La copropriété en crise - à quelles conditions puis-je agir à titre individuel ?

Base légale : art. 15 Loi 10 juillet 1965, art. 51 Décret 17 mars 1967)

Vous ne pouvez pas agir judiciairement à la place du syndicat des copropriétaires quand l'intérêt collectif est en jeu (cliquer ici pour plus de précisions sur la notion d'intérêt collectif) ; vous ne pouvez alors qu'intervenir volontairement aux côtés du syndicat (intervention volontaire accessoire du NCPC - consultez la section "généralités" pour savoir quelles actions vous pouvez mener conjointement au syndicat des copropriétaires).

Mais vous pouvez intenter à titre personnel, c'est-à-dire sans avoir requérir l'autorisation de la copropriété, toutes actions concernant :

Lorsque vous agissez à titre individuel, vous devez justifier d'un intérêt direct et personnel ("nul ne plaide par procureur").

• Le règlement de copropriété constitue un cas à part. L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " le syndicat (…) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ". Or le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble. Aussi la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire qui tendait à en faire respecter les dispositions, même si son préjudice personnel n'était pas distinct du préjudice collectif. Son intérêt à agir trouvait sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 - CA Paris, 26 sept. 1996 - CA Paris, 12 févr. 1998). Dans un arrêt du 3 mars 1999 la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.
• C'eût toutefois été faire la part trop belle aux copropriétaires majoritaires, qui pouvaient bloquer indéfiniment la procédure. Aussi dans un arrêt remarqué du 10 janvier 2001, a-telle été contrainte d'énoncer que " l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ". Ce cas bien particulier d'un copropriétaire minoritaire agissant au principal pour faire imposer le respect du règlement de copropriété à un copropriétaire majoritaire qui refusait que soit intentée toute action au nom du syndicat semble cependant appelé à rester isolé, la jurisprudence générale tendant à limiter le champ des copropriétaires "justiciers".

Au titre de l'art. 15 al. 2 de la Loi de 1965, chaque fois que vous intentez une action regardant la copropriété (par le biais de votre lot, sa propriété ou sa jouissance), vous devez en informer (par envoi en recommandé d'une copie de votre assignation - art. 51 Décret 1967) le syndic. Cette formalité est destinée à permettre au syndicat d'intervenir volontairement dans votre instance, s'il l'estime nécessaire ; à tout le moins, celui-ci est informé d'une action judiciaire regardant un copropriétaire.