Base légale : art. 17, 18 Loi 10 juillet 1965, art. 46, 47, 49, 54, 56, 62-1, 62-3 Décret 17 mars 1967
L'administrateur judiciaire, parfois appelé administrateur provisoire ou mandataire ad hoc, est une personne habilitée ou désignée par le tribunal pour exercer a sa place et en son nom les fonctions du syndic.
L'administrateur provisoire possède tous les pouvoirs et attributs du syndic. Mais sa mission est en général déterminée, dans sa teneur et sa durée, par l'ordonnance du tribunal qui le désigne. Sa nomination se présente souvent comme la solution ultime destinée à mettre fin à un blocage entre une copropriété et son syndic ; elle est également le moyen pour les tiers d'obtenir le paiement de leurs créances, si le syndic s'avère malhonnête ou négligent à leur encontre.
L'administrateur provisoire coûte cher ; en plus d'un fixe assez élevé s'adjoignent fréquemment des majorations calculées sur le nombre de lots et la complexité de la gestion de la copropriété. Si vous n'êtes pas satisfait de l'administrateur judiciaire vous n'aurez pas la possibilité d'aller vous plaindre auprès du juge (sauf cas de fraude ou de faute lourde de gestion - hypothèse d'école).
Le recours à l'administrateur judiciaire est voulu et doit rester exceptionnel, réservé aux situations de crise grave. N'espérez pas vous débarrasser à bon compte d'un syndic avec lequel vous êtes brouillé en recourant à cette procédure ; celles-ci sont dirigées directement contre le syndic, et non pas le syndicat des copropriétaires. En cas d'abus elles se retourneraient contre vous, le syndic étant habilité à vous réclamer des dommages et intérêts.
N'agissez en désignation d'administrateur provisoire que si vous avez réellement un intérêt pour le faire. Si le syndic a commis une faute c'est à la copropriété d'agir contre lui, en actionnant sa responsabilité professionnelle. Si vous avez subi un préjudice vous pourrez également actionner cette responsabilité, mais vous serez débouté si vous tentez de demander en sus la désignation d'un administrateur judiciaire (autrement dit, ne tentez pas de "démissionner" judiciairement le syndic). Si un syndic n'a pas été désigné par la première assemblée vous saisirez le président du tribunal de grande instance par voie de requête (procédure de l'art. 17 al. 3 Loi 1965 et art. 46 Décret 1967), mais c'est directement un syndic, et non un administrateur judiciaire que celui-ci désignera.
Une copropriété mécontente de son syndic peut à
tout moment mettre fin à ses fonctions (en ne renouvelant pas son
mandat en assemblée et en en élisant un autre).
La loi considère que cette procédure constitue la normalité
; les cas de désignation d'un administrateur provisoire constituent
des exceptions et sont d'interprétation restrictive.
Il s'agit des cas suivants :
Aux termes de l'art. 62-1 Décret 1967, la juridiction compétente pour désigner un administrateur provisoire est le président du tribunal de grande instance de l'immeuble. Cliquer ici pour plus de précision sur la procédure de saisine sur requête de ce magistrat.
Aux termes de l'art. 62-3 Décret 1967, vous devez informer (à peine, selon la jurisprudence, de nullité de votre action) le procureur de la République de l'existence d'une procédure tendant à la nomination d'un administrateur provisoire. Un recommandé AR suffit. Cette disposition est destinée, dans la mesure où la procédure engagée met en cause la probité et la compétence du syndic, à permettre au Parquet d'engager sans délai des poursuites s'il y a lieu de le faire.