COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

Recommandation n°17 relative à l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété en cas de vente

LA COMMISSION :

CONSIDÉRANT :

• que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dispose notamment que : « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ... Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 » ;
• que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 dispose que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m » ;
• que l'article 4-2 du même décret énonce : « Les lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1 ».

Considérant que si ces dispositions apportent à l'acquéreur une information sur la superficie, les praticiens s'interrogent sur l'étendue de l'obligation, sur les surfaces à mesurer, sur la ventilation du prix, ainsi que sur les sanctions applicables.

I. - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION

1. Sur les lots concernés :

RAPPELANT :

• que l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ne s'impose que dans les immeubles soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 et visé par l'article 1er, alinéa 1 de cette loi, le lot pouvant être situé dans un bâtiment en contenant plusieurs ou constituer l'intégralité d'un bâtiment, observation faite que la loi s'applique aux copropriétés horizontales ;
• que, d'une part, sont expressément exclus du champ d'application de la loi les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelle que soit leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie à 8 m2, étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ;
• que les ventes d'immeubles à construire, quelle que soit leur forme, ne devraient pas être soumises à l'obligation de mentionner la superficie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ces ventes étant régies par les dispositions spécifiques des articles L. 261-1 et suivants, et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ces deux régimes de protection des acquéreurs ne se cumulant pas.

RECOMMANDE :

• aux vendeurs professionnels, aux professionnels de l'entremise immobilière et aux rédacteurs d'acte de s'assurer du statut juridique du bien à vendre avant de rechercher un acquéreur ;
• aux rédacteurs d'acte, de ne pas cumuler la protection prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce cumul pouvant être source d'insécurité juridique.

2. Sur la nature des mutations concernées :

CONSTATANT :

• bien que l'article 46 de la loi s'applique à tous les lots de copropriété, sous les réserves ci-dessous spécifiées, que cet article constitue une dérogation au droit commun de la vente immobilière, et qu'il est donc d'interprétation stricte ;
• que la loi ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux actes réalisant ou constatant la vente, ce qui implique la stipulation d'un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété ; qu'il en est ainsi quelle que soit la qualification donnée à l'acte par les parties ;
• que sont donc exclues les mutations à titre gratuit (donation, donation-partage), les opérations ne transférant pas de droit de propriété (cessions de parts, location-attribution), les mutations ne donnant pas lieu à indication de prix (apport en société, échange sauf requalification de ce dernier par le juge en raison de l'importance de la soulte) ;
• que s'agissant plus précisément de promesses, la loi s'applique aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux promesses synallagmatiques de vente par acte sous seing privé (*) ou par acte authentique, même si les unes et les autres sont assorties de conditions suspensives ou résolutoires,
• que certains actes, sans s'intituler « promesse de vente » ou « acte de vente » traduisent soit une intention de vendre de nature, si elle est acceptée par le bénéficiaire, à former une vente, soit un engagement de transférer la propriété du bien ; tel serait le cas, par exemple, des contrats de location-accession ou de location-vente.
  (*) Communément, mais inexactement, appelées « compromis de vente ».

RECOMMANDE :

• aux rédacteurs d'actes (agents immobiliers, avocats, administrateurs de biens, huissiers de justice, notaires...) de s'assurer que le contenu de l'acte répond, ou non, aux conditions posées par la loi pour son application ;
• de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot s'il y a lieu.

II. - LA MENTION DE LA SUPERFICIE

CONSTATANT :

• que la loi vise la superficie des planchers des locaux clos et couverts, excluant ainsi implicitement les balcons et terrasses qui ne sont à la fois ni clos ni couverts ;
• que sont également exclues les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
• que la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévue pour déterminer la quote-part de charges relative aux parties communes et, éventuellement, la quote-part de propriété ;
• que la loi n'impose aucune méthode de mesurage ;
• que les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d'un professionnel.

RECOMMANDE :

• au copropriétaire de faire mesurer la superficie de la partie privative du lot, ou de procéder lui-même à ce mesurage, dés qu'il envisage de procéder à la vente du lot, notamment en cas de modification de la consistance de celui-ci par suite de travaux, et d'informer l'acquéreur dès le début de la négociation ;
• au vendeur, et le cas échéant à l'acheteur, qui aurait recours à un professionnel, de vérifier que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité civile professionnelle pour cette activité de mesurage ;
• aux rédacteurs d'acte, tenus d'une obligation de conseil, d'appeler l'attention des parties sur les exigences de la loi, lorsque la superficie aura été mesurée sans recours à un professionnel ;
• aux rédacteurs de l'acte authentique, en cas de différence entre la superficie mentionnée dans la promesse et celle mentionnée dans l'acte réalisant ou constatant la vente, de faire figurer dans celui-ci une clause rectificative.

III. - SANCTIONS APPLICABLES

CONSTATANT :

1. En cas d'absence de mention de superficie :
   • que l'acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droit ;
   • que la demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
   • que la date de l'acte authentique est celle du jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier ;
   • que la loi prévoit toutefois que la signature de l'acte authentique constatant ou réalisant la vente et mentionnant la superficie, purge le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.
     
2. En cas de mention inexacte :
   • que si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix,
   • que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée ; qu'à défaut d'arrangement sur ce point, l'acquéreur devra, à peine de déchéance de son droit, intenter l'action en diminution du prix dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

RECOMMANDE :

• aux rédacteurs de veiller à ce que la superficie soit mentionnée dans l'acte, l'absence de mention étant (rétroactivement) de nature à entraîner la nullité de cet acte ;
• aux parties d'apporter un soin particulier au mesurage de la superficie, une erreur de plus de 5 % étant susceptible d’entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur et, le cas échéant, de donner lieu, sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versées au notaire, ou sur le montant des droits de mutation perçus par l'administration fiscale ;
• aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots vendus afin que la réduction éventuelle du prix puisse ne porter que sur le lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage ;
• aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'éventuelle opportunité, en cas de vente portant sur un lot unique composé à la fois d'une partie privative soumise à l'article 46 de la loi et de locaux exclus de son champ d'application, tels que caves ou garages (copropriété horizontale ou encore lots uniques ne satisfaisant pas aux prescriptions actuelles de la publicité foncière), de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée, afin que seul ce dernier soit pris en considération en cas de réduction de prix pour erreur de mesurage ; que toutefois, l'obligation de mention issue de l'article 46 portant sur la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, et non sur la superficie des locaux constituant ce lot, il serait inefficace de ventiler le prix des différents locaux.