Principe et conditions pour diviser une copropriété

Base légale : art. 28 Loi 10 juillet 1965

Il est possible de demander la scission de copropriétés importantes en plusieurs copropriétés autonomes. Cette opération est nommée division, que la loi SRU est venue préciser et simplifier (se reporter à la nouvelle rédaction de l'article 28).

• Conditions
  Il faut :
  • que la copropriété comporte plusieurs bâtiments distincts
  • que la division en propriété du sol soit possible

  Ces deux conditions sont cumulatives (CA Aix-en-Provence, 20/12/1984 - Gaz. Pal. 03/08/1985).
  

• Procédure
  • Il faut en toute hypothèse un vote de l'assemblée générale de la copropriété en voie d'être scindée. Ce vote se déroule à la majorité de tous les copropriétaires (article 25). Ce vote peut être demandé :
    • soit directement par un ou plusieurs copropriétaires concernés
    • soit par ces mêmes propriétaires, réunis en assemblée spéciale, après avoir voté à la majorité la constitution de leur syndicat
  • Une fois la scission votée, les décisions concernant les modalités induites (adaptation du règlement de copropriété, éventuellement constitution d'une union de syndicats, etc.) sont votés à la majorité simple (article 24).
  • Quand toutes les décisions ont été correctement adoptées :
    • le syndicat initial est dissous
    • les syndicats issus de la scission entrent en plein exercice
      
• Transfert de propriété
  Il est possible de transformer la propriété des éléments communs (voies, chemins, dessertes, parkings, espaces verts, etc.) à un organisme qui en reprend la charge (généralement une ASL). Ce transfert doit être publié au fichier immobilier.
  Si la loi exige que la copropriété soit divisible (bâtiments distincts), il n'en est pas de même en ce qui concerne les espaces communs, quand il s'agit d'en transférer la propriété à une ASL (Cass. Civ. 07/03/1990, Bull civ. n° 71).
  
• Fiscalité
  La division de la copropriété s'analysait fiscalement comme un partage donnant lieu à perception de la taxe de la publicité foncière, calculée sur la valeur de l'ensemble du sol et des parties communes objet du partage (Rép. min. 29 sept. 1980, JOAN p. 4117). La loi SRU est venue mettre un terme à cette situation choquante, qui entravait l'exécution des dispositions légales L'article 85 dispose désormais que « Art. 749 A. - Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive. » (Merci à La Mottelette, internaute attentif, pour avoir attiré mon attention sur ce revirement).