COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 1 relative aux convocations, aux assemblées
générales et à l’ordre du jour
1.1. LA COMMISSION.
Considérant que l'article 9 du décret n° 67-223 du 17
mars 1967 est rédigé en ces termes : La convocation contient
l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre
du jour qui précise chacune des questions soumises à la
délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation
du règlement de copropriété ou de décision de
l'assemblée générale, la personne qui convoque
l’assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La
convocation rappelle les modalités de consultation des pièces
justificatives des charges telles qu'elles ont été
arrêtées par l'assemblée générale en
application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours
avant la date de la réunion, à moins que le règlement
de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de
copropriété, l'assemblée générale est
réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Considérant que l'article 11 du même décret dispose notamment
que :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre
du jour :
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est
appelée à statuer sur l'une des questions visées aux
articles (décret n° 86-768 du 9 juin 1986) « 18 (4e tiret
de l'alinéa 1 et alinéa 2) », 25 a et b, 30 (alinéas
1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet
1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire
une demande en justice ;
Attire L'attention des rédacteurs des convocations sur la distinction
opérée par ces dispositions entre les « questions »
(article 9, alinéa 1er) soumises à la délibération
de l'assemblée et les « projets de résolution » (article
11, 5°) à notifier, au plus tard, en même temps que l'ordre
du jour.
Recommande, en conséquence, de respecter cette distinction
en réservant l'ordre du jour pour l'inscription des questions proprement
dites et en faisant figurer les projets de résolutions au nombre des
« notifications complémentaires ».
1.1.1. Recommandations relatives aux questions à inscrire à
l'ordre du jour pour être soumises à la délibération
de l'assemblée générale.
1.1.1-1. LA COMMISSION RECOMMANDE
-
De libeller ces questions de manière aussi précise que possible
en évitant les formules vagues ou équivoques (telles que, par
exemple : « problèmes des parties communes, sécurité
de l'immeuble, travaux de couverture »... ) afin de permettre l'adoption
de véritables « décisions » dont la portée
soit indiscutable ;
-
De séparer les questions soumises à la délibération
de l'assemblée générale de manière à assurer
la clarté des votes ;
-
De ne pas porter à l'ordre du jour des « questions diverses »
qui ne peuvent donner lieu à aucune décision de l'assemblée
générale ; mais rien ne s'oppose à ce que des «
questions » non inscrites à l'ordre du jour fassent l'objet
d'échanges de vues, notamment dans la perspective de leur inscription
à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale
ou pour obtenir de l'assemblée générale un avis sur
les questions relevant des seuls pouvoirs du syndic ;
-
S'il s'agit de l'« étude » d'une question (par exemple,
de travaux importants à entreprendre), la Commission recommande de
préciser que cette « étude » ne peut donner lieu
à une « décision » ; mais s'il est envisagé
d'engager des frais pour la réalisation de cette étude, ce
point doit être précisé dans l'ordre du jour avec fixation
d'une somme limite; dans tous les cas, il convient que les documents puissent
être joints à la convocation dans les conditions ci-après
recommandées ;
-
En ce qui concerne plus particulièrement la question du «
renouvellement » du syndic dont les fonctions parviennent à leur
terme.
1.1.1-2. LA COMMISSION :
Vu l'article 28 du décret du 17 mars 1967 en ses alinéas 2
et 3 ainsi rédigés :
La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois
années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article
1792 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque
le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs
préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième
degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre
que ce soit, même par personne interposée, participé
à la construction de l'immeuble.
L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du
syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi
du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa
précédent.
Vu la jurisprudence selon laquelle les fonctions du syndic cessant de plein
droit à l'expiration de la durée de son mandat, il n'a plus
alors le pouvoir de convoquer l'assemblée générale ;
Vu les dispositions d'ordre public de l'article 25 c de la loi du 10 juillet
1965, excluant, en principe, toute possibilité de mandat tacite.
Recommande :
-
que la question portée à l'ordre du jour utilise conjointement
les termes de « renouvellement des fonctions du syndic ou désignation
d'un nouveau syndic ».
-
également et de manière pressante aux syndics de convoquer
l'assemblée générale de telle manière que la
nouvelle désignation intervienne en temps utile.
1.1.2. Recommandations relatives à la notification des projets de
résolution et plus généralement, des « Notifications
complémentaires ».
1.1.2-1. LA COMMISSION.
Considérant que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose
notamment que :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour
:
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque
l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser
une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation
de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de
la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret
;
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est
appelée à statuer sur l'une des questions visées aux
articles (décret n° 86768 du 9 juin 1986) « 18 (4°
tiret de l'alinéa 1 et alinéa 2) », 25 a et b, 30
(alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi
du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à
introduire une demande en justice ;
(décret n° 86-768 du 9 juin 1986) « 6° L’avis
rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en
application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du
10 juillet 1965 ».
Recommande :
-
Relativement aux « conditions essentielles du contrat proposé
lorsque l'assemblée générale est appelée à
approuver... un devis ou un marché pour la réalisation de travaux
que plusieurs contrats ou devis soient toujours demandés et que leur
synthèse - avec proposition du meilleur contrat ou devis - soit faite
par le syndic ou le conseil syndical ; il convient, en outre de joindre l'avis
du conseil syndical prévu au 6° dont il sera question ci-après.
-
Relativement au projet de résolution lorsque l'assemblée est
appelée... à autoriser le syndic à introduire une demande
en justice, la Commission rappelle d'abord le caractère d'ordre public
de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 qui a pour conséquence
de sanctionner le défaut de pouvoir du syndic de la nullité
pour irrégularité de fond - nullité qui peut être
invoquée par les parties assignées même non
copropriétaires ; elle recommande de rédiger les projets de
résolution en tenant compte de la spécialité du mandat
du syndic ce qui impose, pour les actions en justice dont l'objet est de
mettre en jeu les garanties des constructeurs, que les désordres pour
la réparation desquels l'action est introduite soient exactement
décrits ; en revanche, l'habilitation peut être donnée
de poursuivre les « responsables des désordres » sans plus
de précision.
Envisageant le cas particulier où l'autorisation est donnée
pour la mise en oeuvre de la saisie en vue de la vente d'un lot, la commission
rappelle que cette autorisation doit être donnée préalablement
à la signification du commandement et qu'elle doit déterminer
le montant de la mise à prix.
-
Relativement à la notification de l'avis rendu par le conseil syndical,
lorsque sa consultation est obligatoire en application du 2e alinéa
de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée (Décret
1967, art. 11-6°) ;
1.1.2-2. LA COMMISSION
Rappelle d'abord le texte de l'alinéa en question :
L'assemblée générale des copropriétaires,
statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant
des marchés et des contrats à partir duquel la consultation
du conseil syndical est rendue obligatoire.
Estime que la consultation du conseil syndical « rendue obligatoire
» ne dispense pas de l'obtention d'une décision de l'assemblée
générale autorisant la conclusion des marchés et contrats.
Recommande en conséquence :
-
que l'assemblée générale soit invitée à
délibérer pour arrêter le montant à partir duquel
la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
-
que le conseil syndical soit saisi au-delà de ce montant ;
-
que son avis soit joint à la convocation pour être transmis
à l'assemblée générale.
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