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DROIT DES BAUX :
Les baux d'habitation (loi de 1989)

© Me SOMBRET, Avocat à la Cour

Sommaire

I.Baux d'habitation
II. Baux commerciaux


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Liminaire

A - Champ d'application de la loi de 1989

B - formes et mécanismes du bail 1989

C - fixation du loyer des charges et du dépôt de garantie

D - principales obligations des parties

E - le principe de la cotitularité

F - la fin du contrat de bail

 


 

Liminiaire :

les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public de protection et le principe qui gouverne ce texte est l'équilibre entre les droits et obligations réciproques du bailleur et du preneur.


Attention, on peut parfaitement renoncer à ce régime protecteur, après l'avoir acquis postérieurement à la conclusion du bail.

La compétence matérielle juridictionnelle est le Tribunal d'instance et ce quelque soit le montant de la demande.

A - le Champ d'application de la loi de 1989

La loi du 6 juillet 1989 s'applique à quel type de locations ?

Location à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal par le même bailleur.

Est-ce que le Loi de 1989 s'applique aux résidences secondaires et aux locations meublées ?

Non, La jurisprudence précise que la loi de 1989 ne s'applique pas, puisque le critère de l'habitation principale du locataire est prépondérant. Dans ce contexte, nous sommes dans le secteur libre et le bail se trouve soumis au droit commun. Il en va de même pour ce qui est des locations meublées

B - Formes et mécanismes du contrat de bail 1989

Est ce que le contrat doit être nécessairement écrit ?

Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme l'état civil du bailleur et celui de son mandataire (Administrateur de biens), la date de prise d'effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie.

Le bail verbal ne sera pas nul, simplement sa durée sera celle voulue par la Loi et la révision annuelle du loyer sera impossible faute de clause.

Est-ce qu'il est obligatoire d'établir un état des lieux ?

Oui, il est dressé un état des lieux en présence des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice à frais partagés.

Attention, le locataire peut demander un état des lieux complémentaire au début des mois de chauffe pour que soient pris en compte les éléments de chauffage.

C - la fixation du loyer , des charges et du Dépôt de garantie.

1- le loyer

Est-ce que le loyer d'origine est libre ?

Oui, pour les logements neufs, vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes selon un décret n°86-1290 du 23 décembre 1986, ou encore de travaux depuis mois de 6 mois sur les parties privatives et communes, d'un montant au moins égal à 1 année de loyer antérieur.

Attention, il n'y a plus d'encadrement de loyer d'origine depuis le 1er août 1997, en effet le secteur réglementé qui prévoyait la fixation du loyer par référence à des loyers de comparaison n'était que rarement suivie en pratique.

Comment se calcule le loyer de renouvellement ?

Si le bailleur offre le renouvellement (après 3 ans pour un bailleur personne physique ou 6 ans pour un bailleur personne morale), le loyer du bail sera réévalué si et seulement si il est manifestement sous évalué.



2 - les charges 

Quelles sont les charges récupérables par le bailleur ?


NB : Tout d'abord, les charges sont des sommes accessoires au loyer principal, et sont exigibles sur justification en contrepartie. Elles peuvent donner lieu à versement de provision et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur adresse au locataire le décompte des charges.


Attention, l'action en recouvrement de charges  locatives comme pour les loyers se prescrit par 5 ans. (2277 Cciv)

Décret n°87-713 du 26 août 1987 ; ascenseurs et monte charge - (électricité, exploitation, entretien courant, des menues réparations) ; eaux froide et chaude chauffage collectif locaux communs et privatifs ; parties communes intérieures ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation ……… ; hygiène ; impositions et redevances (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de balayage).

3- Le dépôt de garantie

Définition: le dépôt de garantie peut être prévu au contrat de location "pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire".

La fixation du dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais le principe est que quand il a été stipulé, il doit être restitué dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés.

Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire, sauf à l'expiration du bail si la restitution n'intervient pas dans un délai de 2 mois après la remise des clés par le locataire, le solde du dépôt de garantie produit intérêts au taux légal après arrêté des comptes.

Le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Quand peut-on prévoir un dépôt de garantie?

Dans tous les cas, le dépôt de garantie pourra être prévu sauf dans le cas où  le loyer est payable d'avance  pour une période supérieure à deux mois.

NB: Pour tous les baux d'habitation, loi 1948 , ou de droit commun, les principes de restitution sont régis par la loi de 1989.

Quel est son montant?

Lorsque le dépôt est convenu, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.

NB: le dépôt peut être encaissé par le bailleur qui ne peut être contraint de le verser sur un compte spécial.

Le bailleur peut-il compenser les sommes restant dues avec le dépôt de garantie?

A la fin du contrat, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie en conservant le cas échéant les sommes lui restant dues par le locataire sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

NB: l'obligation de restitution pèse sur le bailleur et non  sur l'acquéreur, sauf si dans le contrat de vente, il a été prévu la transmission de cette obligation. Pour autant, cette modalité n'est pas opposable au locataire.

D - des principales obligations des parties

Quelles sont les principales obligations du locataire ?

Le paiement du loyer et des charges récupérables, de s'assurer, de respecter la destination des lieux, de prendre en charge l'entretien courant du logement, de ne pas transformer les lieux loués sans autorisation du bailleur, de jouir paisiblement des lieux, de céder son bail sans autorisation du bailleur, de sous louer également sans autorisation.

NB : le bailleur peut demander à son locataire de justifier de l'assurance locative à la remise des clés et chaque année. Le contrat peut être résilié après un commandement demeuré sans réponse pendant un mois.

Attention la sous location peut être autorisée par le bailleur mais dans ce cas, le sous bail sera régi par le droit commun.

Quelles sont les principales obligations du bailleur ?

Remettre au locataire un logement décent (nouvelle obligation de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000), en bon état d'usage et de réparations, et les équipements en bon état de fonctionnement.

D'assurer à son locataire la jouissance paisible et de le garantir de son propre fait mais aussi de  contre celui des tiers

Attention ces obligations sont impératives et il ne peut y être dérogé, toute clause contraire sera nulle.

D'effectuer toutes les réparations autres que locatives et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat.

En matière de travaux, si le bailleur ne s'exécute pas, le locataire doit le mettre en demeure et ensuite se faire autoriser en justice à se substituer à son bailleur faute de quoi, il ne pourra pas obtenir le remboursement de son avance.

De remettre des quittances gratuitement à son locataire qui en fait la demande.


E - le prinicipe de la cotitularité

Qui est titulaire du bail dans un couple ?

Même quand le bail a été consenti à une seule personne, qui se marie ensuite , quel que soit le régime matrimonial des époux, le droit au bail du local qui leur sert effectivement d'habitation est réputé leur appartenir à l'un et à l'autre. toutes les notifications concernant la vie du bail devront être faites à chacun d'eux.

Il faut prévenir son bailleur de sa nouvelle situation de famille, à défaut le principe de cotitularité est neutralisé.

La loi du 13 décembre 2000 a étendu ce principe aux personnes liées par un Pacte Civil de Solidarité (PACS).


F - la fin du contrat de bail

Que se passe-t-il en fin bail ?

Rappel : La durée est de 3 ans pour le bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale (sociétés civiles ou commerciales). Pour autant, les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure aux minimas a précisé la jurisprudence.

Deux hypothèses sont envisageables

  1. Dans un cas, si aucun congé n'est délivré par le bailleur, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une même durée d'origine : 3 ou 6 ans.
    Attention, la tacite reconduction est encourue lorsque le congé délivré par le bailleur est nul

  2. Dans le second cas, un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et de délais prescrites , le bail sera reconduit pour la même durée qu'à l'origine et dans le silence du texte , selon les mêmes clauses.
    NB : dans ce contexte, le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec un loyer plus élevé si le loyer est faible. Après avis d'une commission départementale de conciliation des baux et en cas de désaccord, le juge est saisi avant le terme du contrat et fixe le loyer judiciairement.

Quelles sont les formes de congés ?

  • Les règles communes à tous les congés


Il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception au locataire voire un exploit d'huissier dont la force probante est supérieure et préférable.

Les délais courent à compter de la réception du congé.

Il faut y porter les mentions requises pour chaque type de congé.

Il faut respecter les conditions de capacité et de pouvoir de celui qui délivre le congé et celles des destinataires du congé.

Enfin, il faut respecter la régularité du type de congé suivant le bailleur, (reprise pour habiter alors que le bailleur est une société) et suivant le locataire; locataires âgés et de faibles ressources.

  • Les types de congé

  • Le congé pour vendre est assorti d'un droit de préemption au locataire sauf quand l'immeuble est frappé d'une interdiction d'habiter, ou frappé d'un arrêté de péril, ou encore déclaré insalubre.

    Le locataire peut accepter le congé (toujours délivré 6 mois avant la fin du bail) qui vaut offre de vente de son logement pour un prix ne devant pas être excessif. L'offre de vente est valable 2 mois durant le préavis. Il dispose ensuite de 2 ou de 4 mois en cas de recours à un prêt pour réaliser la vente devant le notaire.

    A défaut son droit de préemption est caduc et la vente peut intervenir au profit d'un tiers. 

  • Le congé reprise pour habiter est délivré dans les mêmes conditions de délais et de formes par le bailleur et ne peut concerner que ses proches son concubin, son partenaire de PACS.

    NB : Il sera réservé au bailleur personne physique

  • Le congé pour motif légitime et sérieux est délivré lorsque le locataire a violé ses obligations légales ou contractuelles.
    Attention, la Loi n'a pas limité les violations du locataire et il a été jugé que sous réserve du contrôle du juge, le congé pouvait être délivré pour d'autres motifs que l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.

    Le bailleur peut également délivrer ce congé pour motif légitime et sérieux en vue de refuser le renouvellement du bail quand l'affectation des lieux loués n'a pas été respectée par exemple.


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