Que peut décider l'assemblée générale ? Etendue et limites de ses pouvoirs

Base légale : art. 21, 22, 26, 30 Loi 10 juillet 1965

L'Assemblée qui a seule compétence pour :

• voter les comptes et le budget
• voter les autorisations et les réalisations de travaux
• élire syndic et conseil syndical
• décider des ventes de parties communes et privatives
• modifier le règlement de copropriété
• engager des procédures judiciaires (en-dehors du recouvrement des charges)
• décider des augmentations de salaire au-delà du minimum conventionnel

Quelles sont les décisions que l'assemblée ou les copropriétaires n'ont pas le droit de prendre ?
Je suis copropriétaire : quelles sont les choses que l'assemblée ne peut pas m'interdire ?

L'assemblée ne peut pas :

• imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance (art. 26 Loi 1965). Exemples :
  • est illégale la couverture d'une terrasse supprimant la vue d'un logement sur le jardin (Cass. civ. 20/10/1976 - Dalloz I.R. 1977-62)
  • l'assemblée ne peut interdire toute publicité commerciale (enseigne, plaque professionnelle), en l'absence de disposition préalable du règlement de copropriété (TGI Nantes, 03/06/1970)
• de manière générale, imposer sans indemnisation toute modification de situation qui porterait préjudice à un copropriétaire ;
• prendre une décision en violation des dispositions règlementaires ou légales ;
• interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (art. 30 Loi 1965) ; si cela était le cas, le copropriétaire lésé pourrait se faire autoriser les travaux par le tribunal de grande instance, en vertu de ce même article.
  Exception : l'assemblée peut valablement refuser que des travaux soient exécutés dès lors qu'ils auraient pour unique effet un agrandissement du local privatif du demandeur (Cass. civ. 03/12/1970 - Bull. cass. 12/1970).
  Exemples :
  • si la construction d'un ascenseur correspond à la fois à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble, ainsi qu'à la situation sociale de ses occupants, un copropriétaire qui le demande pourra à ses frais être autorisé à diligenter cette construction sous la surveillance d'un expert. Il est alors possible de réserver l'usage de cet ascenseur au copropriétaire qui l'a construit, ce qui implique que les autres copropriétaires ne pourront l'utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de la construction, évaluée à la date où cette faculté aura été exercée ; ceux qui y auront renoncé paieront leur quote-part lors de la première mutation entre vifs (vente, viager, etc.) de leur appartement (CA Paris 23/10/1966 - Gaz. Pal. 22/12/1966) ;
  • seul le propriétaire a qualité pour être autorisé par l'assemblée à effectuer des travaux, et non son locataire (Cass. civ. 10/06/1993 - Gaz. Pal. 30/12/1993)

  Si vous effectuez des travaux sans autorisation de l'assemblée générale, vous ne pourrez plus vous prévaloir de l'art. 30 al 4 Loi 1965 pour en demander l'autorisation en justice. Mieux vaut donc ne pas tenter le coup de force, vous risquez d'avoir à démolir ce que vous avez construit alors même que vous seriez dans votre droit.