Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?

Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

L'Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) synthétise fort bien, dans le manuel qu'elle publie et dont la liste suivante est extraite, les tâches dé vérification dont s'acquittera tout bon conseil syndical.

• Le rôle du Conseil est d'abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l'argent. Pour cela il devra :
  • connaître les impayés
  • les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi
  • proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres
  • vérifier que le syndic :
    • engage bien les actions en recouvrement décidées par l'assemblée générale
    • assure un bon suivi des procédures
    • suit l'avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical
• Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l'argent des copropriétaires
  • les contrats existants sont-ils corrects ? (s'en procurer copie et les étudier)
  • les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
  • les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
  • les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
  • les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?
• Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d'argent aux copropriétaires et qu'il gère au mieux cet argent
  • le fonds de roulement n'est-il pas trop élevé ?
  • le budget prévisionnel est-il correct ?
  • le syndic place-t-il l'excédent de trésorerie au profit du syndicat ?
• Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété
  • visites de l'immeuble
  • actions préventives
  • interventions rapides en cas de problème

Le syndic n'étant pas toujours à même d'être parfait, rien n'empêche le Conseil syndical de l'aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l'immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants... Même si c'est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d'une gestion efficace des intérêts communs, c'est-à-dire de tous.