Quels sont les travaux pour lesquels je dois obtenir une autorisation ?

Base légale : art. 25 b, 30, 42 Loi 10 juillet 1965

Tout copropriétaire qui souhaite entreprendre de sa propre initiative et à ses frais des "travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble" doit solliciter l'accord préalable de l'assemblée générale (art. 25 b Loi 1965).

Celle-ci ne peut lui refuser cette autorisation, sauf motif sérieux (cliquer ici pour plus de détails). Le copropriétaire lésé par un refus peut, si ses travaux présente une amélioration pour l'immeuble, se les faire autoriser par la voie judiciaire.

La règle de base : il faut se faire autoriser les travaux projetés.

• Cette règle s'applique alors même que la copropriété ne compterait que deux copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 juin 1996, n° 94-19.328, arrêt n° 1154 D, épx Robert c/ Poinsot et autres : Inf. rap. copr., oct. 1997, p. 13 et note M.-F. Ritschy ; Loyers et copr. 1996, comm. n° 452 ; RJDA 12/1996, n° 1521)
• Elle est d'ordre public et confère à l'assemblée une compétence exclusive. Ne peuvent s'y substituer pour accorder d'autorisation :
  • le conseil syndical (Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19.600, Synd. des copr. du 9, rue Constantine c/ Synd. des copr. du 20, rue d'Algérie à Lyon et autre : Inf. rap. copr., mai 1995, p. 17 et note Ch. Atias)
  • le syndic (TGI Paris, 4 juill. 1979, Rev. Administrer, févr. 1981, p. 28, note Guillot)
  • le règlement de copropriété (CA Paris, 23e ch., 25 nov. 1994, Synd. des copr. du 21, rue Massenet à Paris c/ SCI Prat Rougier : Loyers et copr. 1995, comm. n° 288).

Il faut agir avant le début des travaux.

• L'assemblée peut toutefois ratifier des travaux déjà entrepris, et c'est ainsi que la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 96-10.771, arrêt n° 1548 D, Jenot c/ épx Blanchard et autre : Dossier CSAB, n° 62, mars 1998, n° 46 et note A. Dunes ; RD imm. 1998, p. 135 et obs. P. Capoulade et C. Giverdon) a jugé que l'autorisation de ne pas démolir une construction, en l'espèce une véranda, équivalait à une autorisation de construire
• Mais si vous n'avez pas obtenu d'autorisation ou de ratification, vous vous exposez à la démolition des ouvrages prématurément réalisés.

Il vaut mieux saisir l'assemblée même si ces travaux sont prévus dans le règlement

• La question s'est posée de savoir quelle était la validité de la clause du règlement de copropriété qui autoriserait les copropriétaires à effectuer de leur propre initiative certains travaux portant sur les parties communes ou de celle qui permettrait au syndic de les autoriser. Il a été jugé à maintes reprises que de telles clauses devaient être réputées non écrites (CA Paris, 2e ch. B, 6 nov. 1980, Rev. Administrer, avr. 1981, p. 45, RD imm. 1981, 115, obs. Givord et Giverdon) et sur pourvoi (Cass. 3e civ., 9 févr. 1982, n° 80-11.710, Berthier c/ Gallice : JCP éd. G 1982, IV, n° 151 ; RD imm. 1982, p. 422 et obs. F. Givord et C. Giverdon, CA Paris, 23e ch., 23 févr. 1994, Loyers et copr. 1994, n° 301, CA Paris, 23e ch. A, 29 nov. 1995, Loyers et copr. 1996, n° 142.
• La Cour de cassation a précisé que la clause du règlement devait être réputée non écrite alors même qu'y auraient été « précisément définis » les travaux pouvant être exécutés (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953, arrêt n° 407 P, Synd. des copr. du 48, rue Galande à Paris c/ SCI du 48, rue Galande : Bull. civ. III, n° 58 ; Administrer, oct. 1997, p. 57 et note P. Capoulade ; Inf. rap. copr., déc. 1997, p. 12 et obs. M.-F. Ritschy ; Loyers et copr. 1997, comm. n° 155 et note G. Vigneron ; Rev. huissiers 1997, p. 1194 et note R. Soulard ; RJDA 6/1997, n° 827)
• idem alors même qu'y aurait été « précisément identifié » le copropriétaire bénéficiaire de l'autorisation accordée par le règlement (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 96-10.139, arrêt n° 1120 P, Laffon c/ SCI Claude et Bernard : Bull. civ. III, n° 155 ; Defrénois 1997, p. 1073 et note Ch. Atias; Rev. loyers 1998, p. 34).
• La cour d'appel de Paris (23e ch. B, 27 avr. 1990, Loyers et copr. 1990, n° 327) a toutefois jugé que l'autorisation de l'assemblée n'était pas nécessaire pour qu'un copropriétaire construise sur une cour, partie commune, dont il a la jouissance exclusive, dès lors que le règlement de copropriété lui en avait reconnu le droit ; la Cour de cassation elle-même, dans un arrêt du 31 janvier 1996 (Cass. 3e civ., 31 janv. 1996, n° 93-16.161, Mlle Fricault c/ Synd. des copr. « Les Sables » : AJPI 1997, p. 284 et obs. P. Capoulade ; RD imm. 1996, p. 263 et obs. P. Capoulade), s'est prononcée dans le même sens à propos de l'installation d'une trémie destinée à faciliter la communication des deux niveaux d'un duplex. Ces deux décisions sont certes troublantes ; il semble cependant qu'il ne faut pas s'en exagérer l'importance et qu'il convient au contraire de considérer que la solution traditionnelle est toujours valable, comme le montre d'ailleurs le dernier arrêt recensé où la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, n° 97-15.870, arrêt n° 178 D, Douet c/ épx Arenzana : JCP G 1999, I, 175 et chron. H. Périnet-Marquet ; JCP N 1999, P. 501 ; Loyers et copr. 1999, comm. n° 110 ; RD imm. 1999, p. 312 et obs. C. Giverdon) a réaffirmé qu' « aucune stipulation d'ordre général » (en l'espèce une clause d'un cahier des charges autorisant certains travaux) « ne peut déroger par anticipation à l'exigence d'une autorisation spécifique de l'assemblée générale préalable à tous travaux modifiant l'aspect extérieur ou affectant les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété ».
• Mais en pratique de telles clauses se révèlent utiles : le copropriétaire ayant acquis de bonne foi au vu d'une clause l'autorisant à effectuer certains travaux pourra faire lourdement sanctionner une copropriété qui lui refuserait des travaux conformes aux autorisations du règlement.

L'assemblée doit également être saisie, même si les travaux sont imposés par l'administration

• Ils ne peuvent être autorisés par le syndic. L'assemblée ne saurait être privée de son droit de contrôle alors au surplus que c'est à elle qu'il appartient de décider des modalités d'exécution de ces travaux (CA Rouen, 29 juin 1982, Gaz. Pal. 1er-3 mai 1983, Bull. Cneil août 1983, p. 26, CA Paris, 25 nov. 1994, préc.).
  Le corollaire est que l'assemblée engage sa responsabilité vis-à-vis de l'administration en cas de refus abusif.
• En revanche lorsque l'assemblée a donné son autorisation sous réserve que les travaux soient conformes aux règles administratives, sa décision n'est pas annulable ; ce sont ses effets seulement qui sont paralysés (CA Paris, 23e ch., 6 avr. 1994 , Loyers et copr. 1994, n° 266) ; cette solution est intéressante car elle met à profit l'indépendance des règles civiles de la copropriété par rapport aux règles administratives pour faire barrage aux demandes d'autorisation abusives (c'est-à-dire introduites en respect des règles de copropriété mais en violation des dispositions administratives ; la distinction a son importance pour l'autorisation de l'implantation d'une activité commerciale potentiellement nuisible).

Les formes de la demande et de l'autorisation

• Le copropriétaire intéressé ne peut se contenter de prévenir le syndic par lettre de son intention d'effectuer les travaux (CA Paris, 23e ch. B, 22 oct. 1993, Synd. des copr. du 23, rue de Vaugirard c/ Sehnaoui et autres : Administrer, avr. 1994, p. 70) ; il doit soumettre un plan détaillé et assurer une information de l'assemblée aussi parfaite que possible.
• Réciproquement l'autorisation de l'assemblée générale doit être explicite ; elle ne peut se contenter d'être apparente ou implicite (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 95-14.103, arrêt n° 550 P, Sté Le Mont Liban et autre c/ Synd. des copr. de l'immeuble du 29, rue du Vieux-Palais et autre : Bull. civ. III, n° 70 ; Administrer, mai 1998, p. 46 et note P. Capoulade ; Inf. rap. copr., déc. 1997, p. 11 et note M.-F. Ritschy ; JCP éd. G 1997, IV, n° 1071 ; JCP éd. N 1997, II, p. 1043 ; Loyers et copr. 1997, comm. n° 183).

Les exceptions :

• L'urgence à exécuter les travaux
  La cour d'appel de Paris (23e ch. B, 21 mai 1986, RD imm. 1986, 495, obs. Givord et Giverdon) a statué en faveur de copropriétaires avaient sans avoir demandé l'autorisation de l'assemblée procédé à des travaux de colmatage d'une brèche ouverte par des cambrioleurs dans le mur séparant leur magasin d'un local commun.
  Leur demande de remboursement avait été rejetée. La cour a toutefois estimé que ces copropriétaires s'étaient comportés vis-à-vis du syndicat en gérants d'affaires avisés et qu'en conséquence, par application des articles 1372 et 1375 du Code civil, il devait leur rembourser les dépenses utiles et nécessaires qu'ils avaient faites, les travaux effectués profitant à tous les copropriétaires. Dans une autre décision (CA Paris, 23e ch. B, 17 juin 1988, épx Bokobza c/ Synd. des copr. du 10 bis, rue d'Estienne-d'Orves à Neuilly-Plaisance : Loyers et copr. 1988, comm. n° 404) la Cour s'est prononcée dans le même sens toujours à propos de travaux sur les parties communes dont l'urgence avait été constatée.
• Le droit à l'antenne
  L'autorisation ne sera pas requise quand un copropriétaire ou son locataire veut installer à ses frais sur des parties communes une antenne individuelle réceptrice de télévision, et notamment une antenne parabolique. En effet, une loi n° 66-457 du 2 juillet 1966, modifiée, a institué ce qu'on appelle un « droit à l'antenne » d'où il résulte qu'un propriétaire ne peut s'opposer sauf motif sérieux et légitime à cette installation effectuée par un copropriétaire ou son locataire de la part de l'assemblée des copropriétaires.
  L'initiative de l'installation revient au copropriétaire. Toutefois son domaine n'est pas déterminé avec précision par la loi et la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été appelée dans un arrêt du 7 avril 1998 (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 7 avr. 1998, Synd. des copr. de la Résidence Le Gentil à Nice c/ SARL Ber-Nell Électronique : Defrénois, 15 oct. 1998, p. 1176, n° 118, note Ch. Atias ; Loyers et copr. 1998, comm. n° 193, p. 17, note G. Vigneron) a statué que ce droit ne pouvait être invoqué que par « des particuliers dans le cadre de leurs propres exigences culturelles individuelles confrontées à l'évolution de la technologie et non des commerçants qui, propriétaires ou locataires. d'un lot de copropriété, voudraient n'en invoquer le bénéfice qu'à un usage strictement professionnel dans le cadre de leur activité commerciale à but par nature lucratif... ».
  En revanche les cours d'appel de Versailles (13 oct. 1998, JCP G 1999, II, 10030, note D. Da Silva Farge) et de Paris (CA Paris, 23e ch. A, 18 nov. 1998, Synd. des copr. Résidence Le Petit Parc « La Grange-aux-Belles » à Boussy-Saint-Antoine c/ épx Gamha : Inf. imm., mai-juin 1999, p. 10 ; Inf. rap. copr., févr. 2000, p. 12 et note M.-F. Ritschy ; Loyers et copr. 1999, comm. n° 72 et note G. Vigneron) ont simplement rappelé que le syndicat saisi par un copropriétaire d'une demande d'autorisation d'une antenne individuelle satellitaire ne peut s'y opposer qu'en justifiant, dans le délai de trois mois prescrit par le décret du 22 décembre 1967, de motifs sérieux et légitimes.

Les travaux soumis à autorisation sont :

• Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble
  Les dispositions de l'article 25 b de la loi de 1965 ne font pas de distinction selon que les travaux envisagés constitueront ou non une amélioration pour l'immeuble : ils sont tous soumis à autorisation dès lors qu'ils affectent les parties communes ou qu'ils modifient l'aspect extérieur. Ainsi :
  • de l'installation d'une trémie dans un plancher, partie commune, destinée à faire communiquer deux lots appartenant à un même copropriétaire et situés l'un au-dessus de l'autre (Cass. 3e civ., 14 févr. 1996, n° 93-17.667, Sté Patech et autre c/ Synd. des copr. de l'immeuble du 91, rue de Lourmel à Paris : Bull. civ. III, n° 42 ; JCP éd. G 1996, IV, n° 809) ;
  • de la modification de l'ordonnancement des lieux et de la nature d'une partie du sol d'une cour commune dont deux époux avaient la jouissance exclusive (Cass. 3e civ., 14 févr. 1996, n° 94-11.737, csts Cohen c/ Synd. des copr. du 40 bis, rue Cardinet à Paris : RD imm. 1996, p. 263, obs. P. Capoulade) ;
  • de l'installation d'un ascenseur (CA Paris, 23e ch., 27 juin 1994, Mme Teboul c/ Synd. des copr. du 49, rue de Lyon : Loyers et copr. 1994, comm. n° 496) ;
  • de l'installation d'un surpresseur d'eau pour alimenter les étages supérieurs (TGI Grenoble, 14 oct. 1964 : JCP éd. G 1965, IV, n° 56).
    Il existe cependant un arrêt dissident de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-20.079, Synd. des copr. de la résidence Le Bois de Boulogne à l'Isle-Adam c/ Mlle Portier : Bull. civ. III, n° 206 ; Bull. inf. C. cass., 15 févr. 1998, no162, p. 18 ; Loyers et copr. 1997, comm. n° 27 et note G. Vigneron), qui a jugé que l'autorisation n'était pas nécessaire lorsque l'atteinte portée aux parties communes était légère. Il s'agissait en l'espèce de l'ancrage d'un dispositif de fermeture d'un emplacement de stationnement, léger et relativement superficiel, ayant de plus un aspect discret par ses formes et dimensions.
  • de la construction d'un conduit de cheminée contre la façade de l'immeuble et nécessaire au chauffage de celui-ci (Cass. 3e civ., 7 nov. 1978 : Gaz. Pal. 1979, 1, pan., p. 19) ;
  • de la fermeture de loggias par des panneaux vitrés (CA Paris, 14e ch. C, 6 juill. 1989 : D. 1989, IR, p. 238, Cass. 3e civ., 7 oct. 1992 : Rev. huissiers 1992, p. 108).
    Il a même été jugé que l'autorisation était nécessaire lorsqu'il s'agissait seulement de procéder à des travaux destinés au rétablissement d'un état antérieur à de précédents travaux qui avaient modifiés l'aspect extérieur de l'immeuble, car ils ont été considérés comme des travaux nouveaux (CA Paris, 23e ch., 23 nov. 1994, Synd. des copr. du 32, rue Popincourt à Paris c/ Sté Samax : Loyers et copr. 1995, comm. n° 245).
    
• Travaux ne profitant qu'à un seul copropriétaire
  Ils suivent le même régime que les autres, mais s'ils sont entrepris à ses frais (art. 25 b), la justice peut passer outre un refus abusif de l'assemblée.
  Mais lorsque selon la règle générale les travaux sont soumis à autorisation, ils suivent le régime des améliorations. Mais la question s'est alors posée de savoir, quelle que soit la qualification retenue, s'ils peuvent être autorisés au titre de l'article 25 b de la loi de 1965 ou si, au contraire, ils requièrent la double majorité de l'article 26, puisqu'ils représentent des améliorations.
  • La majorité de l'article 25 a été jugée suffisante pour :
    • la pose de plaques ou enseignes publicitaires sur les façades ou sur le toit de l'immeuble (TGI Paris, 2 mai 1968 : Gaz. Pal. 1968, 2, p. 102 et note Morand,TGI Nantes, 3 juin 1970 : Gaz. Pal. 1970, 2, p. 323 et note Morand,CA Paris, 23e ch., 12 janv. 1979 : D. 1980, IR, p. 151) ;
    • l'installation de conduites d'un chauffage individuel dans une courette intérieure (TGI Paris, 17 déc. 1970 : Gaz. Pal. 1971, 1, p. 246) ;
    • l'ouverture d'une porte dans un mur commun (Cass. 3e civ., 29 mai 1973 : Gaz. Pal. 1973, II, p. 938, CA Paris, 19e ch. B, 1er févr. 1994, épx Sadia c/ épx Gensbittel et autre : D. 1994, somm., p. 124 et obs. Ch. Atias) ;
    • la mise en place sur la voie publique d'une terrasse fermée et vitrée devant une boutique, alors même qu'aurait été obtenue de l'administration l'autorisation d'occuper le domaine public (CA Paris, 23e ch., 2 oct. 1980 : Administrer, janv. 1981, p. 29 et note Guillot) ;
    • l'élargissement d'une fenêtre et la création d'une saillie constituant un très léger empiétement sur la jouissance de l'espace situé au-dessus de la cour de l'immeuble (CA Paris, 3e ch., 31 janv. 1978, Maurugeon c/ Harf : JCP éd. N 1979, II, p. 210 et note R. D. ; Rev. loyers 1978, p. 164) et sur pourvoi (Cass. 3e civ., 3 juill. 1980 : D. 1980, IR, p. 278, obs. C. Giverdon) ;
    • l'agrandissement de deux fenêtres donnant sur cour pour améliorer l'éclairement de locaux à usage de bureaux (Cass. 3e civ., 18 mai 1983 : JCP éd. G 1983, IV, n° 233) ;
    • la transformation d'une aire de stationnement en box fermé dès lors qu'elle n'implique que l'appui d'une cloison ou d'une porte sur un élément de construction en gros oeuvre partie commune ou que la création d'un mur séparatif sans empiétement sur la propriété du voisin et qu'il n'en résulte aucune atteinte aux droits de celui-ci (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 90-15.949, Laquesne c/ Synd. des copr. du 3, avenue Taillebourg à Paris : Administrer, déc. 1993, p. 45 et note Guillot ; Inf. rap. copr. 1993, p. 225 et note Capoulade ; Loyers et copr. 1993, comm. n° 232, Cass. 3e civ., 2 févr. 1994, n° 91-19.200, Geeraert c/ Amaury et autres : Loyers et copr., comm. n° 205) ;
    • l'édification sur un jardin commun avec jouissance exclusive d'une véranda à condition qu'elle soit de construction légère, sans fondations et facilement démontable (CA Paris, 23e ch. A, 10 déc. 1997, Morvan c/ Synd. des copr. Résidence Épine-Mountain à Massy : Loyers et copr. 1998, comm. n° 147, note G. Vigneron).
      
  • En revanche la double majorité de l'article 26 est nécessaire en cas d'emprise sur les parties communes. Ainsi pour :
    • la transformation de greniers en appartements lorsqu'elle suppose une surélévation de l'immeuble, quand bien même cette transformation aurait-elle été autorisée par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e ch. B, 16 déc. 1980, Genest c/ Vaudoyer : Gaz. Pal. 1982, 1, p. 351 et note Morand) ;
    • des travaux de transformation de parties communes avec adjonction d'un local privatif (CA Paris, 23e ch. A, 11 févr. 1981 : D. 1982, IR, p. 440, obs. Giverdon,CA Paris, 7e ch. B, 7 déc. 1989 : Loyers et copr. 1990, comm. n° 141,Cass. 3e civ., 18 mai 1982 : JCP éd. G 1982, IV, n° 265, Cass. 3e civ., 8 déc. 1982, n° 81-10.515, Sté Acouvox c/ Vries : Rev. loyers 1983, p. 108) entraînant une emprise importante sur les parties communes équivalant à une aliénation par accroissement corrélatif des parties privatives du lot ;
    • la réalisation d'une construction en dur, du type véranda, sur une partie commune, cour ou jardin, par un copropriétaire y bénéficiant d'un droit de jouissance exclusive (CA Paris, 23e ch., 23 févr. 1994, Mme Ricois c/ épx Bouvard et autre : Loyers et copr. 1994, comm. n° 301, CA Paris, 23e ch. A, 10 déc. 1997, Morvan c/ Synd. des copr. Résidence Épine-Mountain à Massy : Loyers et copr. 1998, comm. n° 147, note G. Vigneron, préc.).

Pour être autorisés, les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble

La détermination de ce critère complexe est une question de fait, laissée à la libre appréciation des juges du fond. Cliquer ici pour plus de détails sur cette notion.

• Travaux jugés conformes à la destination de l'immeuble :
  • pose d'une enseigne lumineuse parce que le règlement de copropriété prévoit l'apposition d'enseignes (CA Paris, 12 janv. 1979, préc. n° 56)
  • agrandissement d'une fenêtre (CA Paris, 31 janv. 1978, préc. n° 56)
  • modification de pièces (Cass. 3e civ., 29 nov. 1977, préc. n° 56)
    dès lors que ces travaux ou bien ne détruisent pas l'harmonie de l'immeuble, ou bien ont pour but d'améliorer les conditions de l'habitation, destination unique de l'immeuble en cause.
  • pose d'un auvent sur la façade de l'immeuble au-dessus d'un magasin dès lors que cette destination n'est pas bourgeoise mais mixte (Cass. 3e civ., 24 févr. 1993, n° 90-21.144, Mme Douleau et autre c/ Cab. Ficat-Moulas et autre : Loyers et copr. 1993, comm. n° 197 ; RD imm. 1993, p. 262 et obs. Capoulade et Giverdon)
  • la création d'une communication entre l'escalier principal et l'escalier de service dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve de la non conformité de cette création avec la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 10 févr. 1993, n° 91-14.736, Synd. des copr. du 25, rue de la Terrasse à Paris c/ Sablayrolles : Loyers et copr. 1993, comm. n° 156).
  • établissement d'une communication avec un immeuble voisin
    • si du fait du percement aucune modification n'est apportée à la consistance des deux immeubles qui continuent de former deux copropriétés juridiquement indépendantes. (CA Aix-en-Provence, 12 juill. 1977 : Bull. Aix 1997-3, n° 239, p. 75).
    • lorsque les travaux de percement du mur n'affectent pas l'usage du lot privatif de l'auteur des travaux ni les droits des autres copropriétaires et sont conçus pour ne pas compromettre la solidité du bâtiment (CA Paris, 23e ch., 9 nov. 1993, Mme Lévy c/ Synd. des copr. du 9, rue Ruhmkorff à Paris : Loyers et copr. 1994, comm. n° 89).
      
• Travaux jugés non conformes à la destination de l'immeuble :
  • lorsqu'il est projeté de pratiquer une ouverture dans un mur séparatif mitoyen entre deux copropriété, en vue de réunir deux appartements appartenant à la même personne.
    La Cour de cassation (3e civ., 16 déc. 1976. JCP éd. N 1978, II, p. 38, note Guillot) a jugé qu'il n'était pas « normalement » contraire à la destination d'un immeuble, bien qu'il forme une entité matérielle et juridique complète et indépendante, de communiquer avec un immeuble voisin, mais elle a ajouté qu'il était nécessaire que les juges du fond recherchent les divers éléments de fait permettant de conclure à une atteinte à la destination de l'immeuble. Or, la cour d'appel de Paris a jugé que cette atteinte existait dès lors qu'il devait résulter du percement de l'ouverture une augmentation de la circulation dans l'immeuble et un accroissement des risques de vol entraînant une plus grande gêne pour les copropriétaires (CA Paris, 23 mai 1977 : D. 1978, IR, p. 24 ; Rev. loyers 1977, p. 531 et note J. V. ; RTD civ. 1978, p. 166).
  • au percement d'un mur mitoyen pour réunir deux locaux commerciaux, dont l'appréciation relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. C'est ainsi que le percement de ce mur a été considéré comme portant atteinte à l'intégrité de l'immeuble car il entraînait le développement d'une surface commerciale plus importante (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, n° 97-13.879, arrêt n° 248 D, Bauer c/ Synd. des copr. de l'immeuble 56, avenue de la Forêt-Noire à Strasbourg : Administrer, août-sept. 1999, p. 76 et obs. J.-R. Bouyeure).
    
• Le cas litigieux de l'installation d'un ascenseur
  • Son installation, par le supplément de confort qu'elle apporte, peut sembler ne devoir être considérée que conforme à la destination de l'immeuble.
  • Ce n'est pourtant pas le cas, car il faut tenir compte des caractères de l'immeuble (il peut-être trop vétuste, trop fragile, ou d'une configuration inadéquate) et du lieu où l'ascenseur sera installé (par exemple, un escalier dont l'esthétique risque d'être altérée).
  • La cour d'appel de Paris a donc refusé l'autorisation d'installer un ascenseur dans un escalier inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (CA Paris, 23e ch., 11 mai 1993 : Loyers et copr. 1993, n° 325) ou dans un passage cocher offrant « une harmonie architecturale majestueuse, signe extérieur du caractère bourgeois de l'immeuble » (CA Paris, 19e ch., 25 avr. 1997 : Rev. Administrer, août-sept. 1997, p. 49, obs. J.-R. Bouyeure).
  • Mais la cour d'appel de Paris a validé l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'installer un ascenseur dès lors que cette installation ne compromettait pas l'aspect intérieur de l'immeuble et ne rendait pas plus difficile la circulation dans l'escalier (CA Paris, 1re ch. A, sect. urg., 24 oct. 1988 : Loyers et copr. 1988, comm. n° 558, CA Paris, 23e ch. B, 19 oct. 1988 : Loyers et copr. 1988, comm. n° 558) elle a encore jugé dans le même sens dans une espèce où les copropriétaires avaient accumulé les raisons qui, selon eux, s'opposaient à l'installation de l'ascenseur mais qui étaient toutes contredites par l'expert désigné (CA Paris, 23e ch., 6 mars 1995, Beauquier c/ Synd. des copr. du 8, rue Sedillot à Paris : Loyers et copr. 1995, comm. n° 346, CA Paris, 23e ch. A, 5 juill. 1995 : Loyers et copr. 1995, n° 542, JCP éd. N 1996, II, p. 384).