La copropriété est-elle totalement engagée par les actes de son syndic ? Que faire en cas d'abus ?

Base légale : art. 18, 21 Loi du 10 juillet 1965, art. 37 Décret 17 mars 1967

La copropriété est engagée par tout ce qu'elle a voté, et tout ce qui ressort par nature du mandat du syndic (cliquer ici pour plus de précisions sur la nature de la mission du syndic). En-dehors de cette hypothèse, le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété, mais celle-ci reste néanmoins tenue vis-à-vis des tiers des engagements contractés par le syndic.
Autrement dit, le risque de mauvaise gestion du syndic pèse sur la copropriété. Noter toutefois que celle-ci peut assez aisément se faire indemniser auprès de l'assurance professionnelle du syndic défaillant... à condition que celui-ci en ait contracté une (c'est donc un point qu'il est fortement conseillé de vérifier).

Quelles dépenses le syndic peut-il engager ?

• Principe : Le syndic ne peut engager que les dépenses qui ont été votées.
• Modalités supplémentaires : l'assemblée doit déterminer un plafond au-delà duquel le conseil syndical devra obligatoirement être consulté par le syndic, quelle que soit la dépense à engager, et même si elle l'est de par une dépense qui a déjà été votée (art. 21 al 2 L. 1965).
• Exception : en cas d'urgence, le syndic doit engager des dépenses qui n'ont pas été votées pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit cependant en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale (art. 37 D. 1967).
• Aménagements courants : en sa qualité de mandataire de la copropriété, le syndic peut être amené, et c'est normal, à engager un certain nombre de dépenses d'entretien courant de l'immeuble. Si les copropriétaires veulent encadrer strictement cette activité, ils peuvent alors voter en assemblée générale une enveloppe consacrée à de telles dépenses.

Que faire en cas d'abus ?

• Manière douce :
  • En référer au président du conseil syndical, auquel le syndic devrait fournir les explications nécessaires.
  • En cas d'échec, en venir à la...
• Manière forte :
  • Ne pas payer les appels de fonds litigieux
    Ceci ne signifie pas cesser de payer toute charge ; les magistrats n'apprécient pas que l'on se fasse justice à soi-même, et déboutent fréquemment des copropriétaires qui ont refusé d'acquitter des charges par ailleurs contestables : ne refusez de payer une charge que si vous êtes certain qu'elle est totalement illégale.
    Une bonne stratégie peut consister à verser les sommes litigieuses sur un compte bancaire séparé de votre compte courant, que vous aurez ouvert à cet unique effet. En quelque sorte, vous consignez cet argent vous-même, ce qui vous permettra de montrer votre bonne foi au juge.
  • Appeler l'assemblée générale à refuser de ratifier ces dépenses
    • Le syndic doit alors accepter de prendre en charge les dépenses soit à titre personnel, soit au titre de son assurance professionnelle.
    • S'il refuse de le faire, il faudra engager les procédure de :
      • révocation du syndic
      • responsabilité par voie judiciaire (cette procédure lourde nécessite de faire appel à un avocat)

      Si l'assemblée générale refuse de vous suivre et vote le budget (ou le quitus), cela équivaudra à une ratification, et vous devrez alors - de plein droit - payer.
      
      Dans de telles conditions, il est plus prudent de faire approuver les comptes non pas en bloc, mais dépense par dépense. Ceci permet de ne pas bloquer d'autres travaux éventuellement nécessaires, et d'éviter que les copropriétaires mauvais payeurs ne saisissent ce prétexte pour continuer de refuser de payer.