Multipropriété : Le Time-share (ou timeshare) et les immeubles à jouissance partagée - Vue d'ensemble

Base légale : loi 86-18 du 6 janvier 1986, art. 580 du Code civil, droit international

La multipropriété est divisible en deux catégories qu'il ne faut pas confondre :

• la multipropriété "à la française", consistant en une propriété foncière qui n'est exercée qu'à titre occasionnel, donc par plusieurs propriétaires qui s'y succèdent.
• le time-share à l'anglo-saxonne, où l'immeuble est la propriété d'un organisme (le trustee), qui le gère et le donne en jouissance à des occupants qui ont payé un droit d'accès à ce qui ressemble dans sa forme à un club. Il s'agit donc d'avantage d'une multilocation que d'une multipropriété, à ceci près que si un locataire ne paye qu'à hauteur du temps qu'il occupe le local, le membre de société de time-share paye à hauteur du prix d'une pleine propriété...

Le time-share ne consiste donc pas en une véritable propriété immobilière ; c'est pourquoi le concept n'a pas connu un grand succès en France, où la législation est très protectrice du consommateur. Son succès fut par contre foudroyant à l'étranger, dans les pays où le législateur est moins vigilant.

Le time-share : un système légal mais très risqué

Les consommateurs de time-share sont généralement soit des touristes de passage, soit des personnes démarchées, à qui l'on va jusqu'à offrir des billets d'avion. Rarissimes sont les clients spontanés de time-share. Ils subissent le plus souvent le harcèlement de vendeurs aux méthodes parfois musclées, consistant au minimum à valoriser une formule de vacances aux avantages présentés comme mirobolants. La découverte de la réalité est parfois extrêmement amère, car les clients croyant avoir acheté une part de propriété découvrent qu'ils n'ont qu'un droit de temps d'occupation, que dans certains cas le promoteur ne s'est même pas engagé à garantir.

Le time-share est basé sur mécanisme de droit anglais nommé trust (confiance, en anglais). Il repose sur la confiance qu'accorde une personne à une autre, nommée trustee, en lui confiant une somme ou un bien, à charge d'accomplir une certaine prestation. C'est donc une opération risquée, car tout repose sur la probité du trustee. Et de fait, emboîtant le pas à des multinationales aux qualités reconnues et réelles, certains promoteurs sans scrupules ont pu monter de véritables plans d'escroquerie de grande ampleur, abusant des milliers de clients avant de disparaître en organisant le plus souvent une faillite frauduleuse.

Le mécanisme est simple, dès lors que vous disposez d'un minimum de fonds à investir :

• acquérez, ou faites construire un ensemble immobilier situé à un endroit flatteur d'une région touristique fréquentée (inutile que l'ensemble soit intégralement terminé pour qu'il fasse rêver ; quelques tranches de travaux et des appartements témoins suffiront) ; créez pour ce faire quelques sociétés civiles immobilières dont les parts seront détenues par des sociétés anonymes holdings implantées dans un paradis fiscal (et dont vous serez actionnaire).
• recrutez une armée de vendeurs jeunes et dynamiques dont vous ascérerez les dents au moyen de primes alléchantes ; les étudiants en écoles de commerce constituent un cheptel de choix. Vos vendeurs, dont vous panacherez les nationalités, arpenterons les lieux fréquentés par des touristes, qui seront d'autant moins méfiants qu'ils auront affaire à des compatriotes.
• une fois le chaland appâté sur son lieu de vacances (ou attiré par un voyage gratuit en charter), vendez-lui les mérites de la formule du time-share ; montrez vos appartements témoins, puis un catalogue de superbes immeubles (peu importe que vous les possédiez ou non ; personne n'a les moyens de vérifier sur place), en lui promettant qu'il pourra tous les fréquenter, quand il le souhaitera, et même pendant les périodes de vacances car vos structures sont largement dimensionnées eu égard au nombre d'adhérents... pour le moment, mais que compte tenu du succès de la formule il vaut mieux signer rapidement, sinon le client perdra un droit de priorité dont il peut bénéficier en versant 100% du montant de l'adhésion sur-le-champ.
• une fois le client convaincu, faites-lui signer un contrat rédigé de manière à lui octroyer beaucoup de garanties si vous êtes un escroc qui monte une opération rapide, peu de garanties si vous avez monté une opération immobilière réelle, et désirez conserver le bénéfice de cette propriété une fois votre bilan déposé.
• encaissez si possible en totalité et par ordre de virement interbancaire, une somme calculée de manière à accréditer votre discours de vente de propriété, soit entre 10.000 et 20.000 €.
• bien entendu, n'entreprenez aucuns des travaux promis. Après un an ou deux les clients insatisfaits commencent à porter plainte contre vous ; il est alors temps de liquider votre société immobilière sur place, et transférer tous les fonds collectés par la holding sur un compte anonyme que vous aurez préalablement ouvert dans votre paradis fiscal habituel.
• il ne vous reste plus qu'à monter une autre opération, peut-être plus vaste, dans un autre pays (il n'y a quasiment aucune chance qu'un mandat d'arrêt international soit lancé contre vous ; les autorités du pays théâtre de votre première opération se désintéresseront de votre affaire, vos escroqués étant majoritairement étrangers) ; au besoin, achetez quelques complicités, notamment pour les permis de construire.

Récemment, une nouvelle forme d'activité plus subtile a vu le jour, souvent organisée par les sociétés de time-share elles-mêmes, par le biais de la création de filiales : le rachat de parts de time-share. Le mécanisme est simple : les mécontents du système étant nombreux, et leurs parts étant invendables sur les marchés immobiliers classiques, il suffit de leur proposer de racheter à vil prix. Généralement, pressés de se défaire de leurs actions et persuadés qu'en définitive il vaut mieux tirer quelques dollars que rien de parts dont ils ne pourront pas profiter, ils acceptent. Il vous suffit ensuite de les revendre à votre maison mère qui les réinjectera sur le marché au prix nominal. Le bénéfice est double : gain sur le prix de revente, et absence de nécessité pour la maison mère d'agrandir son parc immobilier.

On me signale une forme encore plus subtile de proposition de "rachat" ; sous prétexte d'une mise en conformité avec la règlementation européenne (ou d'autres prétextes comme la recherche dans un fichier de demandeurs (non garantis, évidemment), certaines personnes se voient offerte la proposition d'un rachat de leur part, moyennant le versement préalable d'une somme d'argent. Un seul réflexe, si l'on vous réclame préalablement de l'argent : refusez de payer quoi que ce soit. Un acheteur véritable vous propose de l'argent pour votre bien, non l'inverse.

Car le point faible du système réside dans ce que l'on nomme l'effet de réseau, qui touche aussi bien les constructeurs immobiliers que les opérateurs de téléphonie ou les fournisseurs d'accès à Internet (pour ne citer qu'eux). Le promoteur vend un temps de jouissance dans un ensemble immobilier, mais aucun texte ne le contraint à proportionner rigoureusement ses ventes au parc effectivement construit. De sorte qu'il peut vendre plus de temps qu'il ne peut en octroyer, tant qu'une partie des sommes encaissées se trouve réellement affectées à de nouvelles constructions. Le système peut alors prospérer exponentiellement, jusqu'à ce qu'explose le nombre des mécontents ; il arrive également que le promoteur, sans être un foncier escroc, ne parvienne pas à tenir ses promesses, ou désire accroître le rendement de son affaire au détriment de sa pérennité, et que son parc immobilier se dégrade et dépérisse. Les constructions neuves qui chatoyaient sur les catalogues peuvent alors se révéler des cubes de bétons lézardés de fissures, dont la plupart des équipements, construits à la hâte, sont hors d'usage.

Cela dit, les sociétés de time-share ne constituent pas toutes des escroqueries, loin s'en faut. Mais il est utile de connaître leur mécanisme, car nul n'est à l'abri d'abus ou d'errances de gestion, et car le mécanisme juridique du trust ne confère strictement aucune garantie au consommateur.

Quelques précautions à respecter avant d'acheter

Le time-share n'est viable que si vous satisfaites simultanément à plusieurs conditions :

• vous disposez d'un grand nombre de jours de congés ou de disponibilités, que vous pouvez organiser à votre convenance ; ou bien vous êtes retraité...
• vous souhaitez voyager souvent et pendant de nombreuses années, à des endroits variés, mais en séjour relativement statique ;
• dépenser plus de 10.000 € sans être certain de les récupérer à la revente ne vous dérange pas ;
  
  Vous bénéficierez alors à plein des avantages de cette formule, et profiterez alors de nombreux appartements de qualité à des endroits souvent prestigieux.
  Si vous achetez des parts de time-share, veillez à respecter ces quelques règles :
• vérifiez que vous satisfaites à toutes les conditions ci-dessus ;
• n'acceptez d'être démarché que par des sociétés reconnues et anciennes, dont vous assurerez préalablement de la surface financière et de la réalité du parc immobilier. Une société sérieuse possède une filiale en France. Vérifiez ses comptes gratuitement sur www.societe.com.
• ne versez jamais plus qu'un acompte de 10% de la somme que l'on vous réclame, où que vous soyez, et sachant que cette pratique est totalement illégale au regard du droit européen et français - voir que faire en cas d'escroquerie ?). Si l'on vous réclame impérativement la totalité de la somme immédiatement, fuyez. Si vous regrettez postérieurement d'avoir acheté, n'hésitez pas à manifester votre refus par recommandé dans les 10 jours de votre signature. Vous perdrez certainement votre acompte mais vos frais s'arrêteront là.

Les autres multipropriétés

L'idée fondatrice des multipropriétés n'est pourtant pas mauvaise.

S'il est en effet intéressant de posséder une propriété dans un endroit propice aux vacances, l'immeuble a l'inconvénient de rester vide le plus clair du temps. De plus, vous pouvez trouver agréable de changer de temps en temps de lieux de villégiature, ce qui rend pesante la possession d'un pied-à-terre fixe.

D'où l'idée de mettre en relation des personnes aux besoins complémentaires par le biais des bourses d'échange de logements de vacance, en organisant une sorte de partage du temps. Le concept s'est industrialisé par la création d'entreprises spécialisées, qui organisent ce partage au sein de vastes opérations immobilières.
Mais on s’est aussi rendu compte que cette formule pouvait présenter un intérêt dans des domaines autres que celui des loisirs, pour des opérations qui visent à la construction d’immeubles spécialisés devant être utilisés à des périodes déterminées de l’année par des personnes différentes, ce qui est le cas de bâtiments destinés à recevoir les exposants à des salons ou expositions. Bien plus, cette formule a débordé du cadre de la construction à usage d’habitation, industriel ou commercial. Elle a trouvé, notamment, un emploi dans les ports de plaisance, pour la possession d’un emplacement de bateau, du bateau lui- même, ou pour l’usage à temps partiel de courts de tennis. C'est principalement dans ce cadre qu'il est fait appel à la législation française sur la multipropriété.