La copropriété en crise - l'abus de majorité et de minorité

Base légale : principes généraux du droit.

La notion d'abus de majorité s'applique aux décisions d'assemblée générale.

Elle qualifie une disproportion, une injustice, un traitement discriminatoire, commis par une majorité au détriment d'une minorité. Le critère clé d'appréciation est la notion de conformité à l'intérêt collectif. Ainsi il est admis que l'intérêt collectif s'impose aux individus, tandis qu'il n'est pas admis que l'intérêt collectif puisse s'étendre au détriment des intérêts des individus. L'équilibre est subtil et s'apprécie au cas par cas.

La notion est interprétée de manière généralement restrictive :

• par exemple, il n'est pas abusif que des copropriétaires gèrent leur immeuble à l'économie, au point de le dévaloriser dans son ensemble ; pingrerie n'est pas abus (sauf atteinte à la sécurité de l'immeuble).
• en revanche, il est abusif d'adopter une solution économique privilégiant la sécurité d'une partie seulement des copropriétaires, alors qu'une autre solution assurait la sécurité du plus grand nombre (C.A. Paris, 23e ch. B, 10 février 2000).

A l'inverse de l'abus de majorité, peut également être constitué un abus de minorité. Il s'agit de l'opposition systématique et opiniâtre de certains copropriétaires à la prise de certaines décisions. Il n'est donc plus question d'annuler une décision, mais d'obtenir des dommages-intérêts.
L'opposition est un droit ; il faut donc démontrer un abus de ce droit. P. ex., peut être condamné à des dommages-intérêts celui qui, en refusant d'autoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, a rendu l'exécution ultérieure de ceux-ci plus onéreuse (TGI Paris, 01/03/1974 - AJPI 1974, p. 811).

La jurisprudence sur l'abus de droit est abondante, rendant cette notion difficile à décrire de manière théorique :

• Travaux incombant au syndicat des copropriétaires.
  • Sont abusifs :
    • les refus, les rétentions de crédits se rapportant à des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (violation de l'art. 14 Loi 1965).
    • la mise à la charge d'un seul copropriétaire les dépense afférentes à des travaux effectués sur des parties communes
    • le refus de prendre en charge la réparations de parties privatives nécessitées du fait de dommages émanant des parties communes
    • l'affectation d'indemnités obtenues en vue de réparer un préjudice à une autre fin que cette réparation (en l'occurrence, achat d'une antenne collective au lieu de réparer des cheminées)
    • les votes obtenus par manoeuvre de certains copropriétaires à une majorité inférieure à celle requise par la loi
  • Ne sont pas abusifs :
    • l'autorisation accordée à des copropriétaires d'effectuer moyennant rémunération des prestations pour la copropriété, s'il n'est pas démontré des manoeuvres constitutives de fraude de la part des intéressés
    • le refus de voter une modification du règlement de copropriété (hors harmonisation avec la législation en vigueur)
    • le refus de voter quelque chose, dans la mesure où ce refus ne porte pas atteinte à l'intérêt collectif ; en matière de travaux, il faut que leur absence mette l'immeuble en péril
       
• Exécution de travaux aux frais d'un copropriétaire
  • Il est abusif :
    • d'interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes mais conformes à la destination de l'immeuble (art. 25 b Loi 1965), sauf motif sérieux. L'assemblée doit motiver son refus, c'est-à-dire mentionner les points avec lesquels en désaccord, et pourquoi elle l'est.
      Exemples de refus qualifiés abusif sans motif sérieux :
      • refus d'autoriser la transformation d'un grenier en local d'habitation
      • refus d'aménagement d'une loggia non contraire au règlement de copropriété
      • refus de raccordement sur les canalisations communes
      • refus d'installation d'une gaine d'évacuation des fumées et d'un extracteur, dès lors que la réglementation sanitaire application au lot exigeaient une telle installation
      • refus de raccordement de sanitaires au réseau d'assainissement de l'immeuble (dans la mesure où il s'agit d'une amélioration, le juge peut autoriser le copropriétaire à effectuer les travaux)
      • refus d'autorisation, déguisé sous la forme d'une autorisation reportée à une assemblée ultérieure sans justification
      • refus de pose de boîtes aux lettres ou de pose d'un interphone

Cliquer ici pour plus de précisions sur la manière de contester une décision d'assemblée entachée d'abus de majorité.