisée à de nombreuses reprises par la loi de 1965 (art. 8, 9, 25, 26, 30, 34), elle constitue à la fois la limite et la protection des copropriétaires ; le principe est la liberté, dans le respect de la destination de l'immeuble.
• On entend par ce terme l'usage normal qui a été voulu pour l'immeuble considéré. Cette notion renvoie donc à un équilibre entre les différentes activités normalement pratiquées dans l'immeuble, à son caractère (aspect, standing, niveau social), à son environnement (quartier, verdure).
  Quand on se réfère à la destination de l'immeuble, on recherche si une modification projetée va altérer cet équilibre.
• Exemple de destinations courantes : habitation, industrie, bureaux, mixte...
• La destination s'apprécie souvent au regard des caractéristiques du bâtiment.
• Le ou les propriétaires peuvent néanmoins décider de modifier la destination de leur bien. Ils s'obligent ce faisant, à s'assurer de la conformité de cette transformation avec les règles locales d'urbanisme et le POS (exemple : reconversion d'une usines en appartements).
• Dès lors que la destination de l'immeuble est fixée, toutes les clauses des actes juridiques qui en régissent l'usage doivent être adaptées sous peine de nullité (elles sont réputées non écrites).
• Si la destination n'est pas expressément définie dans le règlement de copropriété, elle peut être déduite :
  • de l'attribution des lots et leur plus ou moins grande intangibilité
  • de la structure de l'immeuble, la configuration de ses espaces communs et leur standing
  • de la situation générale de l'immeuble, son intégration dans son environnement
• L'équilibre ainsi constitué ne peut être modifié qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires. Il ne doit pas être remis en question :
  • par la transformation d'une cave en logement, local commercial ou atelier de confection
  • par la transformation d'un garage fermé en entrepôt ou lieu d'activité
  • par la transformation de combles en logement...
  • par l'édification ou la transformation de parties communes ou privatives
• La loi ne donne se contente de se référer à la notion de destination de manière assez floue ; la jurisprudence en donne une acception assez libérale. Mais il convient en premier lieu de se référer au règlement de copropriété, qui constitue un référent prévalant sur la jurisprudence, dès lors que sa rédaction est précise. De manière générale :
  • Les lots d'habitation doivent conserver leur affectation initiale, sauf à y exercer une activité professionnelle, dès lors qu'elle est tolérée par le règlement.
  • Les commerces peuvent être utilisés pour l'exercice d'une activité différente, à condition que ne soit pas rompu l'équilibre antérieur, notamment par aggravation des nuisances ou contradiction avec le règlement de copropriété. C'est le cas, particulièrement, quand un commerce est transformé en restaurant.
  • Si la possibilité d'un autre usage n'est pas prévu par le règlement de copropriété, un garage doit rester affecté au stationnement des véhicules (et ne peut, par exemple, servir d'entrepôt).
  • En revanche, les greniers, combles ou caves peuvent être transformées en logement :
    • soit parce que le règlement de copropriété l'autorise expressément
    • soit parce que le règlement stipule simplement "grenier" ou "cave" sans interdire leur changement d'affectation. Il sera cependant nécessaire de demander à l'assemblée l'autorisation d'effectuer les travaux de transformation s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (pose d'un Velux, p. ex.), à la majorité de l'art. 25.