Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps les copropriété sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.
La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.
-
Les tantièmes de copropriété déterminent
fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée
générale) de votre lot au sein de la copropriété,
et plus généralement vos droits et obligations.
Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots.
A la différence
de la quote-part des charges, la révision de la quote-part de
copropriété ne peut résulter que d'une décision
unanime des copropriétaires sans dérogation possible,
même judiciaire.
- Ce n'est qu'en cas de silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".
- En cas de modification des quotes-parts afférentes à un lot ou aux parties communes, les droits sont réévalués en fonction de la nouvelle répartition, qui doit être publiée au fichier immobilier (art. 6-1 Loi 1967).
(appliqués, sauf cas particuliers, aux charges de conservation, entretien et administration de l'immeuble - Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163)
L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude au rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
Loi SRU Article 76L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
-
La consistance
Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...). -
La situation
Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue. -
La superficie
La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
L'art. 10 al 1 de la loi de 1965 prévoit que la répartition doit être établie en fonction de l'utilité que les services représentent pour chaque lot. L'appréciation est là aussi laissée à l'expert, bien que pour certains points le calcul soit homogène (exemple : l'utilité potentielle d'une antenne collective est identique pour chaque appartement).
L'art. 10 al 2 de la loi de 1965 prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas - rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le règlement détaille les deux répartitions). Ce principe est rappelé par la Cour de Cassation : Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163 "chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la surperficie et de la situation de celui-ci".
L'art. 30 de la loi de 1965 prévoit que les frais engendrés par des travaux d'amélioration sont répartis en fonction de l'avantage qu'ils procurent à chaque lot. L'appréciation de cet avantage est là encore laissé à la libre appréciation des experts.
Faute d'existence d'une base légale, ce sont des critères usuels qui prévalent. Cliquer ici pour plus de précisions.