On me refuse d'entreprendre mes travaux sans motif valable. Que faire ?

Base légale : art. 25 b, 30, 42 Loi 10 juillet 1965

Si vous avez posé dans les formes une demande préalable d'autorisation pour vos travaux, si l'assemblée vous a refusé cette autorisation et si ce refus est abusif, vous pouvez demander, dans les deux mois de l'assemblée litigieuse, l'autorisation judiciaire de vos travaux.

Conditions préalables - Personnes ayant qualité pour demander l'autorisation judiciaire
Vous pouvez l'autorisation judiciaire si vous êtes :

• Tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires
  « Tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires » peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter tous travaux d'amélioration (article 30 alinéa 4 de la Loi de 1965) lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, ou qu'elle tarde tant à prendre sa décision qu'on peut assimiler son comportement à un refus (CA Paris, 23e ch., 13 juill. 1993, Loyers et copr., avr. 1994, n° 172 confirmé par cass. 3e civ., 19 juill. 1995, Synd. des copr. du 7, avenue Beaucour à Paris c/ Mme Schneider et autres, inéd.).
• Les locataires
  La cour d'appel de Paris a admis qu'un locataire pouvait être autorisé à installer une antenne parabolique sur le toit de l'immeuble pour les besoins de l'exploitation d'une station émettrice de radio dès lors que cette installation était conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle devait profiter à tous les copropriétaires (CA Paris, 2 juin 1992 , 8e ch. A, 2 juin 1992, Synd. des copr. du 54, rue Labrouste c/ Sté Cap Conseil et autre : JCP éd. G 1992, IV n° 2854 ; Loyers et copr. 1992, comm. n° 446).
  

Délai pour agir

La jurisprudenc rappelle périodiquement que la demande d'autorisation judiciaire de travaux s'analyse en une contestation de la décision du syndicat. Elle doit donc être présentée dans le délai de 2 mois de l'art. 42 al. 2.

Le copropriétaire qui demande au juge son autorisation alors que ce délai est expiré a été déclaré forclos et sa demande rejetée (CA Paris, 23e ch. A, 6 mars 1989 : D. 1990, p. 318 et note Ch. Atias ; Loyers et copr. 1989, comm. n° 201 ; RD imm. 1989, p. 256 et obs. F. Givord et C. Giverdon, et également CA Paris, 23e Ch. B, 22 juin 2000).

Traits caractéristiques des travaux susceptibles d'être autorisés judiciairement

Tous les travaux nécessitant autorisation ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire ; ils doivent constituer une amélioration pour l'immeuble. On entend par là une absence de dégradation plutôt qu'une amélioration stricto sensu, mais ce point a donné lieu à jurisprudence.

• Définition légale
  • L'alinéa 1er de l'article 30, al. 1er définit les travaux d'amélioration.
  • Ce sont par exemple les travaux d'installation d'un ascenseur, au moins quand toutes les précautions sont prises pour qu'ils ne causent aucun dommage aux autres copropriétaires (CA Paris, 23e ch. B, 13 juill. 1988 : Loyers et copr., oct. 1988, n° 462).
  • Cette énumération n'a qu'un caractère énonciatif et non limitatif. Peu que les travaux soient obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires ou qu'ils n'entrent pas précisément dans un des cas légaux dès lors qu'ils répondent au critère général de l'amélioration. Le juge n'en aura pas moins le pouvoir d'autoriser un copropriétaire à les réaliser à ses frais (Cass. 3e civ., 2 mars 1988, deux arrêts, Loyers et copr. 1988, n° 197, JCP 1988, IV, 173, Rev. Administrer, oct. 1988, 37, obs. Guillot) .
  • La cour d'appel de Paris (CA Paris, 23e ch. A, 24 mars 1992 : Loyers et copr. 1992, comm. n° 274) a précisé que le juge ne peut donner son autorisation que si les travaux apportent une amélioration à l'immeuble et sont conformes à sa destination ; il ne suffit pas qu'un expert constate « qu'ils ne peuvent pas nuire à la solidité et à la destination de l'immeuble ».
    
• Cas des travaux ne profitant qu'à un seul copropriétaire
  De bonne heure la Cour de cassation, ralliée rapidement par la Cour d'appel d'Aix s'est montrée favorable à la thèse selon laquelle le tribunal peut accorder son autorisation à l'exécution de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, quand bien même ils ne profiteraient qu'à un seul copropriétaire et non à la collectivité, mais à la condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble.
  Ainsi :
  • pour le percement d'un mur dans le seul intérêt d'un copropriétaire ( Cass. 3e civ., 22 oct. 1970 : AJPI 1971, 342, note Cabanac ; JCP 1971, II, 16580, note Guillot ; Rev. loyers 1971, 74. Dans le même sens : Cass. 3e civ., 30 mai 1972 : JCP 1972, II, 17174, note Guillot, (Cass. 3e civ., 18 mai 1983 : Bull. civ. III, n° 116 ; RD imm. 1983, p. 496 et obs. F. Givord et C. Giverdon).
  • « tous les travaux privatifs, sans aucune distinction, réalisés dans les parties communes, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale ou, en cas de refus, par le juge » (Cass. 3e civ., 6 mars 1991 : D. 1991, IR, p. 93; RD imm. 1991, p. 251 et obs. P. Capoulade et C. Giverdon).
  • percement d'un mur mitoyen entre deux copropriétés (CA Aix-en-Provence, 12 juill. 1977 : Bull. Aix n° 3/1977, p. 75)
  • installation d'une chaise élévatrice (CA Aix-en-Provence, 9 janv. 1986 : Bull. Aix n° 1/1986, p. 16, préc. n° 21)
  • apposition d'une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble (TGI Paris, 8e ch., 25 mai 1983 : Inf. rap. copr. 1983, p. 198 et note P. Lebatteux) .
    

  Mais d'autres juridictions du fond, notamment la cour d'appel de Paris, se sont montrées hostiles à la position de la Cour de cassation. Elle se refusait à prendre en compte le renvoi de l'alinéa 4 de l'article 30 à l'alinéa 1er du même article (lequel semble ne qualifier d'amélioration que les travaux susceptibles d'être autorisés sont ceux qui profitent non seulement à leur auteur, mais aussi à tout ou partie des autres copropriétaires. Cette opinion donna lieu à plusieurs arrêts (23e ch., 23 févr. 1979, D. 1979, IR, p 440, obs. Giverdon ; 19e ch. A, 8 juin 1984, D. 1985, IR, p. 429, obs. Giverdon ; 23e ch. A, 17 oct. 1989, Loyers et copr. 1989, n° 540). Cette discordance jurisprudentielle semble toutefois éteinte aujourd'hui.

Que fait le juge ? Quelles sont les limites de ses pouvoir ?

• Le juge apprécie l'opportunité d'autoriser les travaux
  Il faut que l'assemblée générale ait prononcé un refus
  
  • Refus positif : un refus n'est pas une absence de décision
    Si l'assemblée n'a pas été saisie et si le copropriétaire a de sa propre initiative entrepris ses travaux, le tribunal n'accordera aucune autorisation (CA Paris, 23e ch. A, 9 juill. 1984, RD imm. 1985, 90, obs. Givord et Giverdon, Cass. 3e civ., 20 avr. 1988, RD imm. 1988, 347, obs. Givord, Defrénois 1989, I, p. 369, obs. Souleau, Cass. 3e civ., 25 avr. 1990, n° 88-13.814, Mme Giroux c/ Mme Orleach et autres : D. 1990, IR, p. 126 ; Loyers et copr. 1990, comm. n° 329, CA Paris, 23e ch. A, 6 oct. 1990 : Loyers et copr. 1991, n° 37, CA Versailles, 29 nov. 1990 : Administrer, mars 1991, p. 65, Cass. 3e civ., 8 oct. 1991, n° 90-16.622, Synd. des copr. Résidence La Pinède à Argelès-sur-Mer c/ Mme Anton et autre : Loyers et copr. 1991, comm. n° 489 ; Rev. huissiers 1991, p. 1075, Cass. 3e civ., 19 janv. 1994, n° 92-13.431, SARL « Foire aux Trouvailles » c/ Synd. des copr. Résidence Le Cardinal : Loyers et copr. 1994, comm. n° 173, CA Aix, 13 oct. 1994 : Bull Aix 1994, 2, p. 227, note B. Lassalle, CA Paris, 23e ch., 27 sept. 1995 : Loyers et copr. 1996, n° 36).
    Par ailleurs, les travaux irrégulièrement exécutés ne peuvent pas faire, selon l'expression de la cour d'appel de Versailles (17 févr. 1989, Rev. loyers 1989, 34) , l'objet d'une « ratification » par le juge. Celui-ci doit, au contraire, en pareil cas, accueillir la demande du syndicat en remise des choses en leur état antérieur (Cass. 3e civ., 5 oct. 1977, Bull. civ. III, n° 328, p. 250, D. 1978, IR, p. 25, obs. Giverdon ; Paris, 23e ch., 2 oct. 1980, Rev. Administrer, janv. 1981, p. 29, note Guillot ; CA Paris, 5 déc. 1984, Inf. rap. copr. 1985, 126 ; Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, D. 1988, IR, p. 11, Loyers et copr., févr. 1988, n° 88 ; v. n° 54), quand bien même l'atteinte portée aux parties communes malgré le refus de l'assemblée serait de peu d'importance (Cass. 3e civ., 22 mai 1997, n° 95-16.438, Synd. des copr. de la Résidence Safari c/ Pennetier : Bull. civ. III, n° 113 ; Administrer, août-sept. 1997, p. 50 et note J.-R. Bouyeure ; D. 1997, somm., p. 326 et note Ch. Atias ; Rev. huissiers 1997, p. 1502 et obs. R. Soulard), espèce dans laquelle le copropriétaire s'était borné à percer une dalle porteuse pour effectuer un sondage en vue de relier deux lots lui appartenant.

  • Refus nul : Le juge ne peut pas non plus accorder d'autorisation si la résolution ayant opposé le refus est déclarée nulle, ce même si cette nullité découle d'une tout autre cause (comme l'annulation de l'assemblée dans son ensemble, l'irrégularité commise dans la désignation du président et du bureau (CA Paris, 23e ch. B, 3 oct. 1997 : Loyers et copr. 1998, n° 86, 2e esp., p. 20)). Vous devez revenir devant l'assemblée générale. En revanche, si la nullité de la décision n'est ni soulevée ni prononcée, le juge peut donner l'autorisation (CA Paris, 23e ch. B, 7 nov. 1997 : Loyers et copr. 1998, n° 145).

  • Refus pur et simple : Doit être assimilée à une décision de refus pure et simple celle par laquelle l'assemblée diffère sa décision dans un but dilatoire ; vous devez toutefois en rapporter la preuve (CA Paris, 23e ch. B, 7 févr. 1997 : Loyers et copr., juin 1997, n° 186, note G. Vigneron).
    
• Le juge apprécie la conformité des travaux eu égard à la destination de l'immeuble
  • Les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 5 avr. 1995, n° 93-17.714, arrêt n° 248 D, Bauer c/ Synd. des copr. de l'immeuble 56, avenue de la Forêt-Noire à Strasbourg : Administrer, nov. 1996, p. 30 et note J.-M. Gélinet ; Rev. loyers 1996, p. 28 et note J.-C. B., préc. n° 57). Les magistrats apprécient tant les caractéristiques de l'objet immobilier que le contexte social dans lequel il s'insère.
  • Une cour d'appel a toutefois été censurée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 20 juill. 1999, n° 98-11.663, arrêt n° 1357 D, Sté Buroboutic II c/ Synd. des copr. Les Jardins de Longjumeau à Longjumeau) pour violation de l'article 30, alinéa 4, de la loi de 1965, car elle avait refusé d'autoriser la pose de conduits d'évacuation de fumées d'un restaurant, au motif que leurs répercussion sur la vie des habitants de l'immeuble restait indéterminée.
    Conséquence de cet arrêt : celui qui demande des travaux n'a pas à justifier a priori d'une étude d'impact prouvant l'inocuité de ses travaux. C'est à la copropriété d'apporter la preuve de nuisances futures. La Cour d'appel de Paris s'est toutefois prononcé dans un sens inverse, estimant qu'un projet similaire devait au moins prouver l'absence de ses répercussions sonores et olfactives sur les habitants.
    
• Le juge prend en compte l'atteinte aux droits des autres copropriétaires
  • Dès lors qu'il est saisi du problème, il appartient au juge de prendre en considération de facteurs comme la gêne qui peut résulter de l'installation projetée (Cass. 3e civ., 22 févr. 1995, n° 93-12.857, Synd. des copr. du 6, square Frédéric-Vallois à Paris c/ Barte et autre : Loyers et copr. 1995, comm. n° 244, obs. G. Vigneron). Ainsi de la pose d'un ascenseur ayant pour effet de réduire l'emmarchement de l'escalier et d'empêcher le passage d'un brancard (CA Paris 23e ch. B, 7 novembre 1997).
  • Même en cas de simple report, le juge doit rechercher si les travaux ajournés par l'assemblée générale sont conformes à la destination de l'immeuble et s'ils portent ou non atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, n° 97-14.585, arrêt n° 174 D, épx Cormao c/ Synd. des copr. du 21, boulevard Jean-Jaurès à Clichy : AJDI 1999, p. 346 et note S. Porcheron ; Inf. rap. copr., févr. 2000, p. 14 et note M.-F. Ritschy ; Loyers et copr. 1999, comm. n° 111 ; RD imm. 1999, p. 311 et chron. P. Capoulade et C. Giverdon).

Les pouvoir du juge quant aux conditions d'exécution des travaux

• Le juge peut :
  • accorder son autorisation et fixer les conditions d'exécution des travaux (art. 30, al. 4). Il prescrira, par exemple, que les travaux seront effectués sous le contrôle d'un expert ou de l'architecte de l'immeuble (CA Paris, 13 oct. 1966, JCP 1966, II, 14.858, note Désiry, Gaz. Pal. 1966, 2, 300, TGI Nice, 30 avr. 1968, préc., n° 63).
  • décider de l'octroi d'indemnités au profit de la copropriété ou d'un copropriétaire lésé, si les travaux sont autorisés dans le seul intérêt du ou des copropriétaires demandeurs, et si le refus de la copropriété est reconnu abusif ou dilatoire.
  • fixer les conditions d'utilisation des installations par les autres copropriétaires
    L'article 30 distingue selon qu'il est possible ou non de réserver l'usage de l'élément nouveau aux seuls copropriétaires qui l'ont financé.
    • Si ce n'est pas possible (si donc l'ensemble bénéficie de facto des travaux réalisés aux frais de quelques-uns), le tribunal fixe les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront en bénéficier, mais uniquement si les parties elles-mêmes n'ont pas pu préalablement parvenir à un accord (CA Paris, 23e ch., 13 juill. 1993 : Loyers et copr. 1994, comm. n° 170). Le tribunal a donc le pouvoir d'obliger les copropriétaires non constructeurs qui profitent de l'installation sans avoir participé à son coût, à verser une indemnité qui correspondrait à une partie des frais d'installation et d'entretien. La solution est fréquente concernant les ascenseurs, qui quand ils doivent desservir tous les étages alors que certains copropriétaires ont décidé de se passer de ce service.
    • Dans le cas contraire aucun problème ne se pose ; les autres copropriétaires auront un droit d'accès ultérieur qui leur est reconnu par l'article 30, alinéa 4, à la condition de verser une quote-part du coût des travaux évaluée à la date où ils exerceront cette faculté légale (CA Paris, 13 oct. 1966 : Gaz. Pal. 1966, 2, 300). Mais il faut alors :
      • Adresser une demande aux copropriétaires-constructeurs, et non au syndic, et au besoin par assignation. Il faut l'adresser à chacun d'eux et il semble que leur accord unanime soit nécessaire pour que le demandeur soit admis à bénéficier de l'installation (ce point n'est pas encore clairement tranché).
      • Calculer la quote-part du coût de l'installation. Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, n° 87-12.231, Mme Colin c/ Mme Riche et autres : Bull. civ. III, n° 139 ; JCP éd. G 1988, IV, n° 385 ; JCP éd. N 1989, prat., n° 124 ; Inf. rap. copr. 1989, p. 47 et note P. Capoulade ; Loyers et copr. 1988, comm. n° 507) énonce que le « coût de l'installation devait être reparti entre les copropriétaires utilisateurs, qu'ils soient ou non constructeurs ». Tout utilisateur, quel qu'il soit, doit verser la quote-part afférente à son lot, mais comme chaque nouvel utilisateur n'a pas dès le départ, par définition, versé sa quote-part, c'est donc qu'elle a été avancée par les copropriétaires-constructeurs et c'est à eux que sera versée la quote-part du nouvel utilisateur. Et ainsi de suite, de sorte que si tous les copropriétaires demandent finalement à bénéficier de l'installation, ils seront placés sur un même pied d'égalité avec les copropriétaires-constructeurs.
      • Déterminer la répartition des charges d'entretien et de fonctionnement. Les tribunaux s'interdisent tout contrôle sur ce point, de sorte que la porte semble ouverte aux abus ; mais cette tendance peut s'inverser.
        
• Le juge ne peut pas :
  • ratifier des travaux irrégulièrement exécutés (voir ci-dessus)
  • contraindre une assemblée à se prononcer dans un sens ou dans l'autre. L'assemblée est en toute hypothèse souveraine ; elle ne peut être condamnée qu'à subir les conséquences de ses actes. Cette limitation des pouvoirs du juge permet à certains copropriétaires acariâtres de nuire sciemment à leurs voisins, tout en limitant les conséquences financières de leur acharnement ; ce point est constitutif d'un contentieux important et passionnel, théâtre fréquent d'expression des rancoeurs et des antagonismes de voisinage.
  • réunir en « assemblée » pour qu'ils décident à la majorité de la manière dont ils utiliseront les parties nouvelles qu'ils créent. Ces copropriétaires ne constituent pas en effet un groupement doté de la personnalité morale. Seuls les copropriétaires ayant participé aux décisions sont tenus par elles, et non les autres.