Quelles conditions faut-il respecter pour constituer une ASL ?
Base légale :
Loi
21 juin 1865, Décret 18 décembre 1927
Contrairement aux associations Loi 1901, les ASL se forment sans autorisation
de l'administration, et sans que tous les copropriétaires y
consentent nécessairement. Il suffit que se réunisse la
volonté de ceux qui s'y syndiquent (CE juin 1973).
-
La formation de l'ASL requière l'unanimité de ceux qui souhaitent
y participer, mais sa prorogation ne requiert plus cette unanimité
(Cass. civ. 03/05/1990 - Bull. n°78).
-
Une ASL peut englober des terrains extérieurs à un lotissement,
dès lors que ces terrains profitent des services du lotissement (CE
03/02/1933 - Lebon p. 156)
Chaque associé doit donner son consentement par écrit.
La signature d'un plan-masse ne constitue pas un acte d'adhésion
écrite; alors même que l'acte d'association s'accompagne d'un
plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une
déclaration de chaque adhérent concernant l'immeuble pour lequel
il s'engage (Cass. civ. 11/01/1977 - Bull. civ. n°14). Si le consentement
de chaque intéressé n'a pas été donné
dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial,
authentique ou sous seing privé, qui reste annexé à
l'acte d'association (D. 18 déc. 1927, art. 3, al. 1er).
Il a été jugé que le consentement peut résulter
:
-
de l'engagement, dans chaque acte d'acquisition de lots du lotissement, de
respecter les clauses du cahier des charges, celui-ci prévoyant
l'obligation de se constituer en association syndicale (Cass. 3e civ., 28
nov. 1972, no 71-11.903, Male c/ ASL Lotissement Michelet : Bull. civ. III,
no 635) ;
-
de la mention par le règlement de copropriété et les
actes de vente de ce que les vendeurs étaient, suivant acte authentique
et publié, convenus de constituer une association syndicale destinée
à exister entre tous les copropriétaires de l'ensemble et de
la déclaration d'adhésion aux obligations résultant
du règlement de copropriété par les acquéreurs
qui contractaient sous les charges et conditions de ce règlement,
lequel stipulait que la participation aux dépenses de l'association
syndicale entrait dans les charges communes (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993,
no 90-18.182, Assoc. Synd. du Moleret c/ Lafont : Bull. civ. III, no 57 ;
RD imm., juill.-sept. 1993, p. 406) ;
-
de l'acquisition d'une parcelle dès lors que le cahier des charges
de cession de terrains prévoit que tous les propriétaires
présents et à venir des terrains cédés feront
partie de droit des associations syndicales du fait de leur acquisition,
prescription rappelée dans l'acte d'acquisition, alors même
que les statuts de l'association syndicale prévoyaient une adhésion
volontaire (Cass. 3e civ., 3 déc. 1997, no S 96-11370, arrêt
no 1719 P, Assoc. Syndicale des sous-embranchés de Toul-Croix-de-Metz
c/ SCI Gaëlle : Bull. civ. III, no 212).
La Cour de cassation a admis la pratique consistant à faire figurer
dans l'acte de vente une clause obligeant l'acquéreur à se
conformer au cahier des charges, lequel l'oblige à adhérer
à l'association syndicale. L'adhésion est dès lors acquise,
quand l'acte de vente est signé (Cass. civ. 28/11/1972 - Bull. civ.
n° 835). Cette pratique se limite pour l'instant aux lotissements
et aux ensembles immobiliers.
Ainsi, les statuts de l'ASL sont fréquemment rédigés
par les lotisseurs. Ils prévoient que tout propriétaire d'une
parcelle du lotissement fera obligatoirement partie de l'ASL et devra se
conformer à son cahier des charges. Le premier acquéreur donne
son consentement et l'association, qui doit comporter au moins deux membres,
est constituée.
ASL et copropriété
Si une ASL comprend un immeuble divisé en copropriété,
une difficulté se pose. Pour l'ASL il peut n'y avoir qu'un seul immeuble,
le bâtiment et un seul interlocuteur, le syndic. Il n'en reste pas
moins que le consentement à l'acte d'association doit être
donné par chaque copropriétaire, pris individuellement.
De même, il est nécessaire de convoquer tous les
copropriétaires à l'assemblée constitutive de l'association.
-
une difficulté se pose au niveau des votes à l'assemblée
de l'association ; la jurisprudence considère le copropriétaire
comme un participant à l'association, mais aussi le syndic, qui
représente la copropriété lors des votes ; cette situation
reste encore incertaine.
-
les copropriétaires sont tenus de payer les dépenses de l'ASL,
qui deviennent des charges communes dès lors que le règlement
de copropriété l'a prévu, et ce même si les
copropriétaires n'ont pas adhéré à l'association
(Cass. civ. 28/04/1993 - Bull. n° 57).
-
La constitution d'une association syndicale par une assemblée
générale de copropriétaires ne peut être
décidée qu'à l'unanimité : les dispositions de
l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogent pas à
celles de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 (Cass. 3e civ., 8 févr.
1995, no 92-16.876, Synd. des copropriétaires Le village du lac de
Carcès c/ Smet : Bull. civ. III, no 42 ; D. 1997, somm., p. 90, obs.
C. Atias).
Cliquer ici pour connaître les formalités
de constitution.
© Serge DIEBOLT
- Avocat à la Cour - "Droit pour
Tous" - 2001