La copropriété en crise - comment déterminer la juridiction compétente ?

Base légale : Loi du 10 juillet 1965, Décret du 17 mars 1967, Nouveau Code de Procédure Civile

Sur le plan territorial, le tribunal compétent est toujours celui de la situation de l'immeuble (art. 62 Décret 1967), dès lors qu'il concerne le régime de la copropriété.
Pour connaître le tribunal compétent pour votre ville consultez le site Service Public.

Sur le plan du fond, plusieurs juridictions sont compétentes pour connaître des litiges de copropriété, selon le type de problème à trancher.

Un tribunal ne peut statuer que pour les litiges qui ressortent de sa compétence. Ainsi, même si vous êtes parfaitement fondé en fait comme en droit, vous encourrez systématiquement le débouté si vous saisissez la mauvaise juridiction. Vérifiez avec soin à quelle institution correspond votre problème ; vous pouvez saisir :

1. Le président du tribunal de grande instance

   Le président peut être saisi sur requête ou en référé ; ce sont des procédures rapides et peu onéreuses (sans avocat obligatoire)
   

   • Cas de saisine sur requête
     Saisir sur requête signifie qu'il n'y a pas en principe de plaidoirie contradictoire
     • nomination d'un syndic (en cas de défaut de désignation ou d'élection - art. 17 al. 3 Loi 1965 et art. 46 Décret 1967)
     • nomination des membres du conseil syndical (en cas de défaut de désignation ou d'élection - art. 21 al. 10 Loi 1965 et art. 48 Décret 1967)
     • nomination d'un mandataire ad hoc (en cas d'opposition d'intérêts entre le syndic et le syndicat ou entre les copropriétaires - art. 54 et 56 Décret 1967)
     • nomination d'un mandataire commun en cas d'indivision ou d'usufruit (art. 23 al. 2 Loi 1965)
     • nomination d'un administrateur provisoire
       • en cas de copropriété en difficulté - art. 29-1 s. Loi 1965 et art. 62-1 s. Décret 1967 (il est également possible d'agir par voie de référé)
       • si la copropriété est dépourvue de syndic - art. 47 Décret 1967
         
   • Cas de saisine en référé (cliquer ici pour plus de détails sur cette procédure)
     Agir en référé signifie que le juge statue selon une procédure rapide ; en contrepartie, le juge des référés est le juge de l'urgence ou de l'évidence. Il ne doit pas y avoir de contestation sérieuse, ou encore la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite. Si votre cas est contestable ou non évidemment urgent vous serez renvoyé au fond (procédure longue avec avocat obligatoire).
     Vous pouvez saisir ce juge dans les cas suivants :
     • mainlevée totale ou partielle de l'hypothèque légale du syndicat (art. 9 al. 3 Loi 1965)
     • nomination d'un administrateur provisoire en cas d'empêchement ou de carence du syndic (art. 18 al. 3 Loi 1965et art. 49 Décret 1967)
     • nomination d'un administrateur provisoire (copropriétés en difficulté - art. 29-1 s. Loi 1965 et art. 62-1 s. Décret 1967 ; il est également possible d'agir par voie de requête)
     • habilitation d'un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'assemblée générale (art. 50 Décret 1967)
     • toute action ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, ou urgente ; la demande peut tendre à l'obtention d'une provision ou l'exécution d'une obligation (art. 808, 809, 848 et 849 NCPC).

     Nota : le syndic n'a pas besoin de l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour agir en matière de référé.
      

2. Le tribunal de grande instance

   C'est la juridiction de droit commun de la copropriété, c'est-à-dire que c'est à lui que vous aurez systématiquement affaire, si votre cas ne correspond pas à un de ceux énumérés pour les autres juridictions.
   
   L'avocat est obligatoire pour toute procédure devant cette juridiction.
   Les délais sont longs.
   Le législateur a ainsi entendu limiter le contentieux de la copropriété à des litiges importants, et inciter les copropriétaires procéduriers à y réfléchir à deux fois avant de saisir la justice.
   Ce tribunal est entre autres compétent pour :

   • la détermination des parties communes ou privatives
   • répartitir ou la réviser des charges
   • interpréter ou apprécier la régularité d'un règlement de copropriété
   • apprécier la validité d'une résolution d'assemblée générale
   • déterminer la responsabilité civile du syndic, du syndicat ou d'un copropriétaire
   • autoriser les travaux d'amélioration
   • connaître des actions en recouvrement de charges (quand le montant est supérieur à 7.622,45 €, soit 50.000 F)
      

3. Le tribunal d'instance

   Ce tribunal est compétent pour les actions personnelles ou mobilières portant sur un montant inférieur à 7.622,45 € (50.000 F).
   Il statue en dernier ressort (seul recours possible = cassation) jusqu'à 3.811,23 € (25.000 F) ; à charge d'appel au-delà.
   Concrètement, il ne traite guère, en matière de copropriété, que du contentieux de recouvrement des charges d'un montant modeste, du contentieux du bruit ou des petites infractions.
   Vous pouvez agir devant ce tribunal sans recourir à un avocat (il est toutefois fortement de faire viser vos écritures par un professionnel, ne serait-ce que pour éviter le débouté pour incompétence - fréquent dans ce domaine).
   En revanche, en vertu de l'adage " le juge de l'action est le juge de l'exception " le tribunal d'instance, quand il est saisi d'un litige pour lequel il est compétent, peut connaître de tout moyen de défense (à l'exception de ceux relevant exclusivement d'une autre juridiction - art. 49 NCPC et T 321-22 COJ). Ainsi, il lui est possible de statuer, quand c'est à titre incident, sur une résolution d'assemblée générale (Cass. civ., 5 fév. 1985, D. 1985, I.R. 431) ou une clause du règlement de copropriété.
    

4. Le Conseil de prud'hommes

   Cette juridiction est compétente pour connaître des litiges nés de l'application d'un contrat de travail ou d'une convention collective.
   Dans la pratique seuls sont concernés les litiges entre le syndic et les gardiens ou personnels employés par la copropriété.
    
   

Ces dispositions concernant la compétence des tribunaux sont d'ordre public. Il n'est pas possible d'y déroger, ni par convention entre copropriétaires, ni par la voie du règlement de copropriété (prohibition de la clause compromissoire).

Toutefois les parties à un litige peuvent convenir de confier le règlement de leur différend à une institution non judiciaire (arbitrage) ; les règles de territorialité sont alors libres. Nota : le syndic n'a pas droit de compromettre au nom du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale (art. 55 Décret 1967).