COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
Recommandation n° 14 sur le libellé de la question à l'ordre
du jour relative à l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat et du projet de résolution
notifié simultanément
LA COMMISSION :
Considérant que l'article 18, alinéa 1er de la loi du 10 juillet
1965, modifiée par la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985,
dispose que : " le syndic est chargé de soumettre au vote de
l'assemblée générale, lors de la première
désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir
ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat,
sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues
par ce dernier. Cette décision est prise à la majorité
mentionnée à l'article 25 de la présente loi. Le syndic
dispose d'un délai de six mois pour exécuter la décision
de l'assemblée générale lorsqu'elle a pour effet de
modifier les modalités de dépôt des fonds du syndicat.
Faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur
l'ouverture ou non d'un compte séparé dans les conditions ci-dessus
définies, son mandat est nul de plein droit ; toutefois les actes
qu'il aurait passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables
" ;
Considérant que l'article 11-5° du décret du 17 mars 1967
impose la notification au plus tard en même temps que l'ordre du jour
d'un projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée
à statuer notamment sur la question visée à l'article
18-4e tiret de l'alinéa 1er,...
Considérant que l'article 29, alinéa 2, du décret du
17 mars 1967, modifié après le décret no 76-768 du 9
juin 1986, dispose que " la décision d'ouvrir un compte
séparé est prise dans les conditions de majorité
prévues à l'article 25 de la loi (loi du 10 juillet 1965)
" ;
Considérant que l'article 38 du décret du 17 mars 1967
modifié par le décret n° 73-748 du 26 juillet 1973 dispose
que : " Dans le cas où l'immeuble est administré par un
syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier
1970 et des textes pris pour son application, toutes sommes ou valeurs
reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être
versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert
au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une
décision de l'assemblée générale peut, le cas
échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties
qu'il détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic
peut être autorisé à ne pas verser à ce compte
".
RAPPELLE :
-
que, dans la situation envisagée par l'article 38 du décret
du 17 mars 1967 précité, par exemple lorsque les fonctions
de syndic sont assumées par un copropriétaire, les fonds
détenus pour le compte du syndicat étant nécessairement
déposés sur un compte séparé ouvert au nom du
syndicat, il n'y a pas lieu, dans ce cas, de soumettre à l'assemblée
générale la question de l'ouverture ou de la non ouverture
d'un compte séparé ;
-
qu'à l'exception de la situation ci-dessus envisagée,
l'assemblée générale doit être appelée
à délibérer sur le compte séparé lors
de la première désignation d'un syndic et, ensuite, au moins
tous les trois ans, qu'il y ait, ou non, changement de syndic.
Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation (3e civ., 15 déc. 1993,
Bull. civ. n° 172, p. 114), cette obligation s'impose alors même
qu'un compte séparé serait déjà ouvert au nom
du syndicat ;
-
que si l'assemblée générale vote pour l'ouverture d'un
compte séparé, le syndic doit procéder, dans le délai
de six mois imparti par la loi, à l'ouverture de ce compte au nom
du syndicat auprès de la banque ou du centre de chèques postaux
désigné, le cas échéant, par l'assemblée.
Appelle l'attention sur ce que les termes de la loi excluent, pour la
décision d'ouverture ou de non ouverture du compte séparé,
la possibilité, à défaut de décision prise à
la majorité des voix de tous les copropriétaires, de convoquer
une nouvelle assemblée à l'effet de statuer dans les conditions
de majorité prévues à l'article 24.
RECOMMANDE AU SYNDIC
-
Pour l'information des copropriétaires :
-
Lors de la convocation à l'assemblée générale,
de présenter, de manière distincte, la question relative au
compte séparé, afin qu'elle fasse l'objet d'un vote
spécifique ;
-
d'exposer, à l'assemblée générale, les avantages
et les inconvénients éventuels du compte séparé
au nom du syndicat, d'une part, et du compte professionnel du syndic, d'autre
part, pour la bonne gestion de la copropriété, la tenue des
comptes, la garantie financière des fonds détenus pour autrui,
etc. ;
-
de ne pas présenter, si le compte professionnel du syndic comporte
des sous-comptes ou des rubriques par mandant, un de ces sous-comptes ou
une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert
au nom du syndicat. Le sous-compte ou la rubrique par mandant n'est en effet,
qu'une modalité du compte professionnel du syndic ;
-
d'informer les copropriétaires qu'en cas de vote pour l'ouverture
d'un compte séparé, le syndicat, en qualité de titulaire
de ce compte, a le droit de désigner la banque ou le centre de
chèques postaux auprès duquel le compte sera ouvert.
-
Pour le libellé de la question et du projet de résolution :
Constatant la pratique de certains syndics consistant par exemple, à
lier la question de leur renouvellement et celle de l'ouverture ou non du
compte ou encore à utiliser des formules ambiguës, qui sont à
proscrire, telles que :
" confirmation du mode de gestion en application de la loi n° 85-1470
du 31 décembre 1985 dite loi Bonnemaison (compte bancaire unique)
" ;
ou " Renouvellement des modalités financières de gestion, notamment
celle de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat, et ce pour une durée de trois ans " ; ou encore
" Confirmation de la décision relative au maintien de la gestion
financière de la copropriété avec comptabilité
séparée du syndicat sur le compte unique du syndic avec refus
de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé
conformément à l'article ter alinéa 2 de la loi n, 85-1470
du 31 décembre 1985 ".
Étant rappelé que la question relative à l'ouverture
ou non d'un compte séparé doit être inscrite à
l'ordre du jour de l'assemblée lors de la désignation du premier
syndic, lors du changement de syndic et, en tout cas, tous les trois ans
;
- qu'un projet de résolution doit être joint à la convocation
pour l'assemblée au cours de laquelle il sera délibéré
sur le compte séparé.
RECOMMANDE AU SYNDIC
-
de libeller la question à l'ordre du jour de manière à
faire apparaître le droit, pour les copropriétaires, d'opter
pour l'ouverture ou la non ouverture du compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat.
-
a) Lors de la désignation du premier syndic, ou, dans les autres
situations, si un compte séparé n'a pas été ouvert
au nom du syndicat :
-
de joindre à la convocation de l'assemblée générale
comportant la question relative à l'ouverture ou la non ouverture
du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, dans
le souci d'éviter l'équivoque qui résulte de la formule
alternative " pour ou contre " et d'indiquer clairement le résultat
du vote (1), un projet de résolution rédigé en ces termes
:
" l'assemblée générale, invitée à se
prononcer sur la question d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat, décide d'ouvrir le compte
".
-
de porter au procès-verbal de l'assemblée, conformément
à l'article 17, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967,
le texte de la délibération, rédigée en ces termes
:
" décision d'ouvrir le compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat (avec indication facultative du centre de chèques
postaux ou de la banque). résultat du vote : pour ... contre ...
abstention ... "
(Si le nombre de voix " pour " représente la majorité des voix
de tous les copropriétaires, la décision d'ouvrir un compte
séparé sera adoptée et le syndic devra l'exécuter
; si cette majorité n'est pas atteinte, le compte séparé
ne sera pas ouvert).
-
b) Si le compte séparé est déjà ouvert :
-
de joindre à la convocation de l'assemblée générale
comportant la question relative à l'ouverture ou la non ouverture
du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat un projet
de résolution rédigé en ces termes :
" l'assemblée générale, invitée à se
prononcer sur la question d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat, décide de maintenir le compte
séparé ouvert auprès... (indication du centre de
chèques postaux ou de la banque) "
-
de porter au procès-verbal de l'assemblée le texte de la
délibération rédigé en ces termes :
" décision de maintenir le compte séparé ouvert
auprès (indication du centre de chèques postaux ou de la banque).
résultat du vote : pour ... contre ... abstention ... "
(si le nombre de voix " pour " représente la majorité des voix
de tous les copropriétaires, la décision de maintenir le compte
séparé sera adoptée ; si cette majorité n'est
pas atteinte, le syndic devra procéder à la fermeture du compte
séparé dans le délai de six mois imparti par la loi).
Par ailleurs, la Commission confirme qu'à défaut de décision
prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires
(art. 25 de la loi de 1965), Il ne peut pas être procédé
à une nouvelle assemblée générale pour voter,
cette fois, à la majorité des voix des copropriétaires
présents et représentés (art. 24 de la loi de 1965),
l'ouverture ou non d'un compte séparé.
Nota : un avis au J.O. du 9 août 1996 prévoit qu'un label pourra
être attribué aux syndics s'engageant sur la qualité
et la transparence de leurs services. Il est établi un cahier des
charges que les syndics devront suivre pour obtenir ce label délivré
par Qualité France (s'adresser pour connaître les syndics titulaires
du label à Qualité France, 18 rue Volney, 75002 Paris - Tél.
: 01 42 61 58 23).
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