Association Droit pour Tous

DROIT DES BAUX :
Les baux commerciaux

© Me SOMBRET, Avocat à la Cour

Sommaire

I.Baux d'habitation
II. Baux commerciaux


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Liminaire

A - Champ d'application (le statut)

B - La durée (les congés)

C - Droit au renouvellement

  1. renouvellement

  2. refus de renouvellement

D - Le loyer

  1. révision

    • à la hausse

    • à la baisse

    • clause d'échelle mobile

  2. loyer du bail renouvelé

  3. les exceptions au plafonnement

E - la clause résolutoire

 


 

Liminiaire :

Les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 ont été placées dans le code de commerce (articles L 145-1 à L 145-60) par l'ordonnance n°2000-912 du 18 décembre 2000 . Cette réforme a été réalisée " à droit constant ".

Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et le décret du 30 septembre 1953 avait notamment pour but de pérenniser les exploitations commerciales en conférant au preneur un véritable droit au maintien dans les lieux et à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction.

C'est ainsi que certaines dispositions sont impératives (c'est à dire que les parties ne peuvent y déroger), comme la durée du bail , le plafonnement du loyer, les formes du congé.

La compétence matérielle juridictionnelle est le Tribunal de grande instance.(la représentation par le ministère d'avocat y est obligatoire).


Afin de faciliter les développements nous appellerons le Décret du 30 septembre 1953 relatif au statut des baux commeciaux, aujourd'hui codifié dans la partie législative du code de commerce : " le statut ".



A - le Champ d'application du statut.

Quand peut-on prétendre au statut des baux commerciaux ?

Il faut un contrat de bail portant sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité et dont l'exploitant (artisan, commerçant, industriel) est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

le libéral n'a pas droit au statut.

Les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation indispensables du fonds de commerce sont également régis par le statut ainsi que les terrains sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Attention, l'immatriculation au registre du commerce n'est pas une condition de validité du bail, elle doit être opérante au moment où le congé du bailleur est délivré au preneur ou quand celui-ci veut se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux.

NB : Les parties peuvent décider de se placer dans le cadre du statut par une extension volontaire, alors que le bail n'était pas visé par les dispositions du Décret codifié sous réserve de ne pas porter atteinte aux autres statuts tels que les baux ruraux, dhabitation ou professionnels.

Le statut s'applique également expressément à d'autres locaux non spécifiquement commerciaux ou industriels.

Ainsi, le statut s'applique pour les locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement, aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie.. Aux baux nécessaires à l'exploitation d'un Etablissement public industriel et commercial ou à une entreprise publique sous réserve que ces baux ne comportent pas d'emprise sur le domaine public. Aux baux d'immeubles abritant des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit soit des caisses d'épargne et de prévoyance. Enfin, aux baux conclus avec des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques.(la liste des artistes est dressée par le Code général  des Impôts article 98 A annexe III).

Attention, le statut ne s'applique pas aux conventions d'occupation précaires accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une Déclaration d'Utilité Publique.

B - de la durée du bail commercial

Liminaire :

Il faut bien noter que le contrat de bail commercial ne prend pas fin à la date stipulée d'expiration du contrat, sans congé. Les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux au moins 6 mois à l'avance.

A défaut le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme, non pas pour une même durée et pour un nouveau bail comme en droit commun, mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.

Le congé doit être notifié obligatoirement par exploit d'huissier sinon il ne serait pas valable.

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Cette durée ne s'impose qu'au bailleur, en effet le preneur a  la faculté de résilier à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues à l'article 5 devenu le L 145-9 du code de commerce, sauf stipulations contraires.

A défaut de clauses contraires, le preneur peut résilier à l'issue d'une période de 3 ans en notifiant un congé au bailleur par exploit d'huissier au moins 6 mois à l'avance.

Les parties peuvent décider de ne pas se placer sous le statut en concluant  un bail pour une durée au plus égale à 24 mois.

Attention si le preneur est laissé dans les lieux à l'issue des 24 mois, il s'opère un nouveau bail régi par le statut. De même si les parties décident un renouvellement exprès du bail ou la conclusion d'un nouveau bail pour le même local.

C - du droit au renouvellement

Qu'est ce que signifie le droit au maintien dans les lieux ?

C'est le droit pour le preneur justifiant du respect des règles du statut de voir son contrat de bail renouvelé, pour un moyer plafonné, ou à défaut une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons légitimes.


A titre liminaire, le droit au maintien dans les lieux trouve son origine dans la lutte contre la précarisation du fonds de commerce. C'est pourquoi, ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce en exploitation effective durant au moins trois ans précédant la fin du bail à renouveler.


Le délai de 3 ans courant non pas à compter du congé mais à compter rétroactivement de la date d'expiration du bail ou du terme d'usage qui suit la demande de renouvellement.


Le preneur peut invoquer un motif légitime d'inexploitation de son fonds, comme par exemple une maladie ou encore un conflit portant sur la propriété du local.

1 - le renouvellement


A défaut de congé du bailleur, le preneur bénéficiant du statut et qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. La demande sera notifiée également par exploit d'huissier.

Dans les trois mois le bailleur doit répondre dans les mêmes formes et faire connaître au preneur son intention d'accepter le renouvellement ou s'il refuse les motifs qu'il oppose. A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le preneur a 2 ans pour saisir le Tribunal pour contester ce refus ou demander une indemnité d'éviction.

Attention, le bailleur peut être d'accord sur le principe du renouvellement mais demander un loyer plus élevé, dans ce cas toute une procédure longue et complexe se met en place et peut aboutir à la fixation du loyer par le Tribunal de Grande Instance.


2 - le refus de renouvellement


  • Avec indemnité d'éviction


le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois il devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.


Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.

Le bailleur doit également une indemnité d'éviction s'il reprend l'immeuble existant pour le reconstruire.

  • Sans indemnité d'éviction


le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Lorsqu'il s'agit d'une cessation de l'exploitation du fonds, l'infraction commise ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur délivrée par acte extrajudiciaire en précisant le motif invoqué.

S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne  peut plus être occupé sans danger en raison de son état.


Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré. Dans ce cas, le preneur devra verser une indemnité d'occupation.


D - du loyer

Quelle est la philosophie qui gouverne la fixation du loyer ?


Le loyer d'origine est libre, il est plafonné en cours de bail, lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail, après 9 ans. Ce plafonnement signifie que le loyer fixé à défaut d'accord amiable doit correspondre à la valeur locative.

La valeur locative se calcule d'après ; les caractéristiques du local ; la destination des lieux ; les obligations des parties au contrat ; les facteurs locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le plafonnement du loyer lors du renouvellement se situe dans une double limite la valeur locative et la variation du loyer par l'indice trimestriel du coût de la construction tous les trois ans.

Les parties peuvent convenir d'une variation du loyer par rapport à la recette de l'exploitant, ces loyers ne seront pas plafonnés. La variation peut même être annuelle.


1 - la révision du loyer (en cours de bail)

Dans ce contexte, le loyer est plafonné aussi.

La révision triennale du loyer est légale, il n'y a pas besoin de la prévoir dans les clauses du contrat. De plus, elle est d'ordre public et elle en peut être mise en œuvre qu'à compter de 3 ans écoulés (plus 1 jour).

  • A compter de la conclusion du bail

  • A compter de la précédente révision

  • A compter d'une fixation judiciaire


- révision à la hausse (déplafonnement)

Le bailleur qui souhaite un déplafonnement doit adresser au preneur une lettre recommandée avec accusé réception en fixant un montant approximatif, car il ne dispose pas de l'indice du trimestre non encore publié. Le délai de prescription de 2 ans court à compter de la réception de cette lettre.

Il ne peut le faire qu'à deux conditions :

  • il justifie d'une modification des facteurs locaux de commercialité.

  • ..modification qui a entraîné en elle même une augmentation de plus de 10% de la valeur locative.


- révision à la baisse

Dans ce contexte, il n'y a pas de règles de plancher, mais le loyer devrait se situer entre le plafond résultant du jeu des indices et la valeur locative et ne pas descendre en dessous des valeurs contractuelles.
La jurisprudence l'a pourtant admis. Le loyer peut donc descendre en dessous de celui qui était fixé dans le contrat après fixation judiciaire.

- la clause d'échelle mobile

C'est une indexation pour éviter le formalisme de la révision triennale, elle se fonde sur l'indice INSEE du coût de la construction ou sur un indice en rapport avec l'activité de l'une des parties.

NB : la révision triennale par le jeu de l'indice INSEE du coût de la construction est d'ordre public, si nous sommes en présence d'un autre indice, c'est une indexation.

Les intérêts de l'indexation

- automaticité

- souplesse pour le bailleur

  • en cas d' oubli, la prescription n'est pas biennale mais quinquennale .
    Dans cette hypothèse, le statut a prévu un cas de révision légale, si le loyer augmente de + de 25%. A compter de cette conditions on retombe dans une procédure normale de fixation (Lettre recommandée avec montant ).
    La jurisprudence a précisé que le texte prévoyant la révision du loyer indexé ne distingue pas entre les parties. C'est pourquoi le bailleur peut également demander la révision.
    Attention l'indexation n'empêche pas la révision légale si un délai de 3 ans s'est écoulé.


NB : il existe 4 cas de révisions

  • amiable

  • contractuelle (échelle mobile)

  • légale triennale

  • quand il y a variation de plus du quart.




2 - Le loyer du bail renouvelé (en fin de bail)


Le renouvellement du bail ne peut intervenir qu'après un congé ou une demande de renouvellement.

  • Les formes



  • refus de renouvellement avec indemnité d'éviction (sans motivation)

  • offre de renouvellement avec mention du loyer (sans motivation)

  • congé refus renouvellement pour infraction (motif grave et légitime)



NB : après 12 ans le loyer est automatiquement déplafonné.


Attention, si la demande de révision est délivrée avant le congé et pendant la tacite reconduction, la jurisprudence a décidé que la demande prime sur le congé et empêche la tacite reconduction. Le bail sera renouvelé au terme d'usage suivant (A Paris le 1 02 ; 1 04  ...).


Dans ce contexte, le loyer est plafonné et doit correspondre à la valeur locative dans l'hypothèse où par le jeu des indices INSEE il excéderait ladite valeur locative.


Le bailleur va se heurter au plafonnement à l'indice d'origine et à celui du nouveau. Sauf à prouver les motifs de déplafonnement énumérés comme suit:


  •  la durée de 12 ans et un jour ou 9 ans et 6 mois

  • stipulation contraire (le plafonnement n'est pas d'ordre public)

  • Modification d'un élément de la valeur locative (modification notable des locaux)

  • Changement de la destination des lieux

  • Obligations respectives des parties (charges diverses dans le bail)

  • Modification notable des facteurs locaux de commercialité


Attention, la codification a semble-t-il englobé l'ancien article 23-5 " les prix couramment pratiqués dans le voisinage " comme un nouveau cas de déplafonnement, en effet le nouveau texte L145-34 du code de commerce renvoie aux articles 23-1 à 23-5 pour calculer la valeur locative. Certains auteurs prétendent qu'il s'agit d'une erreur du législateur devant être réparée prochainement……



3 - Les exceptions au plafonnement :

  • les bureaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement (aujourd'hui les banques sont assimilées à des bureaux).

  • les locaux monovalents (qui n'ont qu'une seule activité et où il n'est permis de relouer le local pour une autre destination qu'au prix de travaux considérables) ex : les hôtels, cinémas, cliniques, caves de Champagne, ou la banque de France qui comprend un chemin de ronde….

Attention, les hôtels ou il y a un restaurant sont jugés monovalents en se référant au critère de l'unicité du fonds de commerce et ce nonobstant les clauses du bail.



E - clause résolutoire

La clause résolutoire permet une résiliation automatique du bail en cas d'infraction aux clauses du bail ayant duré un certain temps. (un mois).

Le bailleur doit mettre en demeure  - (commandement visant l'infraction et la clause résolutoire)  - au préalable, le preneur d'avoir à cesser l'infraction. La résiliation ne peut viser que ce qui est stipulée au bail. (défaut de paiement de loyer et charges, ou encore la sous location sans autorisation).

Le bailleur doit prouver la persistance du manquement et agir de bonne foi sous contrôle du juge s'il est saisi.

Attention, pour expulser, il faut demander au juge de constater que la clause est acquise régulièrement. Il rend alors une ordonnance permettant l'expulsion et prononce la résiliation judiciaire du bail.



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