Quand faut-il payer ses charges ? Peut-on me compter des intérêts de retard ?

Base légale : art. 10 Loi 10 juillet 1965, art. 35, 36 Décret 17 mars 1967, art. 32 Loi 9 juillet 1991

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 8 relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires

Le syndic, représentant légal du syndicat, est chargé d'acquitter, au nom de ce dernier, les dépenses nécessaires à l'administration de l'immeuble et à l'exécution des décisions de l'assemblée générale.

Le syndic est tenu d'établir chaque année un budget prévisionnel et de le soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

La trésorerie du syndicat est assurée par les versements effectués au syndic par les copropriétaires.

Les provisions en cours d'exercice

Au cours d'un exercice considéré, la trésoreiio du syndicat peut être assurée de deux manières :
- soit par le versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget prévisionnel, le compte des dépenses et des recettes étant établi en fin d'exercice ;
- soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé.

Quelle que soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.

Une méthode n'apparaissant pas préférable à l'autre, le choix entre les deux fait l'objet d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et 1e syndic, saut dispositions particulières du règlement de copropriété.

La Commission recommande aux syndics :

- de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires ;
- d'exiger des copropriétaires, aux chéances fixées, les versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de copropriété. Si une avance de trésorerie, permanente existe, le premier appel de fonds ne peut excéder le quart du budget prévisionnel.

L'avance de trésorerie permanente

Le vote et la mise en oeuvre du budget prévisionnel qui sont obligatoires, peuvent suffire à assurer le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie nécessaire.

La constitution d'un avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée générale conserve cependant une utilité :

  1. soit pour elle affectée, en tout ou Partie, à la trésorerie courante du syndicat ; dans ce cas, le syndic n'appellera que le quart du budget prévisionnel en début d'exercice ;
  2. soit pour former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés ;
  3. soit pour constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.

La Commission recommande aux syndics

- d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions particulières du règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;
- d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance (l) ;
- chaque fois que l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions, constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables aux futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel de préférence à une somme fixe.

Les provisions spéciales pour travaux

Il s'agit :
- soit de provisions nécessaires à la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds ;
- soit d'une provision nécessitée par l'exécution des travaux urgents, sans vote préalable de l'assemblée (art. 37 du décret).
Dans ce dernier cas, la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil syndical est nécessaire.

La Commission recommande aux syndics de distinguer ces provisions spéciales pour travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un relevé récapitulatif en fin de travaux.

Intérêts des sommes dues au syndicat

L'article 36 du décret prévoit que les sommes dues par les copropriétaires au titre de ces appels de fonds portent intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

La Commission rappelle que le règlement de copropriété peut dispenser les copropriétaires de payer un intérêt mais, l'article 36 étant d'ordre public, le règlement ne pourrait fixer un taux différent du taux légal, surpérieur ou inférieur.

(1) Le traitement fiscal des produits financiers au profit de la copropriété donne lieu à plusieurs interprétatiens. Selon la réponse du ministre du Budget à une question écrite (n° 41547, AN 29 juillet 1991 p. 2997), les intérêts de ces capitaux seraient considérés comme imposables au nom de chacun des membres du syndicat des copropriétaires en proportion de ses droits.


© Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001