La copropriété en crise - qualité pour agir (introduire une demande en justice)

Base légale : principes généraux du droit.

Pour agir pour ou contre une copropriété, vous devez être :

• soit copropriétaire
• soit un syndicat de copropriétaires
• la jurisprudence a récemment consacré la qualité pour agir des syndicats secondaires, dès lors qu'ils ont été duement habilités par une assemblée spéciale (Cass. 3e civ., 11 mai 2000 - 98-17.268 - Dalloz IR 2000, n° 29)
• soit une autre personne, mais dans ce cas vous devez subir un préjudice direct
• un syndic, dès lors que vous avez été sollicité par un syndicat de copropriétaires ou que le litige relève d'un cas prévu par l'art. 55 Décret 1967

C'est le fait que vous soyez concerné par une affaire qui fonde ce qui se nomme la qualité pour agir. Ainsi, si vous êtes locataire, vous ne pourrez assigner en justice une copropriété à la place de votre propriétaire, si vous ne subissez aucun grief.

Vous avez toutefois la possibilité, même sans préjudice, de soulever judiciairement l'inexistence d'une clause illégale, donc réputée non écrite.

Procédure : qui peut agir ?

On distingue, en matière d'actions en justice :

• les actions individuelles, introduites par les individus à propos d'un problème qui les touche directement ; plusieurs copropriétaires peuvent se grouper pour partager les frais de justice à propos d'une action portant sur un même probléme : il s'agit d'une action conjointe. A ne pas confondre avec...
• les actions collectives, qui sont introduites par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci ne peut, par définition, intervenir que dans l'intérêt de TOUS les copropriétaires, et non d'une partie seulement d'entre eux.
  La jurisprudence est très sévère sur la distinction entre ces deux actions. Le syndicat des copropriétaires ne peut agir (action collective) que si vraiment TOUS les copropriétaires sont concernés ; s'il s'agit simplement d'une partie d'entre eux, même une écrasante majorité, l'action sera implacablement rejetée comme irrecevable. Ce facteur est à prendre en compte si vous comptez agir, par exemple, pour des problèmes de bruit. Cliquer ici pour plus de précisions sur le caractère collectif conditionnant la recevabilité d'une action.

Il est parfois possible de cumuler les deux actions afin qu'elles s'appuient mutuellement, comme le montre le tableau suivant :

Le règlement de copropriété constitue un cas à part. L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " le syndicat (…) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ". Or le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble. Aussi la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire qui tendait à en faire respecter les dispositions, même si son préjudice personnel n'était pas distinct du préjudice collectif. Son intérêt à agir trouvait sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 - CA Paris, 26 sept. 1996 - CA Paris, 12 févr. 1998). Dans un arrêt du 3 mars 1999 la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.

C'eût toutefois été faire la part trop belle aux copropriétaires majoritaires, qui pouvaient bloquer indéfiniment la procédure. Aussi dans un arrêt remarqué du 10 janvier 2001, a-telle été contrainte d'énoncer que " l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ". Ce cas bien particulier d'un copropriétaire minoritaire agissant au principal pour faire imposer le respect du règlement de copropriété à un copropriétaire majoritaire qui refusait que soit intentée toute action au nom du syndicat semble cependant appelé à rester isolé, la jurisprudence générale tendant à limiter le champ des copropriétaires "justiciers".