Liminiaire :
les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public de
protection et le principe qui gouverne ce texte est
l'équilibre entre les droits et obligations
réciproques du bailleur et du preneur.
Attention, on peut parfaitement renoncer à ce régime
protecteur, après l'avoir acquis postérieurement à la
conclusion du bail.
La compétence matérielle juridictionnelle est le Tribunal
d'instance et ce quelque soit le montant de la demande.
A - le Champ
d'application de la loi de 1989
La loi du 6 juillet 1989 s'applique à quel type de locations
?
Location à usage d'habitation principale ou à usage mixte
professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de
stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal
par le même bailleur.
Est-ce que le Loi de 1989 s'applique aux résidences
secondaires et aux locations meublées ?
Non, La jurisprudence précise que la loi de 1989 ne s'applique
pas, puisque le critère de l'habitation principale du locataire est
prépondérant. Dans ce contexte, nous sommes dans le secteur
libre et le bail se trouve soumis au droit commun. Il en va de même
pour ce qui est des locations meublées
B - Formes et mécanismes du contrat de bail 1989
Est ce que le contrat doit être nécessairement
écrit ?
Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner
un certain nombre de clauses obligatoires, comme l'état civil du bailleur
et celui de son mandataire (Administrateur de biens), la date de prise d'effet,
la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le
dépôt de garantie.
Le bail verbal ne sera pas nul, simplement sa durée sera celle
voulue par la Loi et la révision annuelle du loyer sera impossible
faute de clause.
Est-ce qu'il est obligatoire d'établir un état des
lieux ?
Oui, il est dressé un état des lieux en présence
des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés,
ou à défaut par huissier de justice à frais partagés.
Attention, le locataire peut demander un état des lieux
complémentaire au début des mois de chauffe pour que soient
pris en compte les éléments de chauffage.
C - la fixation du loyer , des charges et
du Dépôt de garantie.
1- le loyer
Est-ce que le loyer d'origine est libre ?
Oui, pour les logements neufs, vacants ayant fait l'objet de travaux
de mise ou de remise aux normes selon un décret n°86-1290 du
23 décembre 1986, ou encore de travaux depuis mois de 6 mois sur les
parties privatives et communes, d'un montant au moins égal à
1 année de loyer antérieur.
Attention, il n'y a plus d'encadrement de loyer d'origine depuis le
1er août 1997, en effet le secteur réglementé
qui prévoyait la fixation du loyer par référence à
des loyers de comparaison n'était que rarement suivie en pratique.
Comment se calcule le loyer de renouvellement ?
Si le bailleur offre le renouvellement (après 3 ans pour un bailleur
personne physique ou 6 ans pour un bailleur personne morale), le loyer du
bail sera réévalué si et seulement si il est manifestement
sous évalué.
2 - les charges
Quelles sont les charges récupérables par le bailleur
?
NB : Tout d'abord, les charges sont des sommes accessoires au loyer
principal, et sont exigibles sur justification en contrepartie. Elles peuvent
donner lieu à versement de provision et doivent en ce cas faire l'objet
d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation,
le bailleur adresse au locataire le décompte des charges.
Attention, l'action en recouvrement de charges locatives comme pour
les loyers se prescrit par 5 ans. (2277 Cciv)
Décret n°87-713 du 26 août 1987 ; ascenseurs
et monte charge - (électricité, exploitation, entretien
courant, des menues réparations) ; eaux froide et chaude chauffage
collectif locaux communs et privatifs ; parties communes
intérieures ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation
……… ; hygiène ; impositions
et redevances (taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
de balayage).
3- Le dépôt de garantie
Définition: le dépôt de garantie peut être
prévu au contrat de location "pour garantir l'exécution
de ses obligations locatives par le locataire".
La fixation du dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais
le principe est que quand il a été stipulé, il doit
être restitué dans un délai de 2 mois maximum à
compter de la remise des clés.
Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au
profit du locataire, sauf à l'expiration du bail si la restitution
n'intervient pas dans un délai de 2 mois après la remise des
clés par le locataire, le solde du dépôt de garantie
produit intérêts au taux légal après
arrêté des comptes.
Le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune
révision durant l'exécution du contrat de location,
éventuellement renouvelé.
Quand peut-on prévoir un dépôt de
garantie?
Dans tous les cas, le dépôt de garantie
pourra être prévu sauf dans le cas où le
loyer est payable d'avance pour une période supérieure
à deux mois.
NB: Pour tous les baux d'habitation, loi 1948 , ou de droit commun, les
principes de restitution sont régis par la loi de 1989.
Quel est son montant?
Lorsque le dépôt est convenu, il ne peut être
supérieur à deux mois de loyer en principal.
NB: le dépôt peut être encaissé par le bailleur
qui ne peut être contraint de le verser sur un compte
spécial.
Le bailleur peut-il compenser les sommes restant dues avec le
dépôt de garantie?
A la fin du contrat, le bailleur doit restituer le dépôt
de garantie en conservant le cas échéant les sommes lui
restant dues par le locataire sous réserve qu'elles soient
dûment justifiées.
NB: l'obligation de restitution pèse sur le bailleur et
non sur l'acquéreur, sauf si dans le contrat de vente, il a
été prévu la transmission de cette obligation. Pour
autant, cette modalité n'est pas opposable au locataire.
D - des principales obligations des
parties
Quelles sont les principales obligations du locataire ?
Le paiement du loyer et des charges récupérables, de s'assurer,
de respecter la destination des lieux, de prendre en charge l'entretien courant
du logement, de ne pas transformer les lieux loués sans autorisation
du bailleur, de jouir paisiblement des lieux, de céder son bail sans
autorisation du bailleur, de sous louer également sans autorisation.
NB : le bailleur peut demander à son locataire de justifier
de l'assurance locative à la remise des clés et chaque année.
Le contrat peut être résilié après un commandement
demeuré sans réponse pendant un mois.
Attention la sous location peut être autorisée par le bailleur
mais dans ce cas, le sous bail sera régi par le droit commun.
Quelles sont les principales obligations du bailleur ?
Remettre au locataire un logement décent (nouvelle obligation
de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000), en bon état
d'usage et de réparations, et les équipements en bon état
de fonctionnement.
D'assurer à son locataire la jouissance paisible et de le garantir
de son propre fait mais aussi de contre celui des tiers
Attention ces obligations sont impératives et il ne peut y être
dérogé, toute clause contraire sera nulle.
D'effectuer toutes les réparations autres que locatives et
d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu
au contrat.
En matière de travaux, si le bailleur ne s'exécute pas,
le locataire doit le mettre en demeure et ensuite se faire autoriser en justice
à se substituer à son bailleur faute de quoi, il ne pourra
pas obtenir le remboursement de son avance.
De remettre des quittances gratuitement à son locataire qui en
fait la demande.
E - le prinicipe de la cotitularité
Qui est titulaire du bail dans un couple ?
Même quand le bail a été consenti à une seule
personne, qui se marie ensuite , quel que soit le régime matrimonial
des époux, le droit au bail du local qui leur sert effectivement
d'habitation est réputé leur appartenir à l'un et à
l'autre. toutes les notifications concernant la vie du bail devront être
faites à chacun d'eux.
Il faut prévenir son bailleur de sa nouvelle situation de famille,
à défaut le principe de cotitularité est
neutralisé.
La loi du 13 décembre 2000 a étendu ce principe aux personnes
liées par un Pacte Civil de Solidarité (PACS).
F - la fin du contrat de bail
Que se passe-t-il en fin bail ?
Rappel : La durée est de 3 ans pour le bailleur personne
physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale (sociétés
civiles ou commerciales). Pour autant, les parties peuvent conclure
un bail pour une durée supérieure aux minimas a précisé
la jurisprudence.
Deux hypothèses sont envisageables
-
Dans un cas, si aucun congé n'est délivré par le
bailleur, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une même
durée d'origine : 3 ou 6 ans.
Attention, la tacite reconduction est encourue lorsque le congé
délivré par le bailleur est nul
-
Dans le second cas, un congé avec offre de renouvellement est
délivré dans les conditions de formes et de délais
prescrites , le bail sera reconduit pour la même durée qu'à
l'origine et dans le silence du texte , selon les mêmes clauses.
NB : dans ce contexte, le bailleur peut proposer le renouvellement du
bail avec un loyer plus élevé si le loyer est faible. Après
avis d'une commission départementale de conciliation des baux et en
cas de désaccord, le juge est saisi avant le terme du contrat et fixe
le loyer judiciairement.
Quelles sont les formes de congés ?
Il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception
au locataire voire un exploit d'huissier dont la force probante est
supérieure et préférable.
Les délais courent à compter de la réception du
congé.
Il faut y porter les mentions requises pour chaque type de congé.
Il faut respecter les conditions de capacité et de pouvoir
de celui qui délivre le congé et celles des destinataires
du congé.
Enfin, il faut respecter la régularité du type de
congé suivant le bailleur, (reprise pour habiter alors que le bailleur
est une société) et suivant le locataire; locataires
âgés et de faibles ressources.
-
Le congé pour vendre est assorti d'un droit de
préemption au locataire sauf quand l'immeuble est frappé d'une
interdiction d'habiter, ou frappé d'un arrêté de péril,
ou encore déclaré insalubre.
Le locataire peut accepter le congé (toujours délivré
6 mois avant la fin du bail) qui vaut offre de vente de son logement pour
un prix ne devant pas être excessif. L'offre de vente est valable 2
mois durant le préavis. Il dispose ensuite de 2 ou de 4 mois en cas
de recours à un prêt pour réaliser la vente devant le
notaire.
A défaut son droit de préemption est caduc et la vente peut
intervenir au profit d'un tiers.
-
Le congé reprise pour habiter est délivré
dans les mêmes conditions de délais et de formes par le bailleur
et ne peut concerner que ses proches son concubin, son partenaire de PACS.
NB : Il sera réservé au bailleur personne physique
-
Le congé pour motif légitime et sérieux est
délivré lorsque le locataire a violé ses obligations
légales ou contractuelles.
Attention, la Loi n'a pas limité les violations du locataire et
il a été jugé que sous réserve du contrôle
du juge, le congé pouvait être délivré pour d'autres
motifs que l'inexécution par le locataire de ses obligations
contractuelles.
Le bailleur peut également délivrer ce congé pour motif
légitime et sérieux en vue de refuser le renouvellement du
bail quand l'affectation des lieux loués n'a pas été
respectée par exemple.
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