Quelles sont les garanties de la copropriété face à un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?

Base légale : art. 20 Loi 10 juillet 1965, art. 5-1 Décret 17 mars 1967, art. 32 Loi 9 juillet 1991

La copropriété dispose de nombreuses garanties légales pour recouvrer ses charges. Celles-ci sont plus ou moins efficaces, ou difficiles à mettre en oeuvre.

Le super-privilège de l'art. 20

• Il s'agit de la possibilité que possède la copropriété, lors de la vente d'un lot, d'obtenir paiement d'un arriéré de charges dûes par le copropriétaire. Ce paiement est automatique, et versé directement par le notaire du vendeur entre les mains du syndic, au vu d'une simple déclaration rédigée par ce dernier.
  • Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le notaire (ou les avocats du demandeur ou du créancier poursuivant en cas de licitation) doit transmettre au syndic un avis de la mutation par lettre recommandée AR. Le syndic a alors 15 jours, à compter de la réception de cet avis, pour former par acte extrajudiciaire opposition au versement des fonds pour obtenir paiment des sommes dues par l'ancien copropriétaire.
  • Cette opposition comportant élection de domicile dans le ressort du TGI de la situation de l'immeuble ; elle énonce à peine de nullité le montant et les causes de la créance du syndicat.
  • Les effets de l'opposition sont limités au montant de la créance énoncée.
  • En cas d'irrégularité, le syndic peut former une nouvelle opposition, mais il reste tenu de respecter le délai initial de 15 jours (Cass. 3e civ., 18 juillet 2001) ; passé ce délai, la créance du syndicat est perdu et le syndic engage devant lui sa responsabilité.
• Ce privilège exorbitant du droit commun, et au formalisme minimal, prime sur les droits de tous les créancier, même hypothécaires. Autrement dit le syndicat est certain de recouvrer ses charges impayées, tant que leur montant n'excède pas la valeur du lot (ce qui est tout de même rare).
• Il est donc conseillé, à l'occasion d'arriérés importants, de faire procéder à la vente aux enchères du lot, afin d'obtenir apurement de l'arriéré lors de l'adjudication.
• Conseil aux confrères : au titre de l'art. 5-1 du décret nous sommes tenus de notifier l'avis de mutation au syndic. Cette formalité peut sembler superflue si l'adjudication advient à l'initiative du syndicat lui-même. La Cour de cassation a toutefois sanctionné l'inobservation de cette formalité, en statuant que l'absence d'avis entraîne également l'absence de délai d'opposition et de mise en oeuvre des privilèges des art. 2103 du Code civil et 19-1 de la Loi, invocable par les créanciers concurrents (Cass. 3e civ., 18 juillet 2001 - CFF c. SDC Rés. de l'Orme). La sanction est plus sévère si l'adjudication survient à l'initiative d'un créancier. Faute pour l'avocat de ce dernier d'informer le syndic (le privant ainsi de la possibilité de former opposition), le créancier doit réparation au syndicat, et devra prendre en charge la dette de l'ancien propriétaire (CA Paris, 8e Ch. A, 15 mai 2001).
  Le privilège de l'art. 20 est quasiment réel.
• Attention toutefois si le débiteur est une SCI ou une société commerciale ! Elle peut faire l'objet d'une procédure collective. Le caractère dérogatoire de l'art. 20 vous dispense de faire publier le droit de la copropriété, mais avec comme corrolaire vous devez produire au passif dans le délai de 2 mois à compter du jugement d'ouverture, sous peine d'encourir la forclusion et de voir la créance du syndicat s'éteindre (CA Paris, 2e Ch. B, 8 février 2001, L&C 273). Cette jurisprudence est d'autant plus notable qu'elle diverge inhabituellement de l'esprit de toutes celles attachées à l'art. 20 et ses implications.

L'hypothèque légale

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