COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n°15 relative à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic

1. Sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions.

LA COMMISSION :

Considérant que l'article 18, avant-dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Seul responsable de sa gestion, il (le syndic) ne peut se faire substituer ».

Considérant que l'article 28 alinéa 2 du décret n° 57-223 du 17 mars 1967 dispose :

« ... la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ... ».

Considérant que l'article 28, alinéa 3, du même décret dispose, sauf les exceptions qu'il prévoit :

« L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent ».

Considérant que l'article 46 du même décret dispose ;

« A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic par l'assemblée générale ».

Considérant que l'article 47 du même décret dispose :

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ».

RAPPELLE :

Que le syndic est lié au syndicat, dont il est le représentant légal, par un contrat de mandat à durée déterminée. Ses fonctions revêtent un caractère personnel.

Que le syndic, dont le mandat a pris fin, n'a plus qualité pour représenter le syndicat qui, dès lors, est dépourvu de syndic ; ce dernier ne peut directement ou indirectement être reconduit d'une manière tacite ou automatique lorsque son mandat est parvenu à son terme.

Que le syndic, personne physique ou morale, ne peut céder sa « clientèle de syndicats » par une simple substitution. Le cessionnaire, s'il n'est désigné par l'assemblée générale, ne peut assumer la représentation et la gestion du syndicat.

RECOMMANDE :

A. Quant à la désignation du syndic

1. De rédiger la décision de désignation de telle manière qu'il n'existe aucun doute sur l'identité de la personne ayant la qualité de « syndic en exercice ».
   A l'effet de satisfaire à cette condition :
   • si le syndic est une personne physique, d'indiquer ses nom, prénom et son domicile s'il s'agit d'un syndic non professionnel, ou l'adresse de son principal établissement s'il s'agit d'un syndic professionnel.
   • si le syndic est une personne morale, de préciser sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
2. De ne pas utiliser l'enseigne sous laquelle le syndic exploite son cabinet, sauf si elle est identique à la dénomination de la personne morale.
3. De préciser le numéro de la carte professionnelle « gestion immobilière » du syndic désigné, et la préfecture qui a délivré cette carte ainsi que le nom et l'adresse du garant, si l'intéressé est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
4. D'observer la recommandation n° 14 sur le compte séparé.

B. Quant à la durée des fonctions du syndic

De s'abstenir d'utiliser des formules telles que « le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le ... ».

D'utiliser, au contraire, des formules dénuées de toute ambiguïté telles que « le syndic est nommé pour une durée de ..., qui commencera le ... pour se terminer le ... ».

2 - Révocation ou démission du syndic

LA COMMISSION RAPPELLE :

• que pendant la durée fixée par la décision de l'assemblée générale, le syndic peut être révoqué, le motif de la révocation devant être porté à la connaissance du syndic et de l'assemblée générale. La révocation est décidée à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• que, pendant la même durée, le syndic peut mettre fin à ses fonctions sous réserve que cette renonciation ne préjudicie pas à son mandant, le syndicat,
• si la révocation du syndic intervient sans motif grave et légitime, ou si la démission de celui-ci est jugée abusive, les tribunaux peuvent allouer des dommages-intérêts au syndic ou au syndicat, selon le cas, pour réparer le préjudice ;
• que si sa démission ou sa révocation prend effet immédiatement, le syndic démissionnaire ou révoqué ne peut recevoir la mission d'expédier les affaires courantes en attendant la nomination d'un nouveau syndic ;
• que si le syndic s'est démis de ses fonctions sans avoir préalablement convoqué une assemblée générale à l'effet de pourvoir à son remplacement, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance tendant à la désignation d'un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l'assemblée en vue de désigner un nouveau syndic (Rép. question écrite JO Sénat, 24 juillet 1975).

RECOMMANDE :

1. Si l'assemblée générale décide la révocation du syndic que l'assemblée générale prenne, en même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter toute discontinuité dans les fonctions.
   En conséquence :
   • l'ordre du jour devra comporter deux questions séparées, la première relative à la révocation du syndic en fonction, la seconde ayant pour objet la nomination du nouveau syndic ; un vote séparé devra intervenir sur chacune d'elles si une réponse positive est donnée à la première question ;
   • il conviendra de notifier, en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
2. Si le syndic envisage de donner sa démission : que cette décision soit présentée à l'assemblée générale. En conséquence, le syndic qui entend démissionner :
   • informe le président du conseil syndical, s'il en existe un, de son intention de convoquer l'assemblée générale pour lui notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur ;
   • propose un délai avant la prise d'effet de sa démission ;
   • convoque l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, les deux questions suivantes : « démission du syndic à compter du ... » ; « désignation du nouveau syndic à compter du ... ».