Comment choisir son syndic ? Que faut-il bien prévoir dans son contrat ?

Base légale :

• Comment choisir son syndic ?
  Il est difficile de trouver le "bon" syndic. Celui qui sera énergique, toujours prêt à défendre vos intérêts et à vous apporter sa compétence technique, financière et juridique.
  Comme l'avocat vis-à-vis de son client, le syndic entretient vis-à-vis d'une copropriété des rapports qui, selon la confiance et l'estime dont ils sont connotés, peuvent influer considérablement sur la gestion de l'immeuble.
  Disons pour schématiser qu'un syndic correct est un syndic :
  • qui connaît correctement le droit et les techniques du bâtiment
  • qui sélectionne des intervenants d'un bon rapport qualité/prix, et n'hésite pas à en changer en cas de problème
  • qui se tient à l'écoute de vos suggestions et ne se vexe pas quand vous lui en faites
  • qui répond au téléphone, au moins au président de la copropriété (on peut comprendre qu'il ne réponde pas à tous les occupants de l'immeuble, sans quoi il passerait souvent sa vie au téléphone)
  • qui ne fait pas d'appel de fonds inconsidérés et ne disparaît pas avec l'argent de la copropriété
  • qui sait faire preuve de diplomatie et de fermeté, pour se présenter en arbitre face aux conflits entre copropriétaires
  • ...
• Avant de désigner tel ou tel syndic...
  • Se renseigner sur ses tarifs ; sachant que le plus compétent ou le plus honnête n'est pas forcément le plus cher, et que le plus cher n'est pas forcément le plus compétent ni le plus honnête...
  • Contacter plusieurs syndics. Pour un annuaire facilement utilisable, vous pouvez consulter le site mon-immeuble.com
  • Demander un devis, faire passer un entretien.
  • Lui demander quelles sont ses références, les copropriétés qu'il gère (attention à ceux qui se surchargent pour faire rentrer des honoraires). Puis contacter les présidents des copropriétés en question pour leur demander comment ils jugent leur syndic.
  • Bref, prendre du temps...
     
• Combien est rémunéré un syndic professionnel ?
  La rémunération est libre. Elle est convenue entre les copropriétaires et le syndic, et devient définitive quand elle est adoptée par l'assembléé générale, qui vaut signature du contrat du syndic.
  Nota : il est possible d'insérer dans le règlement de copropriété une clause de révision annuelle des honoraires. Le syndic peut également demander une révision de ses honoraires, et éventuellement la justifier. Mais celle-ci devra être approuvée à l'assemblée générale.
   
• Les points à surveiller dans un contrat :
  • clarté et durée du mandat
  • préparation de l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le conseil syndical
  • accès des conseillers syndicaux et de leurs conseils à tous les documents à tout moment
  • choix des experts (architectes, avocats) en concertation avec le conseil syndical
  • transparence sur la réalité du compte bancaire
  • indication de la fréquence des visites de l'immeuble par le syndic
  • consultation par le syndic des entreprises présentées par le conseil syndical
  • réponses écrites et réception des copropriétaires
  • suivi des consommations de fluides sur demande du conseil syndical et repérage des anomalies
  • envoi aux copriétaires concernés d'une copie de la réponse de la compagnie d'assurance et des rapports d'expertise
  • précisions sur la mission du syndic à l'égard du personnel employé par le syndicat de copropriété
  • traitement concerté des litiges
  • définition très précise des prestations particulières dont la liste sera limitative
  • introduction de la notion de "comptes par copropriétaire" au lieu de celle de "lots principaux" pour le calcul de prestations particulières
  • définition précise de la mission du syndic en cas de travaux
  • obligation de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic en cas de démission