Un syndicat de copropriétaires peut-il agir en justice ?

Base légale : art. 15 Loi 10 juillet 1965, art. 51, 56 Décret 17 mars 1967

• Oui, aux termes de l'art. 15 (Loi 1965), pour défendre ou attaquer des copropriétaires.
• Il peut agir avec certains copropriétaires contre d'autre copropriétaires ou contre des tiers, dans le but d'assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (sa sauvegarde et l'administration des parties communes).
  • Un copropriétaire peut néanmoins agir seul pour la défense de son lot, mais il doit en informer le syndic (art. 51 D. 1967). La copie d'une assignation est adressée au syndic par recommandé AR. Il doit également subir un préjudice personnel (le préjudice collectif ne suffit pas).
• C'est le syndic qui représente le syndicat en justice. Or il se peut que le syndicat soit amené à agir en justice contre le syndic ; dans ce cas, l'art. 56 (D. 67) autorise tout intéressé à demander au Président du Tribunal de Grande Instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat.
• Le syndicat ne peut agir que dans le but de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble ; exemple : faire respecter le règlement de copropriété, faire payer les charges, assurer un usage paisible des locaux, etc.
  • Le syndicat peut également demander des indemnités en cas de retard chronique dans le paiement des charge : Ayant relevé qu'en s'abstenant de régler à leur échéance ses charges de copropriété, un copropriétaire avait contraint les autres copropriétaires à lui en faire l'avance et à endurer les tracasseries d'une longue procédure, d'où il résultait que le préjudice ainsi causé avait été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, une cour d'appel a pu allouer de ce chef une indemnité au syndicat (Cass. civ. 27/11/1990).
• Le syndicat voit fréquemment sa responsabilité engagée quand un propriétaire est mécontent de prestations effectuées par la copropriété ; il peut alors exercer toute action récursoire (c'est-à-dire se retourner) contre les prestataires défaillants : architectes, entrepreneurs, syndic.
• Le syndicat peut intenter des actions de type possessoire ou pétitoire (cf. Définitions).
• Le syndicat ne peut agir que pour des troubles qui affectent les copropriétaires dans leur ensemble.
• Le syndicat peut engager une action tendant à indemniser un copropriétaire pour un trouble affectant sa partie privative, dès lors que ce trouble provient des parties communes.
• Si le syndicat n'engage pas une action alors qu'il le devrait, tout copropriétaire peut se substituer à lui, mais la jurisprudence considère que cette action doit revêtir un caractère subsidiaire. Donc, si le copropriétaire ne subit pas de préjudice direct, il doit d'abord, après avoir dénoncé l'infraction, provoquer un vote du conseil syndical sur ce point. En cas de refus formel de ce dernier, il pourra alors s'adresser à la justice.
• Le syndicat a vocation à défendre la copropriété contre toute action en justice émanant de tiers, même si cette action ne concerne que des parties privatives, car il est le gardien des droits afférents à l'immeuble en général. Par contre, pour que la décision de justice soit opposable au propriétaire de parties privatives, il est nécessaire de l'appeler en cause.
• Le syndicat ne peut agir dans un litige ne concernant que des parties privatives. Il faut que les parties communes soient concernées d'une manière ou d'une autre.