Que se passe-t-il si l'assemblée ne désigne aucun syndic ?

Base légale : art. 17 Loi 10 juillet 1965, art. 47 Décret 17 mars 1967

Rien.

La loi (art. 17) pose clairement qu'il est obligatoire de désigner un syndic, mais n'assortit cet ordre d'aucune sanction.

Donc, si vous vous entendez parfaitement avec vos voisins et souhaitez éviter des frais, vous pouvez vous passer de syndic. Le syndicat des copropriétaires existera pourtant bel et bien en tant que personne morale. Il pourra notamment être condamné judiciairement, si un préjudice est causé à un tiers (violation de servitude, accident dans les parties communes, etc). Dans ce cas de figure chaque copropriétaire est responsable solidairement de tous les autres, et ce sur l'ensemble de ses biens.

De plus la copropriété n'a aucun moyen d'action, de possibilité de passer un contrat ni de défense juridique, faute d'organe représentatif régulièrement nommé.

Il est donc plus que conseillé de recourir, malgré tout, à l'élection d'un syndic qui concrétisera ainsi l'existence de la personne morale du syndicat des copropriétaires.

Comment élire un syndic en l'absence d'assemblée générale constitutive ?

• En règle générale, quand l'immeuble est construit, le règlement de copropriété prévoit la tenue d'une assemblée constitutive chargée de désigner un syndic. Certains règlements en désignent même un directement. Cette pratique est admise, les tribunaux préférant risquer un certain clientélisme que de voir des copropriétés sans syndic, dont la situation peut s'avérer bien plus difficile à rétablir (rappelons que la nomination d'un syndic n'est que limitée dans le temps).
• Mais il arrive que personne n'arrive à se mettre d'accord sur la nomination d'un syndic. Il arrive également que de grandes demeures soient divisées par lot sans que soit prévu la désignation d'un syndic, ce dont tout le monde s'accomode volontiers tant que se tiennent de bonnes relations de voisinage ; le problème ne survient qu'en cas de conflit.
• Deux solutions sont alors possibles :
  1. une solution informelle, consistant à tenir une assemblée dans les formes, mais convoquée spontanément par les copropriétaires, qui désigne un syndic et met en route la vie de la copropriété ; c'est une procédure illégale mais qui, faute de contestation dans les deux mois, vaut ensuite à titre définitif malgré son illégalité. Si la situation n'est pas bloquée entre voisins, vous avez donc tout intérêt à recourir à cette solution.
  2. la solution légale, consistant à passer par la procédure de désignation d'un administrateur provisoire, dont l'unique mission sera de convoquer l'assemblée afin que celle-ci désigne un syndic bénévole ou professionnel. Cette procédure prévue par l'art. 47 du décret de 1967, est légère mais nécessite l'intervention d'un avocat . Vous devez en effet saisir le Président du tribunal de grande instance de l'immeuble, qui statue sur requête.