Les différentes majorités : définition légale de leur répartition

Base légale : art. 24, 25 et 26, Loi 10 juillet 1965

Rappel : en cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c'est la majorité de l'art. 24 (majorité simple) qui s'applique.

Cliquer ici pour avoir :

  1. La majorité simple des présents et représentés (art. 24). Combien de voix ?
    C'est la majorité qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par la loi. Aucun quorum n'est requis.La question s'est posée de savoir si une assemblée pouvait se tenir à une seule personne. La doctrine tend à considérer qu'il faut au moins deux personnes, mais il n'existe pas à ma connaissance de jurisprudence qui se serait prononcée sur le problème.
    En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration et de gestion courante de la copropriété.
    ATTENTION Loi SRU Article 81-7° : l'ajout du mot "exprimées" après le mot "voix", fait que désormais on ne tient plus compte des abstentions pour calculer la majorité.
     
  2. La majorité absolue (art. 25). Combien de voix ?
    Cette majorité est utilisée pour décider :
    1. toute délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'art. 24
      Une délégation est un mandat, que l'assemblée confie ainsi au syndic, au conseil syndical ou à tout copropriétaire ; elle leur confie le soin de faire quelque chose au nom de la copropriété. Cette mission doit concerner l'administration et de gestion courante de la copropriété (CA Paris 11/10/1979 - Dalloz IR 1980-276) ; elle doit porter sur un acte ou une décision expressément déterminé (art. 21 Décret 1967) autrement dit, un mandat général est interdit. Toutefois, il est possible d'autoriser le bénéficiaire à autoriser certaines dépenses, jusqu'à un montant dont le mandat fixe le montant. Le mandat ne peut être un abandon de pouvoir : en aucun cas l'assemblée ne peut renoncer à son contrôle sur l'exécution du mandat, ni sur l'administration de l'immeuble ou la gestion du syndic.
    2. l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci
      Lorsque les travaux sont effectués aux frais des copropriétaires intéressés, c'est cet article, et non l'art. 26-c Loi 1965 qui s'applique (Cass. civ. 18/05/1983, Bull. Cass. n° 116). L'autorisation n'est pas nécessairement antérieure à l'exécution des travaux ; l'assemblée générale peut ratifier des travaux effectués sans autorisation, d'autant qu'elle a alors la possibilité d'apprécier plus facilement leurs inconvénients (CA Aix-en-Provence 28/01/1969 - Gaz. Pal. 18/07/1969). En revanche, si vous n'avez pas sollicité l'autorisation de l'assemblée et qu'elle vous la refuse, vous pouvez être contraint de démolir (exemple avec l'enlèvement d'enseignes lumineuses - Cass. civ. 24/10/1990) ; vous pouvez toutefois demander que cette autorisation vous soit accordée par le tribunal de grande instance.
    3. la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical
    4. les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires (...) lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires (...).
      ATTENTION L'assemblée n'a pas à voter la mise en conformité avec une disposition légale (qui s'impose d'elle-même), elle doit simplement voter sur les éventuels aménagements nécessités par cette mise en conformité.
    5. les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires
      Ex : travaux de ravalement de façades sur voie publique, travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité (amiante, saturnisme...)
    6. la modification de la répartition des charges visées à l'article 10 al. 1er rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (cliquez sur le lien pour plus de précisions)
    7. à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissables sur une durée inférieure à 10 ans. Cliquer ici pour connaître la nature des travaux soumis à cette majorité (Décret 1987)
    8. la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement (Loi n° 67-561 du 12/07/1967 et Décret n° 68-976 du 09/11/1968).
    9. à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (auquel cas ils relèveraient de l'art. 26).
    10. l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé
      ATTENTION L'assemblée n'a ici non plus pas à voter sur la mise en conformité avec une disposition légale (qui s'impose d'elle-même, surtout en ce qui concerne le droit à l'antenne), elle doit simplement statuer sur les modalités de l'installation.
    11. l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes
    12. l'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques
    13. ATTENTION Loi SRU Article 81 : l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires

    ATTENTION Loi SRU Article 81-5°
    Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
    Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

     

  3. La double majorité (art. 26). Combien de voix ?
    Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour des actes d'une importance particulière.
    1. les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les règlements
      La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)
    2. la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
      Sont ainsi décidées :
      • l'attribution à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie d'un couloir commun (Cass. civ. 08/07/1986 - Bull. cass. n° 123)
      • l'autorisation de la mise en place d'étalages extérieurs à un centre commercial pendant les heures d'ouverture
      • la création d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin (CA Limoges 01/07/1966 - Dalloz J. 1967-10).
    3. les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e (travaux obligatoires), g (économies d'énergie), h (amélioration de l'habitat), i (accessibilité aux personnes handicapées) et j (installation d'antenne ou câble collectif) de l'article 25. Ces travaux bénéficient des conditions de double vote prévus à l'art. 26 al. 4 (cf. infra).

    Fermeture et boîtes aux lettres
    Requièrent un vote à la majorité de l'art. 26 :

  4. La double majorité allégée (art. 26 al. 4) a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Combien de voix ?
    Les travaux de l'art. 26-c, s'ils n'ont pas réuni la double majorité mais ont été approuvés par les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés, peuvent être votés par une seconde assemblée convoquée à cet effet ; il suffira alors que les votes pour représentent 2/3 des tantièmes présents ou représentés, et non plus 2/3 des tantièmes de toute la copropriété.
     
  5. L'unanimité est nécessaire pour :


© Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001