La copropriété en crise - Quand un trouble présente-t-il un caractère collectif, permettant une action du syndicat ?

Base légale : art. 15 Loi 10 juillet 1965

Pour qu'un trouble soit qualifiable de collectif il faut qu'il affecte les parties communes, ou concerne chaque copropriétaire de manière si uniforme qu'il se confond alors avec un trouble à la collectivité.

Ce peut être :

• un trouble de jouissance
  • qui affecte les parties communes et les parties privatives (à condition qu'elles soient en totalité et uniformément concernées).
    Ainsi de l'empoussièrement d'un immeuble du fait des activités d'une usine voisine (Cass. 10 oct. 1994)
    
  • qui affecte uniformément toutes les parties privatives
    Ainsi de l'interruption d'un chauffage collectif (Cass. 4 juin 1986) ; les nuisances sonores d'une boîte de nuit (Cass. 28 janv. 1987)
    
  • qui affecte les parties privatives et trouve son origine dans les parties communes ; le syndicat peut agir en réparation des dommages causés aux copropriétaires dans leurs parties privatives.
    Ce cas concerne principalement les infiltrations, permettant à la copropriété d'agir en garantie contre les prestataires ayant posé des canalisations défectueuses ; l'objet de la procédure est de permettre l'indemnisation des copropriétaires par l'assurance de la copropriété (Cass. 16 mars 1988).
    Il faut que le dommage soit éprouvé de manière uniforme par les copropriétaires, qui sont indemnisés forfaitairement ; à défaut de quoi chacun devra agir à titre personnel pour s'il veut percevoir une indemnisation adaptée à son cas.
    
  • qui affecte les parties privatives " de manière indivisible " (Cass. 27 fév. 1988) ou quand il y a " une étroite connexité entre les dommages affectant les parties privatives et les parties communes " (CA Paris 23e B, 9 fév. 1989)
     
• des vices
  qui affectent de manière généralisée l'ensemble du bâtiment (Cass. 14 fév. 1990)
  Ainsi de nuisances acoustiques provenant des canalisations, de mauvaises odeurs imputables à des gaines de ventilation (Cass. 6 mars 1990), des défauts de conformité, de vices cachés...
   
• un trouble quelconque
  dès lors qu'il est éprouvé par la collectivité toute entière
  Ainsi du défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire (Cass. 27 nov. 1990)
   
• un trouble affectant les parties communes spéciales, dès lors que cette qualité est précisée par le règlement de copropriété (Cass. 20 nov. 1996)