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DROIT DE LA CONSTRUCTION

par :

Laurent SOMBRET, Avocat à la Cour


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Mise à jour : 07/2002

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Introduction

Au préalable, il sera précisé que nous ne traiterons ici que des marchés privés de construction, même s'il est vrai que le droit public de la construction présente des similitudes avec le droit privé de la construction, il n'en demeure pas moins que certaines spécificités ne seront pas couvertes par les présents développement.

Le droit de la construction, historiquement branche du droit civil était régi par les articles 1779 à 1792-6 du code civil. Aujourd'hui, il est régi également par le code de la construction pour ce que l'on peut appeler le droit commun de la construction ou droit général de la construction.

Il existe en effet, un certain nombre de contrats spéciaux régissant les rapports des constructeurs entre eux en général régis par le code de la construction mais qui peuvent emprunter des deux sources normatives (comme le contrat de promotion immobilière ou la vente d'immeuble à construire).

Le droit commun de la construction s'articule autour d'un contrat spécial (le contrat de louage d'ouvrage ou d'entreprise) et d'un mécanisme de garantie ou de responsabilité (la responsabilité des constructeurs) régie par les articles 1792 et suivants du code civil (émanant de la loi du 4 janvier 1978 dite loi " Spinetta "du nom de son auteur législateur).

La notion de construction en soi ne fait l'objet d'aucune définition légale, mais recouvre tout ouvrage façonné par l'homme, indépendamment de son caractère immobilier ou mobilier ou de sa destination, de son implantation au sol ou en sous-sol. Ainsi quiconque - que l'on appelle maître d'ouvrage - désire entreprendre ce genre d'ouvrage, doit au préalable obtenir un permis de construire en faisant appel à un architecte pouvant être le maître d'œuvre qui se doit avant tout de réaliser le projet architectural soumis aux services administratifs compétents pour délivrance du permis.

L'architecte peut être chargé d'une mission complète de conception et de réalisation. Il est à proprement parlé non réalisateur mais pour autant sera considéré comme un constructeur au plan de la responsabilité. Il entrera en relation avec les réels constructeurs réalisateurs que l'on appellent les entrepreneurs.

Eux-mêmes pouvant entrer en relation avec d'autres entreprises pour certains travaux, lesquelles seront appelés des sous-traitants.

Ainsi, pour décrire les différentes phases jalonnant la construction, nous aborderons sans exhaustivité, le contrat de droit commun de la construction : le louage d'ouvrage ou le contrat d'entreprise (I), puis la responsabilité des constructeurs et leurs assurances (II).

I - Le contrat de droit commun de la construction : le contrat de louage d'ouvrage ou d'entreprise.

Le louage d'ouvrage est régi par les articles 1779 et suivants du code civil.

De façon générique l'article 1779 du même code dispose que :

" Il y a trois espèces principales de louage d'ouvrage et d'industrie :

- le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quelqu'un ; (le contrat de travail)

- Celui des voituriers, tant par terre que par eau qui se chargent du transport des personnes ou des marchandises ;

- (loi du 3 janvier 1967) Celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite d'études, devis ou marchés ".

On dit que les parties qui ont conclu un louage d'ouvrage avec le maître d'ouvrage (entrepreneurs, architectes, techniciens) sont des locateurs d'ouvrage.

Le code civil n'exclut pas en utilisant le vocable " principales " d'autres contrats de louages. C'est ainsi que d'autres contrats affleurant avec les régimes de la vente, ou du transport ont dû être définis par les juges.

Ainsi, au fil de la jurisprudence les distinctions entre les différents contrat de louage se sont dessinées.

Le contrat d'entreprise notamment se distingue du contrat de travail par l'indépendance et l'absence de lien de subordination entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur.

De même le contrat de transport n'emporte pas louage d'industrie comme dans le contrat d'entreprise. Le contrat de promotion étant quant à lui un contrat d'entreprise spécial et se distingue par l'existence d'un mandat d'intérêt commun par lequel le promoteur s'engage à faire réaliser l'ensemble du programme de construction pour le compte du maître d'ouvrage ainsi que des actes administratifs alors que le contrat d'entreprise n'emporte pas de représentation du maître d'ouvrage.

Nous examinerons deux principaux contrats de louage d'ouvrage rencontrés en droit commun de la construction.

  • Le contrat conclu par le maître d'ouvrage avec les entrepreneurs
  • Le contrat d'architecte

A - Le contrat conclu par le maître d'ouvrage avec les entrepreneurs

Le contrat d'entreprise peut être défini comme étant " la convention par laquelle une personne charge un entrepreneur d'exécuter en toute indépendance, un ouvrage sans que ce contrat relatif à de simples actes matériels ne confère à l'entrepreneur aucun pouvoir de représentation ".

Ainsi ce régime s'applique à tout ceux qui se sont engagés envers leur client à exécuter, contre rémunération, un travail indépendant.

Une difficulté est née de la simple fourniture de matériel sans réelle prestation ou installation de la part du vendeur fabricant.

Ainsi, pour distinguer le contrat d'entreprise du contrat de vente la jurisprudence utilise un triple critère pour qualifier le contrat d'entreprise :

  • apport de matériaux
  • installation ou prestation substantielle
  • travail spécifique répondant à des besoins particuliers exprimés par le donneur d'ordre

Le contrat de droit privé n'est soumis à aucune forme particulière et peut être verbal pour autant certaines règles impératives de protection sont mises place pour généralement protéger l'acquéreur.

Par exemple, le contrat d'entreprise tendant à la réalisation d'un immeuble neuf à usage d'habitation est régi par l'article L 271-1 du code de la construction qui prévoit un délai de rétractation de sept jours à l'acquéreur non professionnel. Ou encore les règles protégeant le consommateur qui utilisent un prêt pour financer les travaux d'un certain montant et qui opère une interdépendance entre le contrat de prêt et le contrat d'entreprise.

Si l'un ou l'autre vient à être résilié l'autre le sera aussi. Ainsi si l'acquéreur n'obtient pas son financement, la vente sera caduque et le vendeur devra restituer toute les sommes versées au titre de la promesse.

Le contrat d'entreprise ainsi conclu peut revêtir deux formes :

  • le marché à forfait (1793 du code civil) où le prix sera fixé à la conclusion pour la réalisation de la construction, établie par plans, sans que des changements ou augmentations de prix soient en principe possible sauf clauses contraires en cas de travaux supplémentaires nécessaires.
  • le marché au métré et travaux sur dépenses contrôlées qui est un mécanisme dans lequel le règlement est opéré moyennant un prix unitaire par quantités exécutées (ces prix unitaires peuvent être calqués sur ceux de la norme AFNOR art 1-4-22-2 que l'on nomme séries de prix).

Enfin, en ce qui concerne les obligations respectives des parties, elles sont principalement au nombre de deux pour l'entrepreneur et une pour le maître d'ouvrage.

L'entrepreneur doit :

  • exécuter les travaux conformément aux directives reçues et en fournissant des matériaux conformes à la norme AFNOR et aux règles de l'art, en prenant soin de conseiller au mieux le maître d'ouvrage quant aux risques du sol et à la réglementation notamment sous peine d'engager sa responsabilité de professionnel. Cette obligation se trouve renforcée en l'absence de maître d'œuvre et sera de résultat, de moyen ou de garantie (articles 1792 et suivants du code civil sur les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement qui pèsent sur les constructeurs) selon la nature des travaux.
  • exécuter les travaux sans retard sous peine de se voir appliquer une clause pénale stipulée au contrat si un délai a bien été fixé.

Le maître d'ouvrage doit :

  • Hormis s'abstenir de s'immiscer de manière fautive dans la réalisation de la construction en imposant un choix, un procédé, ou un matériau à l'entrepreneur et en ayant une certaine compétence pour le faire, le maître d'ouvrage n'a que pour seule obligation de payer le prix, souvent de façon échelonnée par le biais d'états de situation ou de décomptes mensuels présentés au maître d'œuvre pour vérification et réglé, en marché privé suivant la norme AFNOR dans les 30 jours.
  • Il est généralement prévu une garantie de 5% sur ces acomptes au profit du maître d'ouvrage pour l'assurer de la bonne fin des travaux, et que celui-ci doit consigner entre les mains d'un séquestre. (Loi du 16 juillet 1971). Cette retenue de garantie pouvant être évitée si l'entrepreneur fournit une caution solidaire personnelle émanant d'une banque ou assimilée.

B - le louage d'ouvrage des architectes

Si le code de l'urbanisme conditionne la validité du permis de construire à l'intervention obligatoire de l'architecte pour tout projet d'ouvrage, la maîtrise d'œuvre peut être confiée à un autre professionnel (exemples : une société chargée de rénover et mener à terme un projet, un bureau d'étude technique auquel on aura confié la maîtrise d'œuvre, ou un maître d'ouvrage délégué ayant reçu la même mission).

En pratique, le maître d'œuvre chargé de concevoir, coordonner et contrôler la bonne exécution des travaux est souvent la mission de l'architecte, mais ce dernier ne disposant d'aucun monopole dans ce domaine peut parfaitement sous-traiter la maîtrise d'œuvre.

Les règles de conclusion du contrat sont celles du louage d'ouvrage, les modes de preuve ainsi que les sanctions de l'exécution sont prévues au code civil.

Lorsque le maître d'ouvrage est un emprunteur immobilier au sens du code de la consommation et que le prêt est destiné à financer les honoraires de l'architecte, le contrat est conclu sous condition suspensive de l'obtention du prêt (article L 312-2 du code de la consommation).

Les obligations de l'architecte découlent du contrat signé, il doit respecter les règles de l'art, la réglementation et les souhaits de son client.

La mission normale de l'architecte peut se résumer en quatre étapes :

  1. Etudes préliminaires et avant projet sommaire (APS)
  2. Avant projet définitif (APD) assistance à la demande de permis de construire
  3. Projet de conception
  4. Choix des entreprises et des matériaux

Au cours des travaux, l'architecte se devra de diriger, surveiller les travaux en rédigeant des ordres de services, sans que sa présence quotidienne sur le chantier soit imposée, et assurera leur comptabilité.

En fin de travaux, l'architecte devra assister le maître d'ouvrage pour la réception et émettre des réserves en cas de désordres apparents sous peine d'engager sa responsabilité. En cas de désordres de nature décennale survenus après la réception sur l'ouvrage l'architecte engagera sa responsabilité durant 10 ans en qualité de constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et à ce titre doit être assuré (généralement à la Mutuelle des Architectes Français, MAF).

En cas de manquement à son obligation de conseil ou en cas de défaut de conformité, de retard, ou de dépassement du coût des travaux, la responsabilité contractuelle sera celle du droit commun (1147 du code civil) et le délai de mise en œuvre sera de 30 ans.

Enfin à l'égard des autres locateurs, en l'absence de contrat, la mise en mouvement d'un recours par l'architecte à leur encontre sera de nature délictuelle. Une faute, un dommage et un lien de causalité devront être établis sur le fondement de l'article 1382 du code civil.

La démonstration de la faute d'un des intervenants à l'acte de construire sera d'autant plus aisée qu'une expertise judiciaire aura été diligentée et un rapport déposé après participation contradictoire des intéressés aux réunions d'investigation sur l'ouvrage, menées par l'expert.

II - la responsabilité des constructeurs et leurs assurances

La réparation des dommages est susceptible d'être due par les constructeurs tant avant la réception que pendant le cours des travaux.

A - Dommages subis avant la réception

Il faut envisager cette réparation vis à vis du maître d'ouvrage et des tiers.

1 - Les dommages antérieurs à la réception subis par le maître de l'ouvrage sont de deux ordres :

- les malfaçons (a)

- le retard (b)

a) Les malfaçons

Tant que la réception n'a pas été prononcée la responsabilité des intervenants à l'acte de construire sera fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, l'action dirigée vers les sous-traitants sera de nature délictuelle en l'absence de contrat de louage signé avec le maître de l'ouvrage.

Pour les entrepreneurs qui sont astreints à une obligation de résultat eu égard au marché promis, le maître de l'ouvrage n'aura pas la charge de démontrer leurs fautes mais devra seulement prouver que son préjudice est causé par l'inexécution de l'obligation. Seule la cause étrangère (force majeure) pourra exonérer l'entrepreneur.

Les architectes quant à eux ne sont redevables que d'une obligation de moyen. Il faudra ici démontrer la faute en liaison avec le dommage subi.

La durée de mise en œuvre de cette action est de 30 ans et se fonde sur l'article 1147 du code civil. Il faut agir contre les intéressés car avant la réception, l'assurance n'est pas obligatoire. Il n'en demeure pas moins qu'une police de responsabilité de type Tout risque chantier peut avoir été souscrite. De plus l'assurance dommages ouvrage qui ne couvre que les malfaçons de nature décennale après la réception trouvera à s'appliquer avant si l'entrepreneur mis en demeure d'avoir à exécuter ses obligations voit son contrat résilié pour inexécution. La résiliation peut résulter d'une procédure collective intéressant l'entrepreneur.

b) Les retards

Tout retard est susceptible d'engager la responsabilité des constructeurs en charge de procéder concrètement à leur réalisation. Rarement en ce qui concerne l'architecte qui pourra éventuellement être recherché si il était tenu d'établir un planning. Le maître d'ouvrage peut avoir une part de responsabilité.

2 - la réparation des dommages subis par les tiers

Trois actions sont envisageables notamment à l'encontre du maître de l'ouvrage qui peut se retourner vers les véritables responsables ensuite.

a) - action fondée sur la faute

Une personne est victime d'un accident sur le chantier du fait d'une mauvaise organisation du chantier. Le tiers peut agir contre l'architecte sur le fondement de l'article 1382 du code civil. (cf : les textes sur le site Legifrance) voire contre le maître d'ouvrage si les risques étaient avérés et que celui-ci n'a pas fait arrêter le chantier.

La démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité (cause à effet) devra être faite par la victime ou son ayant droit.

b) - action fondée sur la garde

En se fondant sur ce régime prévu par l'article 1384-1° du code civil, la victime n'aura pas de faute à prouver. Il lui suffira d'établir un lien de causalité entre son dommage et l'activité du chantier.

La garde du chantier suppose le pouvoir d'usage de direction et de contrôle. Généralement ce pouvoir est attribué à l'entrepreneur. (exemple bruit anormal ou dégâts causés par des engins…).

c) - action fondée sur les troubles anormaux de voisinage

Le voisin de la construction devra prouver uniquement que les troubles subis du fait de l'activité sur le chantier excédent ceux qu'il est habituel de supporter et sans qu'il soit obligé de rapporter la preuve d'une quelconque faute ou d'une garde.

Le juge devra examiner l'état des inconvénients du voisinage habituellement supportés et ceux qui dépassent ce niveau de " normalité ". Le critère retenu sera donc le caractère anormal du trouble.

Exemples de troubles (diminution de lumière, de vue, fissurations sur l'immeuble voisin de la construction, transfert de charges, remontée de nappes phréatique du fait de puits de forage…).

La jurisprudence majoritaire considère que seul le maître de l'ouvrage peut être poursuivi au titre de cette action. Cependant certains jugements récemment validés par la Cour de cassation ont décidés que l'entrepreneur spécialement en charge de certains travaux a été à l'origine du trouble.

Le maître de d'ouvrage actionné par le tiers dispose d'une action récursoire (d'un recours) à l'encontre des véritables responsables. Il a été jugé que cette action était soumise au principe délictuel. Il faut donc qu'il rapporte la preuve d'une faute et pourra agir pendant 10 ans après le dommage (article 2270-1 du code civil).

B - désordres postérieurs à la réception

La réception (1) est le point de départ des garanties légales (2)

1 - la réception des ouvrages

L'article 1792-6 du code civil définit la réception comme " l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l'amiable soit à défaut judiciairement. Elle en tout état de cause, prononcée contradictoirement ".

La réception est un moment important puisqu'il conditionne l'application des garanties des constructeurs et mobilise les assurances (décennale et de dommages ouvrage). La réception supposerait que l'ouvrage fût achevé ?

Cependant, la jurisprudence a ajouté que l'ouvrage peut être reçu alors même qu'il n'est pas achevé, il convient que le maître d'ouvrage ait une volonté non équivoque de recevoir et pour lui assurer une meilleure protection, il ne pourra être contraint en revanche de recevoir quand l'entreprise est défaillante.

La réception peut être expresse et formalisée par l'établissement d'un procès verbal de réception.

Elle peut être judiciaire et établie par le juge à défaut d'accord exprès ou tacite des parties notamment en cas de refus abusif du maître d'ouvrage de recevoir et donc de payer le prix.

Enfin elle peut être tacite, quand il suffit pour le juge saisi de cette forme de réception de constater une acceptation implicite caractérisé par le paiement, la prise de possession, la volonté de recevoir sans réserve.

La réception a trois effets juridiques principaux :

  • Elle couvre les désordres apparents non réservés
  • Elle oblige à utiliser le garantie de parfait achèvement pour les dommages réservés
  • Elle est le point de départ des trois garanties prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil

2 - les garanties légales

Elles sont au nombre de trois, même si la garantie décennale constitue la pierre angulaire du régime de la loi de 1978.

a) - la garantie de parfait achèvement

L'article 1792-6 du code civil alinéa 2 prévoit que : " l'entrepreneur est tenu durant 1 an à compter de la réception par la garantie de parfait achèvement qui s'étend à tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves dans le procès verbal soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ".

Les réserves sont toutes les différences entre les prestations promises par l'entrepreneur et celles qui sont effectivement réalisées.

Si des désordres sont réservés et leurs effets se révèlent dans toute leur ampleur plus tard, la garantie décennale pourra être mobilisée. S'ils se révèlent dans l'année ils pourront être repris sur le fondement de la garantie biennale ou contractuelle de droit commun en fonction de leur degré de gravité.

Attention, pour les désordres apparents et réservés après la réception dans le délai d'un an, la jurisprudence a décidé a contrario que ce délai comprenait aussi le délai d'action en justice et dénonciation.

Après mise en demeure adressée à l'entrepreneur restée infructueuse, le maître d'ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci.

Si la garantie de parfait achèvement n'a pu fonctionner, l'assurance dommages ouvrage souscrite sur l'ouvrage et pour assurer sa bonne fin, pourra être mobilisée si le désordre est de nature décennale.

b) - la garantie décennale

L'article 1792 du code civil prévoit que : " tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur d'un ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère".

La décennale ne sera donc mobilisée que pour les dommages cachés, et d'une certaine gravité pour l'ouvrage.

La garantie ne se limite plus à la construction stricto sensu mais peut s'appliquer en cas d'entretien d'une construction ( réhabilitation lourde d'immeuble ; d'un gros ravalement) ou encore quand il y apport de matériaux nouveaux. (reprise de toiture..)

La chambre de la cour de cassation concernée par l'assurance construction (CIV 1ère) a décidé que la décennale devant s'appliquer au sens large à tout travaux faisant appel aux techniques de bâtiment.

Enfin la réalisation d'éléments dissociables entraîne l'application de la décennale si cet élément est considéré comme un ouvrage à lui tout seul et que le désordre compromet sa solidité.

Exemples de cas d'impropriété de destination :

  • fissurations intérieures ou extérieures si elles sont " infiltrantes " (jargon des experts)
  • humidité particulièrement grave
  • décollement de carreaux ou de plaques recouvrant des murs
  • étanchéités de toiture, terrasse, plafonds..
  • mauvaise conception de l'ouvrage (si inondation non prévue…)
  • défaut d'isolation phonique et thermique

c - la garantie biennale

Elle apparaît comme une garantie résiduelle par rapport à la décennale.

En effet, l'article 1792-3 du code civil prévoit que " les autres éléments d'équipement du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ".

Les critères de dissociabilité, de bâtiment et de fonctionnement ne sont pas toujours observés par les juges. Ainsi la garantie a été appliquée en cas défaut de fonctionnement d'un chauffe eau, d'une pompe à chaleur, d'un interphone, d'une ventilation mécanique….

C'est pourquoi certains auteurs ont pu dire que la biennale était une garantie fourre-tout dès lors que les désordres de faible gravité n'avaient pas la nature décennale.

L'intérêt pourtant de mobiliser cette garantie pour des désordres apparus au cours des deux premières années, c'est l'absence de démonstration de la preuve d'une faute d'un dommage et d'un lien de causalité par le maître d'ouvrage comme c'est la cas pour la responsabilité de droit commun.

En effet, les garanties légales sont des garanties objectives fondées sur une présomption responsabilité.

d- le régime commun aux trois garanties légales

Le bénéficiaire de ces garanties c'est le maître d'ouvrage ou l'acquéreur qui est cessionnaire de l'immeuble durant le cours des garanties (syndicat de copropriété..).Sauf si le cédant peut légitimement engager une action en indemnisation de frais déjà acquittés et s'il a un intérêt certain à agir.

Les personnes tenues sont :

  • tous les locateurs d'ouvrage (architectes, entrepreneurs, techniciens, ingénieurs béton de structure des sols, bureau de contrôle..)
  • les vendeurs d'immeuble à construire (VIC)
  • les vendeurs en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • les promoteurs ou assimilés mandataires du maître d'ouvrage
  • le fabricant visé à l'article 1792-4 de ce que l'on nomme EPERS (élément pouvant entraîner la responsabilité solidum)

Tous ces intervenants doivent être obligatoirement assurés au titre d'une assurance couvrant leur activité dans la mesure où celle-ci est susceptible d'entraîner la responsabilité décennale.

L'assurance de l'ouvrage dommages-ouvrage souscrite pour la construction indemnisera le maître de l'ouvrage des désordres de ceux dont la nature décennale aura été reconnue puis disposera de recours contre les responsables.

Le délai décennal est interrompu et recommence à courir pour la même durée par :

  • une citation en justice même en référé visant les désordres et les constructeurs
  • ou par une reconnaissance expresse de responsabilité émanant du constructeur dépourvue d'ambiguïté.

Les recours contre les sous-traitants dépourvus de contrat de louage conclu avec le maître de l'ouvrage sera fondé sur l'article 1382 du code civil (responsabilité délictuelle et non contractuelle).

Le régime fait peser une responsabilité de plein droit aux constructeurs lesquels ne peuvent s'exonérer qu'en prouvant une cause étrangère équivalente à la force majeure.

A coté de ce régime de garantie légales il existe une responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs après la réception dans quatre domaines :

  • Les dommages réservés à la réception ou dénoncés dans le délai d'un an mais exclus de la garantie de parfait achèvement (troubles annexes) . La faute sera à prouver.
  • Les défauts de conformité ne répondant pas aux caractéristiques des articles 1792 et s du cciv (régime 30 ans)
  • Les dommages intermédiaires supposent une faute et le délai d'action est de 10 ans (tous les dommages qui n'affectent pas l'ouvrage dans sa solidité ne le rendent pas impropre à sa destination et ne concernent pas le fonctionnement d'un élément indissociable)
  • Fautes contractuelles ne portant par directement sur l'ouvrage (régime 30 ans , retard, dépassement de prix convenu…dommages aux ouvrages existants et appartenant au maître de l'ouvrage…)

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