Quand faut-il payer ses charges ? Peut-on me compter des intérêts de retard ?

Quand faut-il payer ses charges ? Peut-on me compter des intérêts de retard ?

Base légale : art. 10 Loi 10 juillet 1965, art. 35, 36 Décret 17 mars 1967, art. 32 Loi 9 juillet 1991

Les charges sont dues dès lors que vous recevez du syndic l'appel de fonds. Ces dépenses concernent :
- les dépenses de charges échues
  Ce sont les dépenses courantes, que le syndic a déjà réglées après les avoir en général prélevées sur le fonds de roulement. Les sommes appelées sont donc de fait destinées à reconstituer ce fonds.
- les dépenses de charges à échoir
  Ce sont les dépenses exceptionnelles qui ont été établies par le budget prévisionnel. Ex. : vous avez prévu d'importants travaux, que l'assemblée a votés sur devis. Le syndic procède alors aux appels de fonds nécessités par ces dépenses futures. Si les travaux ne sont finalement pas effectués, ces fonds viendront diminuer les futurs appels de charges, mais il se peut aussi que des compléments soient nécessaires. Si vous devez acquérir un lot, pensez à demander au syndic un état comptable prévisionnel.
vous n'avez à régler que les sommes qui sont effectivement dûes (qui ont été votées, ou que le syndic est habilité à appeler à titre des fonds de roulement) ; si le syndic vous demande d'avancer des sommes qui vous semblent abusives, vous pouvez les contestez en saisissant en référé le Tribunal de grande instance.
Si vous payez en retard, deux situations sont possibles :
Article 32 Loi 9 juillet 1991 : "Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi."
1. Vous êtes de bonne foi
  Tentez une concertation préalable avec le syndic, en essayant de négocier un étalement de votre dette. Sachez en tout cas qu'une situation personnelle difficile (chômage, surendettement, ...) ne vous dispense en aucun cas de vous acquitter de vos charges. Si la situation est bloquée, vous pouvez être poursuivi par le syndic pour le recouvrement des impayés (vérifiez que le syndic ne prévoie pas de frais de relance excessifs en cas d'impayés).
  Il se peut que le contrat du syndic comporte une clause aux termes de laquelle il vous appliquera systématiquement des intérêts de retard qu'il se chargera de calculer (tels qu'ils sont prévus à l'art. 36 Décret 1967).
  On ne peut pas vous faire payer la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; toute clause en contraire, même si elle figure au contrat du syndic, est considérée comme abusive. On ne peut non plus vous imputer les frais de relance (recommandé) et de recouvrement (huissier), au titre de la loi du 9 juillet 1991 (cf. entre autres la Recommandation du Conseil National de la Consommation - 18 février 1997 sur les syndics de copropriété), ni les frais de procédure (cf. infra).
  On peut en revanche vous faire payer :
  - le montant de vos charges
  - des indemnités de retard, si elles sont prévues au règlement de copropriété
  - le montant de la lettre recommandée préalable à l'application des intérêts de retard (prévu à l'art. 36 Décret 1967)
  - le commandement d'huissier préalable à une prise d'hypothèque (prévu à l'art. 19 Loi 1965 et art. 63 Décret 1967)
2. Vous êtes de mauvaise foi
  - Vous êtes considéré de mauvaise foi quand vous disposez de ressources suffisantes pour honorer vos appels de charges, et décidez néanmoins de ne pas le faire. Vous serez redevable des mêmes sommes que si vous étiez de bonne foi, mais le syndic pourra demander que vous soyez condamné à des dommages-intérêts vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (à ceci près qu'il devra rapporter la preuve de votre mauvaise foi) ; de même il pourra demander au juge de l'exécution le remboursement des frais dont vous étiez exonéré par la loi du 9 juillet 1991.
  - Vous serez en outre redevables d'intrérêts de retard (art. 36 Décret 1967).
  - Le syndicat peut également demander des indemnités en cas de retard chronique dans le paiement des charge : Ayant relevé qu'en s'abstenant de régler à leur échéance ses charges de copropriété, un copropriétaire avait contraint les autres copropriétaires à lui en faire l'avance et à endurer les tracasseries d'une longue procédure, d'où il résultait que le préjudice ainsi causé avait été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, une cour d'appel a pu allouer de ce chef une indemnité au syndicat (Cass. civ. 27/11/1990 ; également Cour d'Appel de Paris 23ème Ch. 18/05/2000 - Picouleau / SDC 'Le Cygne d'Enghein').
  - N'hésitez pas à enjoindre à votre syndic d'appliquer ces indemnités de retard, qui sont très dissasives pour les retardataires chroniques (qui en général, placent l'argent qu'ils devraient à la copropriété).
Les frais de procédure incombant au syndicat dans les instances engagées par lui ou contre lui de même que les indemnités dues par le syndicat en raison de sa responsabilité encourue à l'égard des tiers ou de certains copropriétaires, sont des charges d'administration de l'immeuble (Cass. civ. 3e, 22 juill. 1987, Loyers et copr. 1987 n° 378), à répartir entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
La Cour d'appel de Paris a précisé (CA Paris, 30 mai 1994, Juris-Data n° 021820) que les frais de procédure, comme les honoraires d'avocat et les frais d'actes d'huissier, entrent dans la catégorie des charges d'administration des parties communes qui doivent être supportées par tous les copropriétaires. Il s'agit des frais de justice, des honoraires de l'avocat ou de l'huissier de la copropriété, des dommages et intérêts et des dépens à la charge de la copropriété.
Les dettes de la copropriété se prescrivent par 10 ans vis-à-vis des copropriétaires. Cela signifie entre autres que vous pouvez poursuivre la copropriété pendant 10 ans à raison de charges indues.
Le règlement de copropriété peut valablement prévoir qu'usufruitier et nu-propriétaires seront indivisiblement et solidairement tenus des charges (CA Paris 2e Ch. B, 15 juin 2000).

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 8 relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires

Le syndic, représentant légal du syndicat, est chargé d'acquitter, au nom de ce dernier, les dépenses nécessaires à l'administration de l'immeuble et à l'exécution des décisions de l'assemblée générale.
Le syndic est tenu d'établir chaque année un budget prévisionnel et de le soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
La trésorerie du syndicat est assurée par les versements effectués au syndic par les copropriétaires.

Les provisions en cours d'exercice

Au cours d'un exercice considéré, la trésoreiio du syndicat peut être assurée de deux manières :
- soit par le versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget prévisionnel, le compte des dépenses et des recettes étant établi en fin d'exercice ;
- soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé.

Quelle que soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Une méthode n'apparaissant pas préférable à l'autre, le choix entre les deux fait l'objet d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et 1e syndic, saut dispositions particulières du règlement de copropriété.
La Commission recommande aux syndics :
- de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires ;
- d'exiger des copropriétaires, aux chéances fixées, les versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de copropriété. Si une avance de trésorerie, permanente existe, le premier appel de fonds ne peut excéder le quart du budget prévisionnel.

L'avance de trésorerie permanente

Le vote et la mise en oeuvre du budget prévisionnel qui sont obligatoires, peuvent suffire à assurer le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie nécessaire.
La constitution d'un avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée générale conserve cependant une utilité :

soit pour elle affectée, en tout ou Partie, à la trésorerie courante du syndicat ; dans ce cas, le syndic n'appellera que le quart du budget prévisionnel en début d'exercice ;
soit pour former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés ;
soit pour constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.

La Commission recommande aux syndics
- d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions particulières du règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;
- d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance (l) ;
- chaque fois que l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions, constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables aux futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel de préférence à une somme fixe.

Les provisions spéciales pour travaux

Il s'agit :
- soit de provisions nécessaires à la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds ;
- soit d'une provision nécessitée par l'exécution des travaux urgents, sans vote préalable de l'assemblée (art. 37 du décret).
Dans ce dernier cas, la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil syndical est nécessaire.

La Commission recommande aux syndics de distinguer ces provisions spéciales pour travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un relevé récapitulatif en fin de travaux.

Intérêts des sommes dues au syndicat

L'article 36 du décret prévoit que les sommes dues par les copropriétaires au titre de ces appels de fonds portent intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

La Commission rappelle que le règlement de copropriété peut dispenser les copropriétaires de payer un intérêt mais, l'article 36 étant d'ordre public, le règlement ne pourrait fixer un taux différent du taux légal, surpérieur ou inférieur.

(1) Le traitement fiscal des produits financiers au profit de la copropriété donne lieu à plusieurs interprétatiens. Selon la réponse du ministre du Budget à une question écrite (n° 41547, AN 29 juillet 1991 p. 2997), les intérêts de ces capitaux seraient considérés comme imposables au nom de chacun des membres du syndicat des copropriétaires en proportion de ses droits.

© Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001