Peut-on engager la responsabilité d'un syndic ?

Base légale : art. 1382, 1384, 1992 Code civil

Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires ; de plus il manipule des fonds qui ne lui appartiennent pas, mais qui transitent sur des comptes bancaires qu'il contrôle. Le syndic doit donc être une personne de confiance. Si les choses se passent mal, le droit a prévu deux mécanismes de responsabilité :

1. la responsabilité civile qui se scinde en deux catégories (cliquer ici pour plus de détails) :
   1. la responsabilité contractuelle porte sur les actes commis par le syndic au titre de son mandat, et ne peut être invoquée que par les copropriétaires ;
   2. la responsabilité délictuelle tient à tous les autres actes civils qui n'étaient pas prévus au contrat, qui ont occasionné un dommage ; elle peut être évoquée par tout intéressé, qu'il soit copropriétaire ou non.
      Ne pas confondre la responsabilité délictuelle et la reponsabilité pénale exposée ci-dessous :
2. la responsabilité pénale :
   Celle-ci concerne les actes visés par le code pénal et commis par le syndic (qu'il soit personne physique ou morale) dans l'exercice de ses fonctions :
   • financières : vol, escroquerie, abus de confiance, détournement de fonds...
   • de gérance quotidienne : blessures ou homicide par imprudence (si par exemple la négligence d'un syndic a entraîné un accident)
   • d'employeur délégué : non respect de la réglementation du travail, comme les règles d'hygiène et de sécurité

   La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite de rechercher une faute personnelle. Exemple : si un accident survient dans un ascenseur alors que la société de maintenance avait été mise en demeure par le syndic de procéder aux vérifications nécessaires et ne l'avait pas fait, la responsabilité pénale du syndic ne pourra être recherchée.

• Responsabilité civile (contractuelle et délictuelle)
  La responsabilité du syndic peut être recherchée, qu'il soit professionnel ou non (dans ce dernier cas, l'art. 1992 du Code civil prévoit une interprétation plus indulgente de la notion de faute). La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la démonstration de la classique trilogie : faute - dommage - lien de causalité. En l'occurrence il faut montrer qu'une faute de gestion du syndic a entraîné un préjudice pour la copropriété (Cass. civ. 08/01/1974 - Info Rap. Copro 1974-41).
  
  • Délais et compétence territoriale
    • Le délai pour agir en responsabilité contractuelle est de 30 ans à compter des faits, devant le Tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.
    • Le délai pour agir en responsabilité délictuelle est de 10 ans à compter des faits, devant le Tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.
  • Etendue de la notion de faute
    Le syndic peut être poursuivi à raison d'une faute personnelle, mais elle ne décharge pas le syndicat des copropriétaires qui peut être déclaré coresponsable (Cass. Civ. 19/05/1981 - Dalloz I.R. 1981-533). Le syndic qui voit sa responsabilité engagée peut toutefois, en l'absence de faute personnelle, se retourner contre le syndicat des copropriétaires qui est coresponsable du dommage (Cass. civ. 13/10/1965 - Dalloz J. 1966-02).
  • Une base légale étendue, une notion largement admise au titre de l'obligation de conseil
    La responsabilité du syndic peut être engagée sur les bases larges posées par l'art. 1382 Code civil qui dispose : "Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer". Cette responsabilité peut être actionnée par un ou plusieurs intéressés, qu'ils soient copropriétaires ou tiers, dès lors qu'ils subissent un préjudice personnel directement lié à une faute du syndic (Cass. civ. 09/07/1985 - G.P.1985-329).
  • Exemples :
    Encourt une responsabilité personnelle à l'égard du syndicat des copropriétaires à raison des fautes commises dans sa gestion le syndic qui, alors que la copropriété était assignée en responsabilité par l'un des copropriétaires, a omis d'appeler en garantie dans le délai décennal l'entrepreneur et l'architecte. Le manquement du syndic est à ses obligations est d'autant plus caractérisé que le syndicat des copropriétaires avait été préalablement assigné en référé aux fins de désignation d'un expert, ce qui constituait un préalable à une action en responsabilité prévisible. Il y a lieu en conséquence, de condamner le syndic à supporter personnellement la charge des condamnations encourues par le syndicat des copropriétaires (TGI Nice 25/04/1985 - G.P. 29/08/1985).
  • La faute peut être constituée en cas de négligence ou manque ou excès de diligence. Lenteur dans le recouvrement des sommes dues par des copropriétaires (CA Versailles 04/06/1986 - Rev. Loy 1986-323) ; ommission d'assurer l'immeuble (Cass. civ. 08/06/1982 - G.P. 1982-317) ; réalisation de travaux importants non nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et sans approbation préalable de l'assemblée générale (Cass. civ. 30/11/1971 - A.J.P.I. 1972-816). La négligence constitue un fondement quasi-délictuel de la faute : le défaut de souscription d'une assurance dommage-ouvrage par le syndic en est un exemple, même s'il n'y a pas manquement caractérisé à une obligation légalement définie (Cass. civ. 25/01/1994 - G.P. 21/12/1995).
  • Constitue une faute le manquement à une obligation d'agir pour sauvegarder les intérêts des copropriétaires : un syndic qui avait connaissance qu'une surconsommation d'eau était occasionnée par des fuites qu'il pouvait dès lors faire résorber et qui n'est intervenu que tardivement, a été condamné à indemniser les copropriétaires de cette surconsommation (Cass. civ. 08/02/1995 - G.P. 09/02/1995).
  • Le syndic souscrit une assurance professionnelle qui le garantit contre ses erreurs de gestion, mais la perte de cette garantie n'entraîne pas de plein droit nullité de ses actes. Le syndic reste responsable (Cass. civ. 30/03/1989 - Bull. Cass. mars 1989).