Base légale : art. 10, 10-1 Loi 10 juillet 1965, art. 35, 36 Décret 17 mars 1967, art. 32 Loi 9 juillet 1991
La question des frais de recouvrement constitue un point de contestation fréquent.
Autant ces frais sont justifiés face à un copropriétaire de mauvaise foi, autant ils peuvent devenir des armes de brimades inacceptables pour un syndic désireux d'exercer une mesure de rétorsion vis-à-vis d'un copropriétaire qui lui déplaît. Entre les deux se trouvent les relances faites automatiquement par les logiciels de comptabilité, que les syndics peu scrupuleux sont tentés de facturer au prix fort (rappelons qu'en l'absence de disposition spécifique approuvée dans le contrat de syndic, les "frais de dossier ou de relance" doivent se trouver justifiés par la réalité d'une prestation (temps de vacation et envoi recommandé)).
Que ce soit lors de l'élaboration du règlement de copropriété ou de l'établissement d'une clause d'aggravation par l'assemblée générale ou de la demande en justice, il convient pour le syndic de prendre garde à respecter les dispositions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 qui depuis le 1er janvier 1993 interdit d'imputer aux débiteurs les frais de recouvrement de poursuites, d'avocat et d'huissier de justice entrepris sans titre exécutoire (CA Paris, 23e ch. A, 23 avr. 1997, Loyers et copr. 1998, no 21). C'est ainsi qu'il a été jugé à deux reprises par la cour d'appel de Paris (19e ch. B, 19 mars 1998, Administrer oct. 1998, p. 59, obs. J.-R. Bouyeure et 25 juin 1998, D. 1998, IR, p. 201, Loyers et copr., janv. 1999, no 16, p. 18, note G. Vigneron) que dans sa demande en justice un syndicat ne pouvait imputer au copropriétaire défaillant, en sus des charges communes impayées et des intérêts de droit à compter de la mise en demeure, aucune somme en dehors des dépens et, le cas échéant, de l'indemnité due au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 févr. 2000, no 97-15.452, Mme Maillard c/ Synd. des copr. de la Résidence Outagno à Vars-les-Claux : Bull. civ. III, no 29 ; AJDI 2000, p. 824 et note C. Giverdon ; D. 2000, IR, p. 91 ; Inf. rap. copr., nov. 2000, p. 16 et note M.-F. Ritschy ; JCP G 2000, I, no 265 ; JCP N 2000, p. 1279 ; Loyers et copr. 2000, comm. no 177, 2e esp. ; RD imm. 2000, p. 239 et obs. C. Giverdon) a statué dans le même sens dans une affaire où un copropriétaire poursuivi en paiement d'arriéré de charges, honoraires d'avocat et factures d'auxiliaires de justice, avait été condamné pour le tout sans que la cour d'appel précise si les sommes dues étaient des frais d'exécution forcée ou de recouvrement. Or, le principe de l'alinéa 3 de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 qui s'applique ici, veut effectivement que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier alors que les frais d'exécution forcée peuvent être demandés au copropriétaire débiteur. La cour d'appel ayant prononcé la condamnation de celui-ci sans distinction, son arrêt a été censuré par la Cour de cassation qui lui a reproché de ne pas l'avoir mise en mesure d'exercer son contrôle.
La loi SRU a inséré un art. 10-1, disposant que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. La Cour de cassation interprète cependant strictement ce texte, dans la lignée de son ancienne jurisprudence. Ainsi elle limite la notion de "frais nécessaires" au strict minimum (par exemple, ne sont pas nécessaires le frais qui alourdissent une procédure tardive, alors que celle-ci aurait pu être introduite plus tôt (CA Paris, 23e Ch. B, 3 mai 2001) , tout comme elle exerce un contrôle strict sur la notion de "créance justifiée".
Les honoraires versés à des auxiliaires de justice et au syndic pour le recouvrement des charges constituent par contre des charges de copropriété qui doivent être acquittés par tous les copropriétaires (CA Paris, 23e Ch. B, 23 mai 2001, L&C n° 269).
On peut en revanche vous faire payer :