Qui peut être désigné syndic, quand et pour combien de temps ?

Base légale : art. 17 Loi 10 juillet 1965, art. 28, 47 Décret 17 mars 1967, art. L 443-15-1 Code de la construction et de l'habitation, loi n°70-9 du 2 janv. 1970

• Tous les votes de l'assemblée concernant le syndic sont effectués à la majorité absolue de l'art. 25, sauf la fixation des honoraires, qui s'effectue à la majorité simple.
• Aux titre de l'art. 28 D. 1967, toute personne physique ou morale peut être désignée syndic.
  • Exception : le syndic des H.L.M à usage locatif est obligatoirement l'organisme propriétaire des logements (art. L 443-15-1 CCH)
  • Limitation : aux termes de la loi n°70-9 du 2 janv. 1970, le syndic doit obligatoirement être un professionnel dôté d'une carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière".
    • Exception à ce principe : l'alinéa de 2 de cette même loi précise que peuvent ne pas être des syndics professionnels les personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits divis ou indivis.
      Un copropriétaire ou son conjoint peut donc être désigné syndic non professionnel. En dehors de ce cas, la nomination de tout autre professionnel est nulle.
  • Incompatibilités : la fonction de syndic est incompatible avec :
    • la profession d'avocat. Toutefois, la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1991 a prévu que les fonctions de syndic sont compatibles avec l'exercice de la profession d'avocat pour les avocats qui ont déjà rempli ces fonctions à titre accessoire dans leur ancienne profession d'avoués ou d'agréés près les tribunaux de commerce
    • la profession de conseil juridique. Celle-ci est en effet désormais fusionnée avec la profession d'avocat.
  • Conditions : le syndic doit être juridiquement capable. L'incapacité juridique entraîne la nullité de la nomination du syndic.
• Une clause du règlement de copropriété peut prévoir que le syndic sera obligatoirement un syndic professionnel. Cette clause exceptionnelle ne se justifie que pour les grandes copropriétés.
• Quand intervient la désignation du syndic ?
  • Au moment de la création de la copropriété : le règlement prévoit en général le premier syndic. Celui-ci convoque l'assemblée générale constitutive qui doit approuver sa désignation.
  • Au cours de la vie de la copropriété : le renouvellement ou le changement de syndic doit être décidée par l'assemblée générale qui statue à la majorité de l'art. 25 (majorité absolue des tantièmes).
  • En aucun cas le président du conseil syndical ne peut se substituer au syndic
    
• Pour combien de temps un syndic est-il nommé ?
  • Le mandat du syndic n'est pas renouvelable par tacite reconduction (CA Paris 30/04/1982 Dalloz IR 1982-138). Le syndic doit toujours convoquer une assemblée générale en temps utile pour permettre le vote renouvelant son mandat ou la nomination d'un nouveau syndic avant l'expiration du délai en cours.
  • Le mandat du syndic ne peut légalement excéder 3 ans (art. 28 D. 1967). Mais l'assemblée peut parfaitement fixer un mandat plus court. Un mandat d'un an encourage parfois les syndics à être plus diligents, mais il permet également aux malins d'éviter la révocation judiciaire de leur mandat, car les délais de procédure pour une contestation d'assemblée générale sont longs (entre 1,5 et 2 ans en moyenne, non compté un éventuel appel).
  • Il est possible de fixer la durée du mandat jusqu'à la survenance d'un évènement précis (approbation des comptes par une assemblée, p. ex.), dès lors que cette durée n'excède pas le plafond légal de 3 ans (CA Paris 23e Ch. B, 29 juin 2000).
  • Le syndic dont le mandat n'a pas été expressément renouvelé ne peut pas poursuivre ses fonctions de syndic, même dans l'attente d'un administrateur provisoire (Cass. civ. 21/07/1978 IR Copro 1979-71). Tous les actes qu'il aura passé après l'expiration de ses fonctions seront déclarés nuls (Cass. civ. 14/10/1987), mais l'assemblée peut les régulariser a posteriori (Cass. civ 19/07/1983 Bull. cass. juillet 1983) ou alors, un copropriétaire peut demander la nomination d'un administrateur provisoire dans les conditions de l'art. 47 du D. 1967.
  • En outre, selon l'art. 28 D. 1967, pendant le délai prévu par l'art. 1792 du Code civil, c'est-à-dire pendant la garantie décennale du constructeur de l'ouvrage, la durée des fonctions du syndic ne peut dépasser une année, lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement et à quelque titre que ce soit, participé à la construction de l'immeuble.
  • Quand le syndic est nommé par ordonnance du tribunal de grande instance, c'est cette ordonnance qui fixe la durée de sa mission. Celle-ci a vocation à se prolonger jusqu'à ce que l'assemblée élise un nouveau syndic.