La représentation de la copropriété en justice

Base légale : art. 15, 16, 18 Loi 10 juillet 1965, art. 55, 59 Décret 17 mars 1967

• Aux termes de l'art. 18 Loi 1965, c'est le syndic qui représente la copropriété en justice, comme dans les autres actes de la vie civile.
• Ainsi c'est le syndic qui représente la copropriété, sans formalité, lorsque celle-ci est citée en justice (art. 55 Décret 1967), et ce même si le litige porte sur des faits antérieurs à sa nomination (TGI Grenoble 23/05/1969, Dalloz S. 1970-210).
• Pour agir en justice, le syndic doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale à l'art. 24 (majorité simple des présents). Les droits du syndic sont alors limités au droits du syndicat des copropriétaires ; il n'est pas possible d'habiliter le syndic par avance, pour régler tous les futurs désordres (le mandat doit être spécial, et ne peut être général).
  • Principe d'autorisation de la première action seulement
    l'article 55 n'exige une autorisation de l'assemblée générale que lorsque le syndic intente une action en justice au nom du syndicat ; dès lors, le syndic agissant au nom du syndicat peut, sans avoir à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, reprendre l'action engagée par l'ancien propriétaire de l'immeuble (Cass. civ. 10/10/1984 - Bull. Cass. n° 165)
  • le syndic peut intenter une action en recouvrement des charges de la copropriété sans autorisation systématique de l'assemblée générale (Cass. civ. 14/05/1970 - Bull. Cass. mai 1970)
  • Demande reconventionnelle
    selon un réponse ministérielle, une demande reconventionnelle ne constitue qu'une défense à l'action principale, et de ce fait le syndic peut l'intenter sans avoir à recueillir l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
  • Appel
    • le pouvoir de représentation de la copropriété par le syndic en justice inclut celui de faire appel, mais il doit en être rendu compte aux copropriétaires (Cass. civ 09/07/1985 - Bull. Cass. n° 108)
    • la Cour de cassation a estimé que le syndic n'avait pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour interjeter appel, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Le vote de l'assemblée doit marquer l'intention des copropriétaires d'agir en justice, et n'a pas à être réitéré tout au long du processus judiciaire (Cass. civ. 08/07/1992 - G.P. 27/03/1993)
    • quand un syndicat de copropriétaires est intimé devant une cour d'appel, le syndic n'a pas non plus besoin d'une autorisation de l'assemblée pour former un appel incident (Cass. civ. 07/12/1988 - Bull. Cass. n°178)
  • Agir ne suspend pas les délais de procédure
    l'irrégularité de fond qui affecte la validité de l'assignation d'un syndicat de copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic n'est plus susceptible d'être couverte après expiration du délai d'exercice de l'action. Conclusion : intenter une action dans la précipitation vous expose à la voir périr irrémédiablement si elle est irrégulière (Cass. Civ. 27/01/1980 - Bull. Civ. n°20)
  • Une irrégularité sanctionnée par la nullité
    l'absence de pouvoir de représentation d'une personne en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de tout acte en justice ; le syndic ne peut donc agir sans autorisation expresse de l'assemblée générale (Cass. Civ. 07/11/1990 - Gaz. Pal. 19/02/1991). Cette nullité peut être invoquée par tout intéressé.
  • par contre, la contestation de la validité de la délibération d'assemblée générale autorisant le syndic à intenter une action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. plén. 15/05/1992 - G.P. 23/05/1992)
  • Le mandat donné par l'assemblée vise l'action en justice, et non une instance particulière
    "a violé l'art. 55 (...) la cour d'appel qui, pour déclarer l'action du syndicat de copropriétaires irrecevables dans son action en garantie légale contre les constructeurs , a retenu que l'autorisation d'agir en justice, donnée en 1976 par l'assemblée générale, ne se trouvait pas maintenue dans le cadre des nouvelles assignations délivrées en 1984 et 1985, alors qu'en l'absence de toute limitation dans la décision de l'assemblée générale, le pouvoir donné au syndic ne l'autorisait pas seulement à introduire une instance, mais à poursuivre l'action au nom du syndicat des copropriétaires" (Cass. civ 04/06/1994 - G.P. 26/01/1995)
  • Mais le mandat doit être donné expressément au syndic, à l'exclusion de toute autre personne
    "a violé l'art. 55 (...) la cour d'appel qui, pour déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable et prononcer diverses condamnations à son profit, a retenu que si le mandat d'agir en justice avait ét donné, non pas au syndic, mais à l'avocat, malgré l'impropriété des termes, la décision de l'assemblée générale s'analysait en une autorisation de l'assemblée générale" (Cass. civ. 04/05/1995 - G.P. 21/12/1995)
• Exceptions ; le syndic peut agir sans mandat de l'assemblée pour entreprendre :
  • les actions en recouvrement de créance,
  • la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée (à l'exception de la saisie-vente d'un lot),
  • les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent de la compétence du juge des référés,
  • les actions visant à défendre le syndicat

  Ces tâches d'administration sont considérées comme faisant partie intégrante de sa mission générale. Il doit néanmoins rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
   

• Est valable l'action en justice intentée par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale, dès lors que cette action a été ratifiée (Cass. civ. 01/02/1983 - Bull. Cass. n°32)
• A l'occasion de tout litige concernant le fonctionnement d'nn syndicat de copropriétaires ou dans lequel le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance (art. 59 Décret 1967).
• Les actes de procédure concernant le syndicat sont signifiés, suivant le cas, au syndic, ou à la requête de celui-ci.