Comment changer de syndic ? Désigner et révoquer un syndic : recommandation de la CrC

Base légale : Recommandation CrC n°15

La commission nationale relative à la copropriété a publié une recommandation n°15 consacrée :

1 - Désignation du syndic et durée de ses fonctions

La Commission rappelle tout d'abord que le syndic est lié au syndicat de copropriétaires, dont il est le représentant légal, par un contrat de mandat à durée déterminée. Ses fonctions revêtent un caractère personnel.

Il s'ensuit que lorsque le mandat du syndic a pris fin, celui-ci n'a plus qualité pour représenter le syndicat qui, dès lors, est dépourvu de syndic ; ce dernier ne peut directement ou indirectement être reconduit d'une manière tacite ou automatique lorsque son mandat est parvenu à son terme,

Par ailleurs, le syndic, personne physique ou morale, ne peut céder sa "clientèle de syndicat" par une simple substitution. Le cessionnaire, ell n'est pas désigné par l'assemblée générale, ne peut assumer la représentation et la gestion du syndicat.

Au vu de ces principes, la Commission recommande :

a) Quant à la désignation du syndic
b) Quant à la durée des fonctions du syndic

2 - Révocation ou démission du syndic

Pendant la durée fixée par la décision de l'assemblée générale, le syndic peut être révoquée à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le motif de cette révocation devant être porté à la connaissance du syndic et de l'assemblée générale.

Pendant la même durée, le syndic peut mettre fin à ses fonctions sous réserve que cette renonciation ne préjudicie pas à son mandat, le syndicat.

La Commission rappelle, toutefois :

Afin d'éviter que ces dispositions ne trouvent à s'appliquer, la Commission recommande :

a) si l'assemblée générale décide la révocation du syndic, qu'elle prenne, en même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter toute discontinuité dans les fonctions. En conséquence, l'ordre du jour devra comporter deux questions séparées, la première relative à la révocation du syndic en fonction, la seconde la nomination du nouveau syndic ; un vote séparé devra intervenir sur chacune d'elles si une réponse positive est donnée à la première. Il conviendra de notifier, en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.

b) si le syndic envisage de donner sa démission, que cette décision soit présentée à l'assemblée générale. En conséquence, le syndic qui entend démissionner devra : informer le conseil syndical de son intention de convoquer l'assemblée générale pour lui notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur, proposer un délai avant la prise d'effet de sa démission, convoquer l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, les deux questions suivantes "démission du syndic à compter du .............." et "désignation du nouveau syndic à compter du ...................."

Par ailleurs, la Commission des clauses abusives a publié une Recommandation n°96-01 (elle n'a pas de caractère impératif pour les parties) qui tend à obtenir la suppression ou la modification de certaines clauses jugées abusives dans les contrats avec les syndics :

De son côté, la Commission nationale relative à la copropriété a publié une Recommandation n°14 concernant le compte bancaire ou postal séparé. Il est ainsi recommandé au syndic :

1 - Pour l'information des copropriétaires

2 - Concernant le libellé de la question et du projet de résolution

Par ailleurs, la Commission confirme qu'à défaut de décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965), Il ne peut pas être procédé à une nouvelle assemblée générale pour voter, cette fois, à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (art. 24 de la loi de 1965), l'ouverture ou non d'un compte séparé.

Nota : un avis au J.O. du 9 août 1996 prévoit qu'un label pourra être attribué aux syndics s'engageant sur la qualité et la transparence de leurs services. Il est établi un cahier des charges que les syndics devront suivre pour obtenir ce label délivré par Qualité France (s'adresser pour connaître les syndics titulaires du label à Qualité France, 18 rue Volney, 75002 Paris - Tél. : 01 42 61 58 23).


© Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001