Un copropriétaire ne paie pas ses charges. la copropriété doit-elle payer pour lui ?

Base légale : art. 18, Loi 10 juillet 1965

Tous les copropriétaires ont l'obligation de contribuer aux charges à hauteur de leurs de leurs tantièmes.

Cette obligation naît dès que les comptes du syndic ont été approuvés par l'assemblée générale et que le délai de recours est expiré (Cass. 3e civ., 6 mai 1996, no 94-16.972, Synd. des copr. de l'immeuble du 4, place de la République à Saint-Ouen c/ Baron : cité par M.-F. Ritschy, Inf. rap. copr., nov. 1997, p. 10).

Il n'y a aucune solidarité de principe entre les copropriétaires.

MAIS, les charges étant dues dans leur globalité, les copropriétaires solvables sont contraints de venir combler le passif laissé par celui d'entre eux qui tarde à payer.

Le syndic est habilité à procéder ainsi pour éviter que le syndicat ne soit condamné, ou pour que les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble puissent s'effectuer. Cette pratique est tellement répandue que la doctrine et de nombreux ouvrages font référence à une obligation de solidarité, qui n'a aucune réalité juridique mais dont les effets sont quotidiens. Elle s'étend dans une certaine mesure aux locataires accédants à la copropriété et aux acquéreurs dans les ventes à terme HLM.

Il en découle :

• l'obligation pour les copropriétaires de subvenir aux défaillances de l'un d'entre eux, sans limitation
• la possibilité pour la copropriété de demander des dommages et intérêts en cas de retards répétés et volontaires de paiement d'un copropriétaire de mauvaise foi
• la plus extrême sévérité des tribunaux à l'encontre des mauvais payeurs

Si un copropriétaire est défaillant vous pouvez :

• lui accorder des délais de paiement
• lui adresser un commandement de payer par huissier de justice
• recourir aux différentes saisies mobilières sur ses biens ou ses salaires
• inscrire une hypothèque sur son lot
• faire vendre son lot aux enchères, le syndicat bénéficiant d'une créance privilégiée qui prime même sur les créanciers hypothécaires (privilège de l'art. 20 - cliquer ici pour plus de détails)

Certaines copropriétés sont tellement dégradées qu'il est impossible pour le syndic de recouvrer les charges, car plus personne ne veut payer (il n'est pas possible de provoquer la vente d'un bloc de tout l'immeuble). Ce cas de figure a donné lieu aux dispositions d'urgence de l'art. 29-1 de la loi de 1965.

En définitive, donc, l'arsenal législatif est suffisant pour faire payer les récalcitrants, mais certains copropriétaires procéduriers peuvent parfois donner bien du fil à retordre aux syndics.