Commission relative à la copropriété - Recommandation n° 5 relative à la publicité foncière des états descriptifs de division

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 5 relative à la publicité foncière des états descriptifs de division

Compte tenu des difficultés consécutives à la division d'un immeuble, soit en volumes, soit lors de la soumission d'un immeuble collectif au régime de la copropriété, la "Commission relative à la copropriété" instituée par arrêté du 4 août 1987 a émis les recommandations suivantes relatives à la publicité foncière des états descriptifs de division :

1° Recommandations relatives à la division en volume

Cette opération appelle un numérotage des lots et pose le problème de l'inscription de l'hypothèque sur le sol.

1) Recommandation relative au numérotage des lots

La division est constatée par un état descriptif de division qui définit chacun des volumes issus de la division, pour le constituer en entité foncière indépendante. Pour les besoins de la publicité foncière, chaque volume est constitutif d'un lot auquel est affecté un numéro.

Par ailleurs, les bâtiments édifiés au sein de chacun des volumes, ou de certains d'entre eux, sont parfois des immeubles collectifs immédiatement ou ultérieurement soumis au régime de la copropriété ; ces bâtiments font donc l'objet d'un règlement de copropriété lequel comporte un état descriptif de division.

Il est dès lors impératif d'éviter des confusions de numérotage entre les lots issus de la division de l'ensemble immobilier en volumes et les lots issus de la division de certains immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété.

La Commission recommande donc aux praticiens de décaler le numérotage des lots au sein de l'état descriptif de division en volumes, par dizaines, centaines ou même milliers d'unités, puis d'utiliser les numéros ainsi rendus disponibles dans les états descriptifs de division des immeubles soumis au régime de la copropriété.

L'application de cette recommandation aura ainsi pour résultat :

que les lots constitués par les volumes porteraient par exemple les numéros 100, 200. 300, 400, 500, etc.;
que les lots du bâtiment édifié dans le volume 100 et soumis au régime de la copropriété porteraient les numéros 101, 102, 103, 104, 105, etc.;
que les lots créés par l'état descriptif de division de l'immeuble collectif soumis au régime de la copropriété et édifiés dans le volume 400 porteraient les numéros 401, 402, 403, 404, 405, etc.

2) Recommandation relative à l'inscription de l'hypothèque sur le sol.

L'hypothèque inscrite sur le sol, avant élaboration et publication d'un état descriptif de division en volumes, grève non seulement le lot dans lequel sera intégré le sol, mais aussi tous les autres lots créés par l'état descriptif de division en volumes, que ceux-ci soient situés en tréfonds ou en superficie.

A l'inverse, si l'hypothèque conférée est inscrite sur un seul des lots de l'état descriptif de division en volumes, postérieurement à la publication de cet état, elle ne grève pas les autres lots créés par l'état descriptif de division en volumes et, nottamment celui comprenant le sol naturel s'il n'est pas celui hypothéqué.

La Commission recommande par suite aux promoteurs d'une opération qui entraîne une division en volumes, de décrire cette division avant toute hypothèque, de publier l'état descriptif de division et de n'hypothéquer, ensuite de cette publicité, que ceux des lots qu'il est prévu de grever d'une hypothèque.

2° Recommandations relatives à la soumission d'un immeuble collectif au régime de la copropriété

L'obligation d'établir un état descriptif de division soit d'un ensemble immobilier en volumes, soit d'un immeuble collectif soumis au régime de la copropriété, et de le publier est imposée par les décrets des 4 janvier et 14 octobre 1955 ; par l'effet du décret du 21 mai 1979, les dispositions des décrets précédents ont été affinées, et est alors née l'obligation de constituer un lot pour chacun des locaux de l'immeuble sur lequel s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents.

Pour tenir compte de ces dispositions, la Commission recommande :

1) aux copropriétaires :

de prendre l'initiative, si besoin, d'établir un nouvel état descriptif de division, conforme à la réglementation en vigueur depuis 1979, chaque local étant constitutif d'un lot ;
d'établir préalablement à la mutation d'un lot comprenant un local principal et des locaux accessoires, un modificatif à l'état descriptif de division préexistant aux fins de diviser le lot originel en autant de lots qu'il y a de locaux concernés.

La Commission précise à cet égard :

que la division de l'ancien lot en autant de lots qu'il y a de locaux concernés impose le partage des tantièmes de parties communes affectées au lot originel entre les lots nouveaux et le partage des charges affectées au lot originel entre les lots nouveaux ;
que relativement au partage des tantièmes de parties communes, si celui-ci est libre, il est cependant souhaitable de le rendre cohérent de telle manière qu'au sein de l'immeuble soient affectées à des lots similaires des quotes-parts identiques ou proches des tantièmes indivis dans les parties communes ;
que relativement au partage des charges, le projet de division doit être soumis à l'assemblée générale des copropriétaires et approuvé par elle ;
que l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires sera obtenu d'autant plus facilement que la division sera cohérente, et que le total des charges affectées aux lots nouveaux sera égal aux charges affectées au lot ancien divisé.

2) au notaire, qui est appelé à diviser un lot ancien en plusieurs lots nouveaux, de ne pas affecter aux lots nouveaux des numéros déjà utilisés et, par conséquent, de requérir du Conservateur des hypothèques compétent une copie de la fiche générale de l'immeuble soumis au régime de la copropriété, avant de faire le choix des numéros qu'il affectera aux lots issus de la division à réaliser ;

3) pour l'expression des tantièmes de parties communes et de charges, de ne pas faire usage de plus de 7 chiffres et de ne pas utiliser de décimales dans la désignation des tantièmes;

4) enfin d'établir, chaque fois que cela est possible, un document séparé pour constater chacun de ces actes, ou qu'à défaut les deux actes soient nettement distingués l'un de l'autre s'ils figurent dans le même document, l'état descriptif de division ne devant pas résulter seulement d'un article du règlement de copropriété.