Dans les copropriétés importantes comportant plusieurs bâtiments, la nécessité peut être ressentie de décentraliser la gestion, afin que les membres du conseil syndical se sentent plus concernés. Cette nécessité peut être d'autant plus ressentie quand les hâbitants d'un bâtiment représentant peu de voix voient leurs décisions bloquées par ceux d'un bâtiment distinct, "pesant" davantage de voix. C'est pourquoi l'art. 27 de la loi de 1965 a prévu la création de syndicats secondaires.
Cet article vise "plusieurs bâtiments". Le problème
s'est posé de savoir ce qu'il fallait entendre par ces mots. Une
réponse ministérielle (JOAN 27/08/1966, p. 8879) précise
que par "plusieurs bâtiments" il faut entendre des constructions
indépendantes les unes des autres, même si ces constructions
sont desservies par des aménagements communs. Cette position a
été consacrée par la jurisprudence (CA Lyon 22/01/1981
- G.P. 18/03/1982). Des bâtiments imbriqués, communiquant entre
eux et reposant sur un rez-de-chaussée commercial d'un seul tenant
ne sont pas "séparés" (CA Paris, 28 juin 1989) ; cependant,
même en présence de toiture et de murs de refond communs, il
peut y avoir bâtiment "séparé" si une partie d'immeuble
constitue une unité techniquement indépendante (CA Paris 15
janvier 1993).
Les copropriétaires d'un même bâtiment peuvent, s'ils se réunissent en assemblée générale, décider entre eux la constitution d'un syndicat secondaire. La majorité est alors la majorité absolue des copropriétaires concernés (assemblée spéciale statuant à la majorité de l'art. 25).
Le syndicat doit faire l'objet d'une publication au fichier immobilier (fichier des hypothèques) afin que sa création soit opposable aux tiers.
Il est impératif de modifier le règlement de copropriété lorsqu'un syndicat secondaire est créé, ne serait-ce que de par la spécialisation des charges induite. Selon une réponse ministérielle (JOAN, idem) Ceci nécessite un vote à la majorité de l'art. 26 ; contrairement à ce qu'affirment certaines associations de copropriétaires, l'assemblée n'est pas tenue d'entériner la création d'un syndicat secondaire et cette décision n'a rien d'automatique ; mais un refus non légitimement motivé peut faire l'objet d'un recours judiciaire.
- Le syndicat secondaire fonctionne de manière identique à celle du syndicat principal, mais son champ d'action est plus ciblé. Il ne peut être étendu qu'avec un vote d'une assemblée générale statuant à la majorité de l'art. 24.
- Le syndicat principal perd sa compétence quand celle-ci recoupe celle du syndicat secondaire (principe de spécialité). Il reste néanmoins compétent pour toutes les questions touchant les parties globalement communes, y compris celles concernant les rapports du syndicat secondaire au reste de la copropriété.
- La création d'un syndicat secondaire entraîne la spéciatisation des charges, à moins que celle-ci ait déjà été prévue par le règlement de copropriété. Ainsi les copropriétaires supporteront les charges de la gestion de leur bâtiment, mais non celles des autres, tout en continuant de contribuer aux charges des éléments qui restent communs aux bâtiments (voies d'accès, éventuellement gardiennage, etc.).
- Le syndicat secondaire, comme le principal, est doté d'une personnalité civile. Il peut être poursuivi en justice.
Son fonctionnement, identique à celui du syndicat principal, obéit aux dispositions de l'art. 24 et suivants du décret de 1967 :
- obligation de tenir des assemblées générales, distinctes de celles du syndicat principal (CA Paris 01/03/1984 - Dalloz IR 1984-411) ; on les appelle assemblées spéciales.
- obligation de recourir à un syndic particulier, mais qui peut en pratique être le même que celui du syndicat principal
- tenue d'un conseil syndical
- possibilité d'édicter un règlement de copropriété spécifique
- représentation du syndicat secondaire auprès du syndicat principal, s'il en existe un