La copropriété en crise - quand le syndicat des copropriétaires a-t-il qualité pour agir ?

Base légale : art. 14, 15 Loi 10 juillet 1965

Le principe est que le syndicat a qualité pour agir, avec ou contre un ou des copropriétaires, quand il s'agit de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble (art. 15 Loi 1965).

Cette notion s'entend de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes, mais la jurisprudence a également admis son action dès lors que les intérêts intérêts collectifs et individuels sont étroitement imbriqués (litige lié à la propriété indivise des parties communes). Il est cependant impératif que le préjudice présente un caractère collectif : tous les lots doivent être concernés.

L'idée est que le syndicat n'est pas seulement propriétaire mais également administrateur des parties communes. Il dispose à ce titre des actions suivantes :

• Actions relatives à l'administration et à la jouissance de l'immeuble (art. 14 Loi 1965)
  Cette mission d'administrer et de conserver les parties communes donne au syndicat le pouvoir d'agir judiciairement en vue :
  • de recouvrer les charges de copropriété
  • d'agir contre les gardiens et préposés
  • d'agir contre les tiers causant un dommage à l'immeuble
  • d'agir contre les copropriétaires contrevenant au règlement de copropriété (même si le litige porte sur des parties privatives, pour usage prohibé par le règlement, pose d'installations irrégulières ou troubles anormaux p. ex.)
     
• Actions relatives à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (art. 15 Loi 1965)
  Il s'agit essentiellement des droits liés aux parties communes, notamment le droit de propriété (actions possessoires - défense contre empiètement et actions pétitoires - revendication de droits supplémentaires).
  Cet article habilite, et même contraint le syndicat à exercer à l'encontre des entrepreneurs, vendeurs, constructeurs ou architectes toutes les actions d'un véritable propriétaire, (notamment les actions en garantie décennale des art. 1792 et 2270 du Code civil).
   
• Droit de défense
  Le syndicat a le droit de se défendre contre toute action rélle (pétitoire ou possessoire) ou personnelle (responsabilité, annulation de ses actes notamment les assemblées générales, ou les clauses du règlement) intentée contre lui par toute personne, qu'elle soit ou non copropriétaire.
  

Comment agir ?

L'action judiciaire doit être autorisée en assemblée générale. Toutefois le syndic n'a pas besoin d'autorisation quand, attaqué par un copropriétaire, il formule au nom de la copropriété une demande reconventionnelle, dès lors que celle-ci possède un lien avec la demande principale (c'est-à-dire qu'il présente des demandes en réponse à celles de l'attaquant - ex : condamnation à suppression d'ouvrage irrégulier, en réplique à une demande d'autorisation dudit ouvrage - CA Paris 23e Ch. B, 3 mai 2001).

Le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice pour défendre un de ses membres ?

Non.

• Un syndicat des copropriétaires diffère en cela d'un syndicat de travailleurs. Il ne peut agir en justice qu'en défense, ou à l'unique condition que le préjudice présente un caractère collectif.
• Ainsi le syndicat ne pourra agir es qualité si le litige ne porte que sur certains copropriétaires ou certains lots. Les personnes concernées devront agir en leur propre nom et à leurs frais avancés.
  Par exemple le syndicat ne peut agir contre vous pour obtenir le respect des prescriptions du règlement sanitaire de la ville (CA Paris 23e Ch., 6 oct. 1992) à moins qu'une clause du règlement de copropriété n'impose ce respect.
• Le préjudice doit être subi uniformément par les copropriétaires. Par exemple, des inondations ou des empiètements ne concernant que quelques lots ne constituent pas un préjudice collectif ; le préjudice est alors individuel et le syndicat n'a pas qualité à en demander réparation. De même, le syndicat ne peut engager la responsabilité avec un notaire rédacteur d'actes de vente, avec lequel il n'a aucun lien contractuel.

Nota : en tant que copropriétaire vous n'avez pas non plus la qualité pour agir au nom du syndicat. Cliquez ici pour savoir comment contraindre la copropriété à agir en justice quand cela est nécessaire (lier).