La copropriété en crise
Généralités

Base légale : art. 15 Loi 10 juillet 1965, Code civil, Nouveau Code de Procédure Civile

Quand éclate un conflit dans une copropriété, la seule personne habilitée à trancher un différend est une juridiction judiciaire (cliquer ici pour savoir à laquelle vous adresser). Lui seul a le pouvoir d'outrepasser ou infléchir une décision d'assemblée, ou un règlement de copropriété ; il peut bien sûr également contraindre un copropriétaire isolé.

La justice ne doit pas vous faire peur, elle est là pour vous protéger ; mais il convient de n'y recourir qu'à bon escient.

En pratique...

• Les tribunaux rechignent à annuler les assemblées générales, et plus généralement à donner raison aux contestataires. Il faut que votre action soit étayée par un motif sérieux et solide. Evitez de solliciter une annulation pour vous en prendre indirectement au syndic ou à vos voisins, ou pour retarder des travaux.
• Ne vous imaginez pas que vous gagnerez parce que la loi est de votre côté, ou que vous ne pouvez rien faire parce que les textes vous donnent tort. Les magistrats opèrent un contrôle souvent très intuitif de chaque cas, quitte à écarter les dispositions légales pour étayer leurs décisions. Ils se basent principalement :
  • sur les intentions et la finalité de la démarche des parties
  • sur l'intérêt de l'immeuble et du syndicat
  • sur la portée d'une décision ou d'une annulation sur la gestion de l'immeuble
  • sur les préjudices encourus de part et d'autre
  • sur le fait qu'un copropriétaire paie ou non ses charges
  • pour les syndics : sur le fait de savoir s'ils ont ou non tiré un profit personnel, ou s'ils ont nui
  • pour les administrateurs : sur le fait de savoir s'ils ont ou non commis une faute grave
• Méfiez-vous des bons conseils et des raisonnements rapides, même s'ils sont de bon sens. Le droit de la copropriété est particulièrement contre-intuitif, car la loi institue des priorités qu'elle n'énonce pas : continuité de la gestion de l'immeuble, limitation des recours au judiciaire, protection encadrée des syndics par présomption de bonne foi, prééminence du statut collectif sur l'individuel, interdiction de la rétention sur charges, méfiance vis-à-vis des copropriétaires agissant "pour le principe"...
• Mener un procès contre une copropriété est long et coûteux. La loi l'a voulu ainsi.
• A l'inverse, votre avocat peut avec efficacité vous représenter lors d'une assemblée générale, ou vous assister comme médiateur auprès d'un syndic ou d'un conseil syndical pour éviter le recours à une procédure. La médiation s'avère souvent le meilleur mode de résolution des conflits.
• Souvent les conflits, en copropriété, ont pour origine un antagonisme personnel, la méfiance vis-à-vis d'un individu dont la personnalité déplaît, ou tout simplement un malentendu qui a mal tourné, amplifié par un défaut de communication ou une incompréhension entre les parties. Là encore, la médiation des avocats devrait permettre de résoudre le problème.

Quand dois-je agir ?

• De nombreux dossiers sont difficiles voire impossible à rattrapper, parce que les clients ont tenté jusqu'au bout de résoudre leurs conflits au lieu de faire appel à la médiation de leur avocat. N'attendez pas qu'il soit trop tard.
• La loi ne vous laisse que 2 mois après réception du procés-verbal d'une assemblée générale pour la contester. Consultez rapidement votre avocat et surtout, ne soyez pas hors délai. Toute décision, quelle que soit son illégalité, sera validée de manière définitive.
• La rigidité de ce délai ne favorise pas le dialogue. Il faut attaquer d'abord, mais rien n'interdit de discuter ensuite. Il faut savoir qu'une action judiciaire peut être interrompue à tout moment. Dès lors qu'il n'est relevé aucune intention de nuire, vous n'encourrez aucune sanction pour avoir voulu faire valoir vos droits.